我國貨幣政策與房價波動關系的分析

【摘要】從目前我國的房地產市場來看，銀行貸款普遍是房地產企業得以發展的源泉，同時房地產信貸在支持住房消費方面也發揮著極為重要的作用。近年來我國不斷出臺新的貨幣政策，最終其能否調節我國房價過分波動問題目前學界尚不能得到定論。本文著重就我國貨幣政策影響下的房地產價格波動關系進行重點探討和分析。

【關鍵詞】貨幣政策；房價波動；關系分析

自改革開放以來，我國的社會主義市場經濟經歷了從無到有、從小到大的發展過程，其中房地產領域為我國的經濟建設立下了汗馬功勞。眾所周知，房地產行業屬于資本密集型行業。從最初的設立、建成到最后的投入市場，這期間的每一環節都離不開貨幣政策的支持。從90年代起，中國正式實行住房貨幣改革。從此，我國房地產的消費需求獲得了極大的提升。在政策的帶動下，我國的房地產事業逐漸成為中國國民經濟的重要產業。很多普通收入者因發展房地產事業大大提高了收入。值得肯定的是，房地產行業及其連鎖關系行業日益繁榮的同時，也極大促進了我國GDP的增長和就業率的增加。然而，近年來隨著房地產價格的日趨增長，住房炒作、市民盲目追逐等弊病也日漸暴露出來。鑒于房地產行業在我國發展經濟體系中的特殊地位，我國政府不得不通過宏觀調控等強制手段來對房地產市場進行限制和約束，以引導房地產行業向著健康、有序的良性發展方向不斷前進。

一、房地產價格波動與貨幣政策的聯系

（一）房地產價格波動影響貨幣政策的主要途徑

貨幣流通必然帶來經濟的加速，而良好的貨幣政策則掌握著國家的經濟命脈。那么，貨幣的需求量和利率就是影響貨幣政策的關鍵因素。貨幣政策一旦調整，將直接影響房地產價格。首先，房地產行業擁有著極大的貨幣流通市場，而房地產價格的增高抑或降低都將直接對貨幣供給流通量產生巨大影響。這主要體現在三個方面：一是財富效應。人們通過購置房地產，利用房地產價格的漲幅來增加自己的名義財富，帶來貨幣量的急需量增加；其次是交易效應。近年來，房產價格漲幅速度明顯增快，帶動房地產交易量提高，從中的貨幣流通量增加，貨幣需求量也增加；最后是替代效應。現如今人們都會通過各種投資來進行理財，房地產的價格的急速上升，使預期收益增加，因此會吸引更多的投資者紛紛入場。第二，利率的變動也會帶動房地產價格漲幅，主要體現在三個方面：首先房地產價格的波動，會極大的影響房地產開發商或者投資者對未來經濟收益的準確判斷。這一塊的極大需求，將會致使投資者或房產開發商對于融資的需求相應有所增加。利率也會水漲船高地隨之上漲；二是對銀行的資產負債效應。房地產貸款業務主要是通過抵押房產來進行實施的，房產的價格波動會直接影響到房產價值和貸款不良率，銀行因此對于房地產行業的相關貸款利率進行調整。

（二）貨幣政策對房地產行業價格產生的影響

貨幣利率和貨幣供應量的變動，帶動貨幣政策改變，直接影響房地產價格。首先，本幣是貨幣政策的基本，利率又是本幣的價格。因此，利率的變更會極大影響房地產開發商、投資者、購房者、銀行的資金需求量。房地產行業運行資本雖說比較雄厚，是高負債通過高杠桿回報的典型行業，但其大部分運行資金也是需要通過銀行獲得。通常來說，國有性質的房地產領域無需擔心資本需求的限制，但是私人性質的房產其神經是隨時被利率所牽動著的，在利率低的時候貸款，可以極大降低開發者的成本；而當利率上升的時候，房地產開發商承擔的貸款利率也會隨之增高，開發商們就只能通過提高房地產價格來作為嫁接成本。從投資者或者購房者的角度來說，貸款利率的上升意味著購房成本的上升，所以大部分人往往會選擇暫時觀望。其次，利率的政策信號將會影響投資者對于購置房產后帶來收益的預估。出于對政策風險性的評估和所產生收益的一系列不確定因素，大部分人會取消投資或者持幣待購。另外，銀行直接控制房地產開發商或投資購房者的資金渠道。國家監管部門會通過自由可控制的方法對銀行的房地產貸款業務進行干預，例如：不能降低房地產貸款利率；個人第二套住房起的貸款利率上漲等等，影響市場的價格。其次，房地產價格還受其他因素影響。當央行通過監管和控制等方式來實現控制貨幣供應量時，銀行就會調整相應的貸款政策，尤其是針對房地產貸款調整，通過各方面的嚴格把控和有力執行，就投資者或開發商而言都是極大的影響，通過供給和需求來影響房價；貨幣供給量增多帶來通貨膨脹，導致投資者對于房產收益的預期，進而進一步影響房產的最終價格。

二、貨幣政策與房價波動的相互影響機制

（一）貨幣政策對我國房價的波動影響

在我國寬松的貨幣政策幫扶下，房地產行業飛速發展，因此后期政府不斷出臺新的適度緊縮的貨幣政策加以調控。房地產開發運行資本，主要還是通過銀行貸款。銀行是房地產最主要的參與者之一，并且無論是開發者或者投資者都需要資本，銀行都會給予有力的支持。如果貨幣的供應量在房地產市場方面的供給增加刺激了住房消費需求，便會直接導致房價持續上漲。從2004年開始，我國政府就相繼出臺一些適度緊縮貨幣政策，但是從表面來看并沒有起到預期遏制房價上漲的作用。之后幾年的房產價格仍然以較高的百分比增長。到了2007年，中國人民銀行和中國銀監會聯合發布了《加強商業性房地產信貸管理的通知》和《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》這兩項重要文件，對投資者和開放商的貸款政策制定了更加嚴格的規定。對申請購買第二套以上住房的借款人，首次提高了首付比例和貸款利率，并且明文規定商業銀行對未有“四證”的項目的房地產企業不得發放貸款等一系列限制人民購買房屋、房地產企業規范發展的措施，改變了過去我國房地產市場得以快速發展的金融環境。由此可見，貨幣緊縮政策著實會對減少相應的居民房屋貸款、房地產企業貸款等發揮一定的效用，而貨幣膨脹則會增加居民住房消費的數量，房地產企業貸款的數量增加，房價也呈直線上漲狀態。因此為了實現我國房地產市場的有序合理性，有必要合理控制貨幣供應量和出臺適時的貨幣政策，避免供大于求的市場氛圍、避免各個房地產企業哄抬房價的無序景象頻繁出現。雖然部分城市出現了房價有所下跌的局面，但是房價的理性回歸仍然警醒著貨幣政策調控房產價格的重要性。

（二）房價波動對銀行信貸的影響

近年來，無論是房產消費還是投資增長，都主要歸功于房產財富的上升，這也跟房產價格預期的上漲推動脫離不了關系。大部分投資者股市出現了明顯虧損，而房產行業的投資收益卻是一片大好，形成強烈的反差對比，致使許多資金由證券市場流向了房產市場。其中有很多購房者的目的是出于投資，由房地產財富效應的預算約束可以看出，投資需求的增長一方面帶動房地產飛速發展，另一方面也容易滋生房地產泡沫隱患。對此，我們不但要看清房地產帶來的良好影響，也更要考慮房地產行業發展所帶來的負面效應。房地產泡沫破裂帶來的巨大影響將遠超過股市，我們要隨時注意房地產的泡沫變動情況。目前，極多數城市房地產價格10年上漲幅度超過10倍，遠遠大于投資者或者購房者的收入增長幅度，而導致高房價的原因很多。例如：土地政策因素、貨幣因素等等。當然也有一部分是跟風效應造成的效果，看著別人投資或者購房，自己也一門心思地積極地參與進來。當房產價格下降，部分業主也會因為虧損而跑到開發商處鬧事，索取差價賠償等。

總的來看，我們可以從兩方面來探討銀行信貸和房地產價格的關系：一方面，房地產價格波動可能會影響銀行的信貸規模。另一方面，銀行發放信貸的政策和條件會影響房地產需求和投資，從而引起房地產價格的波動。

三、結束語

綜上所述，貨幣的供給量可以有效帶動房地產行業的急速發展，但同時也導致我國房地產價格的持續上漲。因此，為了將來能夠進一步實現我國經濟的持續健康發展，保持房地產行業始終能為企業帶來較大的經濟效益，我們有必要合理地控制貨幣供應量增長的速度，以及個人消費的信貸規模。在國內資金來源渠道狹窄的情況下，可以適當進行貨幣政策改革，以避免我國房地產市場秩序混亂。同時需要警惕的是，無論是房價的上漲還是下跌，都有可能通過銀行控制信貸發生波動，進而令其產生較大的影響。

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作者簡介：

鄔軍豪（1994-），男，漢族，安徽六安人，安徽財經大學金融學院2013級國際金融專業在讀本科生。