基于產業融合視角下的養老地產PPP融資模式研究

李遠成　孫穗　覃婧

【摘 要】文章以產業融合為視角，針對廣西南寧的民生養老問題，從PPP融資模式的角度出發，對南寧市養老地產發展進行研究探討。在分析南寧市養老地產的現狀及存在的問題的基礎上，探討廣西南寧養老地產引入PPP模式的必要性，對南寧市養老地產PPP融資模式進行優化設計，以期為廣西南寧養老地產的健康發展提供參考。

【關鍵詞】養老地產；PPP；融資模式

【中圖分類號】F299.23 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2017）07-0005-03

近年來，產業融合逐漸進入公眾的視野，成為產業發展的新態勢。養老地產是養老服務業與房地產業融合的新興行業，而南寧市已有多個PPP示范項目獲批并開始建設，為養老地產的發展提供了思路。借助PPP融資模式解決養老地產融資困難的問題，通過政府良好的信譽與社會資本雄厚的資金進行優勢互補，將會使養老地產快速健康發展。

1 南寧市養老產業的現狀及存在問題

近年來，隨著老年人口的增多，人口老齡化的問題愈加凸顯，預計到2020年末，南寧市60歲以上老年人口占總人口的比例將近15%。人口老齡化不僅對南寧市的人口結構帶來了重大的影響，也對南寧市的社會經濟發展帶來重大挑戰。南寧市必須不斷加大對于養老產業的重視，通過有效的措施推動養老地產的發展，滿足日益增長的養老服務需求。

1.1 結構性供需矛盾，配套設施不完善

隨著南寧市人均可支配收入的增加，中老年人的養老觀念的轉變，人們更傾向于居家養老。“十三五”期間，南寧市對養老地產的需求將會出現井噴現象，養老地產增長將會保持約10%的較高水準。在《2017年南寧政府工作報告》中，養老產業作為發展重點被提出。一方面，老年人口的不斷增加，對養老服務的需求量日益加大；另一方面，私營的養老機構卻存在大量的床位空置現象。這樣就存在著結構性的供需矛盾亟須解決。

目前，南寧市的養老機構和存在著機構和床位數量少、醫護人員服務差、設備設施不齊全等問題。而目前南寧的房地產并沒有進行市場功能的細分，沒有針對老年住宅的特性來提供托老服務、老年大學、老年人醫療護理中心等多樣化服務，沒有考慮到老年人的起居、娛樂、出行、醫療等方面的需要和為他們的生活提供便利，總體而言，配套設施還是不夠完善。

1.2 政府財政壓力較大，社會資本參與不充分

近年來，南寧市對于養老服務的財政投入都在逐漸增多，但2015年南寧公共財政用于養老保障支出的資金僅為66億元，遠小于養老服務的資金需求，對于養老地產這種需要前期投入巨額資金且資金回收期較長的社會性項目，會給財政收入有限的政府部門造成很大的財政壓力。

在社會資本參與養老地產方面，房地產開發商由于顧慮到養老地產的投資風險大、資金回收期長等原因，并沒有積極投資養老地產，同時也存在著部分房地產開發商借著“養老地產”的名號進行商業地產的銷售的情況。養老地產投資的回收周期長達10～15年，這些要求與壽險公司的資金特性不謀而合，但是由于有關政策的限制，壽險公司的業務領域目前仍無法進入養老地產行業進行投資。綜上來看，由于養老產業前期投入資金大，投入周期和回報周期較長，且平均利潤率不高，很難從銀行等傳統金融機構獲得支持，社會資本參與不充分，因此需要不斷探索引導社會資本和資源的投入。

1.3 養老產業盈利困難，產業鏈條不完整

作為一項公共服務，養老地產的資金回收時間較長，國內外目前仍然沒有成熟的盈利模式與案例。對于公辦的養老機構，雖然入住率高，但是運營和維護成本較高，并且政府將其作為一種公益性事業，并不能產生較好的經濟效益，而對于私營的養老機構來說，當前公眾對其認可度不高，并且存在很多的亂象，造成了入住率比較低的局面，盈利十分困難，甚至面臨債臺高筑的危險。同時，政府與金融機構、地產商、醫療衛生機構、養老服務機構等養老地產主體之間的合作關系并不明確，各種機構和單位之間存在信息不對稱和溝通不暢的問題，沒有形成完善的包括以養老住宅為核心，養老設施為基本要求，養老醫療和休閑娛樂為輔助的全面、專業的一體化產業鏈條。

2 南寧市養老地產引入PPP融資模式的必要性

PPP模式作為政府部門與非公共部門建立的一種合作伙伴關系可以實現公共部門與非公共部門的優勢互補，達到多方共贏的效果。將PPP模式引入養老地產建設，則有望解決政府提供的養老服務和老人的養老需求之間的矛盾等問題，但任何一種模式或機制都有其適用范圍和條件，因此探索南寧市養老地產引入PPP融資模式建設時，對其應用的必要性進行分析是十分必要的。此外，從南寧目前的PPP獲批項目來看，涉及養老地產的僅有南寧市第二社會福利院，為了提高養老地產項目在南寧市的規模和質量，引入PPP融資模式很有必要。

2.1 優化供給側改革，提升服務質量

將養老地產引入PPP模式，能夠提高養老機構服務的供給效率，從而盡可能地滿足老年群體日益多樣化的服務需求，減少過度擁擠或過度消費的情況出現，逐步達到養老服務的供需平衡。房地產開發商為了能夠爭取更多的利潤，必須從市場著手，靈活地運用管理技巧，從而達到完善養老體系的目的。南寧市政府推廣養老地產項目主要是出于公益的目的，要解決的是當前養老機構中存在的效率不足、供給結構過于單一、數量不足等問題，而企業出于競爭的本性促使其以市場需求為導向，積極提供滿足老年人需求的多樣化服務。PPP模式可借助于專業化的民辦養老機構團隊，提升養老服務的質量，讓南寧市的養老服務邁上一個新臺階。

2.2 拓展資金來源，緩解政府財政壓力

從國內一、二線城市的經驗來看，養老地產目前的主要資金來源還是以政府撥款為主。通過政府發揮引導作用、社會資本發揮廣泛參與的輔助作用，來拓展養老地產建設所需的資金來源和渠道，把擁有大量資金的銀行、壽險公司閑置的資源用于養老地產投資，彌補養老地產建設的資金缺口。同時，南寧市可以因地制宜地采取一些積極有效的方法，比如通過免征增值稅或給予增值稅、所得稅優惠等措施，鼓勵社會資本參與養老事業，拓寬養老地產資金來源。發揮財政的杠桿作用，撬動社會資本的大量資金用于養老地產建設，從而達到緩解政府財政壓力的目的。

2.3 降低投資風險，實現多方共贏

在養老地產PPP融資模式中，利用政府的信用擔保降低風險，在招標階段就優先選擇具備較好的風險承擔能力的公司，在源頭上對風險進行把控。通過PPP融資模式的風險共擔的特點降低投資風險，建立健全合理的風險分擔機制體制，將風險有效地進行規避和轉移。引入PPP融資模式進行養老地產的開發建設，對于政府而言，能夠減輕政府財政壓力，又有效地提高了養老產業的發展水平；對于社會資本而言，能夠參與到養老地產行業，擴大了投資業務范圍并從中獲取經濟利益；對于老年人而言，能夠入住環境舒適、服務周全的養老地產中，滿足了他們老有所養、老有所依的需求。

3 南寧市養老地產PPP融資模式優化設計

為了改善南寧養老地產企業融資現狀，針對阻礙涉及養老地產企業融資的關鍵因素，借鑒其他國內外城市養老地產企業融資的經驗，結合南寧市的實際情況，本文主要從政府的融資政策建議、房地產開發商融資渠道和養老地產開發建設3個方面進行分析研究，從而提出了PPP融資模式的優化設計。

3.1 政府融資政策建議

南寧市政府應制定與PPP融資項目發展相適應的政策，設立PPP專項補貼，將補貼金用于補貼養老地產涉及的企業及入住養老地產的老人。還可以設立PPP專項基金，基金主要用于對房地產開發商向金融機構提供貸款擔保或利息補貼，并基于現行的財政體制，建立總責任和落實體制。針對養老地產的審批流程，政府應當適當地進行簡化流程，積極鼓勵和支持金融機構放寬對養老地產業的貸款限制。還應采取立法手段來避免金融市場的亂象，降低養老地產的投融資風險，為拓展養老地產的融資方式創造有利的政策環境。此外，還可以在PPP運營模式的各環節中提供相關稅收優惠政策，從而降低期間成本。比如，通過行政劃撥或者低價出售等方式，用來降低房地產開發商的成本，從而降低養老地產的售價，也能讓更多的老人入住養老地產。

3.2 養老地產開發建設的方案優化設計

從角色分擔的角度來看，每一個參與主體在養老地產的開發建設過程中所扮演的角色和發揮的作用是不同的，并且可以說是缺一不可的。其中，政府應當發揮統籌、協調及引導的作用，參與的部門主要有財政局、發展和改革委員會、住房與城鄉建設局、民政局和衛生局等，這些部門要對養老地產的開發建設進行監督和指導。金融機構負責提供資金方面的支持，這些金融機構可以是產業基金、信托基金、商業銀行、保險公司等。地產商負責確保住宅的基礎設施建設，須定期將養老地產建設進度向上述部門單位報告，而政府部門則根據項目的實際情況，向地產商提供指導意見、發放貼息補貼及給予一些優惠政策等。養老服務機構和醫療衛生機構提供能滿足老年人需求的生活、娛樂、醫療等服務。老年人可以用商業保險金、養老金等方式來繳納養老地產的入住費用，而政府可以購買一定時間的養老地產使用權，再通過低價出租的方式，為那些無力承擔高額入住費用的老年人獲取養老地產使用權。

3.3 房地產商的融資渠道優化設計

對養老地產的用地，房地產商可以把那些無償劃撥部分的土地憑借政府給予的特許收費權作為抵押，向商業銀行或者其他金融機構獲取貸款。在進行融資過程中，房地產商在設計融資方案時需依據金融理論的知識，結合項目所處的不同階段的不同特點，分析各種融資渠道的利弊得失，進行合理的融資組合方案設計，確保融資渠道的可行性。房地產商也可以利用互聯網平臺和多種多樣的自媒體，對養老地產的真正價值進行宣傳，吸引廣大的投資商對項目進行投資。養老地產項目建成之后，由政府對運營狀況較良好的項目進行資質審核，審核通過的項目可向銀行或社會投資機構發行養老地產作為支持的資產證券化產品，從而進行社會融資，用融資獲得的資金償付銀行貸款。這樣，通過采取多樣化的融資渠道為開發商投資養老地產提供了長期穩定的資金支持。房地產商可以在公司內部成立相應的投資公司，并且提供專項資金投資養老地產項目，也可以向國外成熟的養老地產運營公司交流學習，借鑒他們的養老地產產業鏈模式，結合我國的政策法律環境和南寧市的實際情況，注重培養本公司的專業化人才，以滿足養老地產建設的人才需求。

參 考 文 獻

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[責任編輯：鄧進利]