土地使用權作為信貸抵押資源進一步開發的現實探討

劉春

摘要：中小企業貸款難問題一直是困擾地方政府、金融機構、企業三方的一大難題，其成因之一就是企業融資抵押物不足。這篇文章就是探討如何讓國有土地使用權真正利用起來，發現它尚未完全開發之處，充分發揮土地使用權的融資作用，能夠對中小企業貸款難中抵押物不足的問題有所借鑒。

關鍵詞：土地使用權；信貸抵押；探討

土地使用權作為一種可靠、優質的信貸抵押資源，在信貸行為中歷來都充當著十分重要的角色。為此，筆者對企業土地資產占用情況進行了調查，發現現實中土地使用權作為信貸抵押資源其作用尚有未完全開發之處，需要政府、銀行、企業三方共同努力，更好地利用土地使用權，解決企業融資抵押物不足的問題。

一、土地使用權作為信貸資源開發不足

1.能夠成為有效信貸抵押品的土地使用權數量不足

近年來，地方政府在為企業租賃、整合土地資源方面給予了高度重視，同時在國有土地出讓方面有了一定的進展，如在此次調查的27戶企業中22戶企業占用著國有土地，且有20戶企業已經取得國有土地使用權。但是，由于集體土地不能成為貸款抵押品的原因，部分企業占用的土地資源還不能成為有效的信貸抵押資源。在調查的27戶企業使用著的184萬平方米的國有或集體土地中，僅有45%的企業實現土地抵押貸款，且貸款抵押面積只占19%，大部分國有土地沒有在融資方面發揮作用。

2.國有土地使用權價值在信貸抵押行為中實現效率不足

現行的貸款抵押活動中，房產的抵押值一般為評估值的70%一80%，而土地的抵押值僅為評估值的50%。這樣的比例使得國有土地使用權這樣一種可靠、優質、大額度的信貸資源無法發揮其在融資過程中應有的效能。如果土地的抵押值比例能夠提高到70%一80%，那么企業獲得的信貸資金將有大幅度的提高。

二、土地使用權作為信貸資源開發不足的成因

1.國有土地出讓過程中部分操作行為，阻礙土地成為有效的貸款抵押物

近年來，政府允許國有土地使用權在一定時期內出讓或租賃，成本為土地出讓金或租金。但通過我們調查，在實際操作中，企業特別是招商引資企業獲得國有土地使用權所繳納的土地出讓金往往會由地方政府采取先繳后退的方式部分或全部返還企業，即企業可以不用任何代價或極少的代價就可以獲得國有土地使用權，且評估后的價格相對高昂，這種操作過程顯然有失市場公平原則，且極易造成銀行高額的信貸風險。

2.國有土地使用權評估過程中部分行為，導致國有土地使用權的真正價值難以得到認可

在調查樣本中辦理了權屬地評估手續的13個樣本中，計算各樣本的評估地價，2個樣本的評估地價在100元，平方米以下，6個樣本的評估地價在200元/平方米-300元/平方米之間，3個樣本的評估地價在300元/平方米-500元/平方米之間，2個樣本的評估地價在700元/平方米以上，最高值為1634元/平方米。可見，國有土地使用權的評估過程中明顯高估或低估土地價值的情況較為嚴重，導致評估結果的可靠性降低。

3.形成潛在金融風險，導致銀行信貸投放不足

由于土地使用權出讓、評估中出現的風險問題，金融機構在辦理以土地作為抵押物的信貸業務時，收回的土地形式的抵貸資產處置容易形成損失，也容易受到地方政府的阻撓，形成金融資產不良，信貸資金風險相對較高。

三、進一步開發土地使用權作為信貸資源的相關建議

企業擁有土地資源，卻得不到足夠的信貸支持；銀行擁有信貸資金，卻由于對土地資源信心缺失而慎重放貸；政府出讓了土地，卻難以達到扶植企業，發展地方經濟的效果。目前，解決的辦法應放在理順政府、銀行、企業關系上，通過規范涉及土地資源的相關行為，轉變土地出讓金使用方式，達到政府、銀行、企業在土地資源運用上的角色的統一、充分發揮土地使用權在融資上的作用。

1.進一步增大現有土地的整合力度

地方政府應在保護耕地，不與國家大政方針沖突的前提下，適當變企業長期租賃的集體荒地為國有土地，再由企業購買，增加能夠成為有效信貸抵押品的土地使用權數量。

2.實現真正意義上的土地出讓交易行為

切實改變國有土地使用權出讓過程中的不合理做法，使土地出讓真正體現價值、公平的原則，改變企業不用任何代價或極少的代價就可以獲得國有土地使用權的情況。

3.規范土地價值評估行為

按照真實、合規、透明的原則，加強對土地價值評估行為的管理，規范土地評估機構的經營規則，樹立評估結果的權威，增強銀行對土地資源作為信貸抵押品的信心。

4.利用土地出讓金建立信貸擔?；?，放大有效信貸規模

將獲得的土地出讓金設立信貸擔?；穑坏珵殂y行構建了企業土地使用權做抵押、擔保的防線，同時，也有利于發揮擔?；饘π刨J規模的放大效應，使企業獲得更多的資金，更加健康地發展。