西安市房地產市場供求分析

董雨萱

摘 要：對西安市房地產市場進行供給和需求分析，以房地產企業、城市居民、西安市政府為主體，通過分析西安市目前的商品房市場的供給結構特征，總結商品房的布局特征，并且與市民需求進行對比，指出現有布局不合理之處，給商品房建設提出建議；分析西安市居民的購房能力和購房意愿，總結西安市購房需求的主要特征，為房地產開發商提出未來的開發建議，促進西安市商品房供給與需求匹配度提升；總結西安市政府的樓市政策，對未來的房地產政策提出“去庫存”的政策建議。

關鍵詞：西安市；房地產市場；供給分析；需求分析

中圖分類號：F063.1 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）11-0081-06

一、西安市房地產市場的供給分析

（一）進駐西安市的房地產企業分析

如表1所示，西安市房地產企業的發展狀況從企業個數和從業人數上分析2013年比2012年有所下降，2014年出現一次迅速的發展，這與2013年的整體經濟變動有關系。存在于西安市房地產市場上面的一級企業占比較低、數量較少，且有下降的趨勢，需要考慮西安市房地產市場為何對一級房地產企的吸引力降低。一級房地產企業雖然數量少，但是卻解決了勞動力就業問題，對整個房地產行業的健康發展具有重要作用。連續三年西安市房地產企業的資產負債率不斷上升。一般認為這個指標在0.5左右為好[1]，該比率越大，說明在企業總資產中由債權人提供的部分就越多，企業負債越多舉債就越困難?？紤]到現實狀況，房地產企業在銀行的貸款數額較大，合理控制房地產企業的資產負債率十分重要，會對地方區域經濟的穩定起到重要作用。

根據中國指數研究院西安分院公布的西安市2015年樓市銷售金額的統計分析可以看出，2015年市場份額排在的前十位的企業有萬科、金地集團、紫薇地產、綠地集團、天朗控股、中海地產、金輝集團、天地源、保利地產、首創置業。西安市房地產市場較大的市場份額都被國內知名房地產企業占據，只有少數本地房地產企業如紫薇地產、天朗地產、天地源地產等項目銷售良好。大多數陜西房地產企業由于資金不足等問題相比較處于劣勢地位。西安市注冊的房地產公司約3 000家，但真正有項目運作的只有約600家，70%的本地房地產公司都存在資金緊張的現象[2]。從2015年開始，西安市房地產項目開發以一種“內外聯合”的模式進行項目開發——國內品牌房地產企業以并購等方式與西安市本地房地產開發商聯合開發。一方面，本地房地產可以為外來房地產企業提供較好的土地資源，降低外來企業進入西安市房地產市場的成本；另一方面，外來房地產企業多數屬于資金實力雄厚的國有企業，可以幫助本地房地產企業解決開發過程中資金緊張的問題。

（二）西安市政府對于西安市房地產供給的影響

首先，考慮西安市政府對于土地供應的管理。土地價格是房地產成本的重要組成部分，城市房地產的供給能力在很大程度上取決于能夠供給城市土地使用的數量。我國城市中目前土地費用約占商品房總成本的30%[3]。從2014年年底，西安土地市場整體供應表現為緩慢下滑，政府也放緩推地，期待從源頭上解決供需嚴重失衡的狀況，已達到西安市房地產穩定的目的。但是，西安市政府對于房地產的依賴依舊十分高，2014年西安市國有土地使用權出讓收入達到376.32億元，一般公共預算收入583.76億元，兩者相比較可以看出西安市政府依然存在“土地財政”的現象，這使得房價在短時間內難以徹底改變，企業前期的土地支出都需要在后期的開發銷售過程中轉嫁給消費者。2015年西安市土地掛牌出讓203宗，總供應面積744.65萬平方米，同比下跌13.88%；土地成交面積525.94萬平方米，同比下跌28.97%[4]。2016年土地價格波動不大，交易價格并沒有下降的趨勢，土地市場的穩定僅限于維持原高價的數量上控制，地方政府的土地收入并沒有明顯的下降。

其次，西安市政府對于城內棚戶區的改造有重大影響。一方面，該問題涉及房地產行業的不合理收費，拆遷補償安置資金的使用和監督；另一方面，政府的改造規劃當中也應當考慮對于有文物保護價值的原居民區的在不破壞原建筑的基礎上進行保護性開發。

再次，在優化住房用地供應結構方面，西安市政府對住房供應明顯偏多或在建住宅用地規模過大的區域，適當減緩住宅用地供應；在優化住房供應結構方面，西安市政府將各類棚戶區改造房納入住房建設規劃及年度實施計劃，統籌安排商品住房、棚戶區改造和保障性住房的供應比例，適當控制2016年住房開發建設規模和進度。

最后，在房地產產品去庫存方面，西安市政府在去庫存方面需要因制宜的考慮不同區域庫存房屋的化解方式。在城市配套設施不完善的地方加強城市公共設施的建設，對于房地產去庫存工作完成較差的區縣、開發區收緊土地的供應。還可以采取引導性的措施，將農民工市民化的工作與房地產去庫存相結合[5]，對農民工購房者采取適當的政策支持。

（三）西安市房地產歷年的庫存量分析

關于房地產供給量分析的指標主要有房地產投資額和房屋開發面積。

根據西安市統計局網站資料，西安市投資資金主要運用于普通住宅的建設占到總資金的74%，商業營業用房相對較小占到12%，辦公樓比例占到7%，別墅高檔公寓占比非常小僅為5%，總體來說這一比例分布符合普遍情況。作為省會西安市的別墅高檔社區的建設相比較與國內其他地區的別墅高檔社區的比例略低，這與西安市近幾年霧霾嚴重、氣候不適宜度假有關，基本上別墅高檔公寓僅是解決本市或本省內特定消費群體的需求，缺少外地投資者和購房者。辦公樓的資金占用比有些偏小，一是因為辦公樓的產權通常為50年，所以需求并不多，也因此導致供給相對很??；二是因為西安市房地產市場現有的辦公樓存量較大，供給已經大于需求；三是如今部分企業為了節約租用辦公場地的成本，選擇改建住宅樓進行辦公或采取移動辦公的方式。

西安市房地產的資金來源主要是自籌資金、其他資金來源和部分國內貸款。穩定的自有資金量是因為有關規定要求，房地產開發項目招標中開發企業具有占投標項目總投資25%以上的自有資金，所以投資當中自有資金的所占比例一直穩定，并逐步上升。根據西安市統計局網站資料，西安市的房地產金融高度依賴于銀行信貸供給，近年來央行不斷下調貸款準備金率和貸款利率，構建一個較為寬松的金融環境，用于穩定市場。外商直接投資房地產的投資額十分低，是因為國家政策方面一直有所限制，預計未來受人民幣匯率的影響外商對房地產的投資有可能增加。但是，西安市作為內陸城市，多年以來對外商的吸引力不及沿海城市，所以未來房地產的資金供給狀況并不會突然起到極大的影響作用。2016年西安市房地產投資額在總額上依舊持續增長，其中1—9月，房地產開發投資1 425.83億元，增長7.5%[6]。房地產開發投資占全市固定資產投資的比重為39.3%，房地產開發投資在西安市各類投資當中起到支撐作用。

關于房屋面積的分析，根據西安市統計局網站資料，2012—2014年三年施工房屋面積一直保持在高位，不斷攀升，這會為以后造成較大的房屋庫存量，但是新開工房屋的面積在低速下降，說明房地產開發市場已經處于飽和狀態，資金進入變得更加謹慎?？⒐し课莸拿娣e在2013年略微下降，之后2014 年又大幅上升，房地產市場升溫，購房者增加，房地產公司的資金鏈又一次保持流暢，之前未能竣工的房屋得以竣工。待售房屋指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。在此看來，西安市房屋的銷售量并沒有隨著市場熱度的變化而變化，在竣工房屋增加時待售房屋的面積也會增加，由此造成的庫存量按照業界預計需要15—21個月消化，所以，在供給繼續保持緩慢增長的基礎上西安市住宅商品房市場上存在一定 “去庫存”壓力。到2015年的西安市竣工房屋面積976.64萬平方米，與2014年相比回落較大，但是商品房待售面積296.5萬平方米，與2014年相比有明顯增長。截至2016年9月底，西安市商品房待售面積289.45萬平方米，增長31.2%。2016年1—9月，西安市商品房竣工面積737.21萬平方米，增長86.9%。新增供給增長而待售總量卻穩中有降，顯示出房地產市場供銷漸趨協調，去庫存效果明顯。

（四）西安市房地產市場上各類型的房產分析

商品房在統計中分為5大類：住宅、辦公樓、商業營業用房、辦公樓、其他。其中住宅中別墅與高檔公寓單獨統計。西安市房地產投資主要以普通住宅為主，高檔公寓與別墅占比非常小。根據西安市統計局網站資料，2014年西安市房地產施工面積當中78%為住宅，其中，普通住宅占到76%，別墅占2%，辦公樓占7%，商業營業用房占10%，其他占其他5%。該比例基本與房地產開發的投資額保持一致。

在2015—2016年商品房開發過程中辦公樓的開發進程過快，依據相關數據顯示，西安市甲級寫字樓的空置率高達19.2%[7]，市場已經進入“買方市場”，賣方業主不得不降低租金提升入住率。目前寫字樓的開發市場依然受到強烈的刺激，新項目的開發還持續中，投資熱情高漲，在未來很可能造成庫存高企。

隨著西安市的城市化進程加快，城市住宅建設不斷向城市南邊的郊區擴大，該區域接近高新技術開發區與曲江旅游生態區，遠離城東的工業區。此區域的房屋供給充足，主要以普通住宅房屋的“剛需”住宅為主，住宅房地產市場的價格略高于城市均價，房屋的建筑面積主要是120m2以下，房地產社區的針對人群也主要是以青年人為主。在城北的布局主要是受到西安市政府北遷的影響，使得西安市的政治中心由市中心向北遷移，經過多年的發展如今北郊的基礎設施建設已經基本優化完善，同時地鐵的貫通使得城北區域也具有極強的發展潛力，因此，該區域的新開發房地產項目較多，且受政府影響有大面積的保障性住房和經濟適用房。同時，城北的主干道兩側是西安市商業營業用房的主要建設區域，多家大型商業營業用房的地產商在沿路進行商業中心的建設，試圖建成與城南相呼應的經濟活動中心。西安市的東部地區房地產市場在近幾年發展十分迅速，從城市的區位定位來看，城東地區由原來的“紡織城”轉型為灞生態區，此區域的發展特點是越靠近市區的地方房價相對較低反而在遠離市區的郊外房價上漲，其最主要的原因是環境提升。此區域遠離市區的郊外，靠近“世園會”會址，接近于前幾年大面積修建的園林綠化、人工湖景觀。作為北方內陸且受霧霾影響嚴重的城市，環境因素就成為影響樓盤定位的重要因素。因此，在遠離市中心的東部郊區的房產普遍特點是中小戶型精裝房屋和大戶型別墅。同時由于大多數開發商拿地較早，拿地價較高，開發房屋品質定位高，開發時期集中，供給量大，導致價格的下降空間不是很大，去庫存壓力較大。由于交通不便利，且周圍基礎建設不完善，購房者購房的主要用于投資、周末休閑居住，所以此區域的房產需求彈性較大，庫存量較多。西安市的西部地區是西安市商品房起步最早的區域，得益于西安高新技術產業開發區的優惠政策，形成了城市CBD，城市基礎設施、配套綠化、配套教育、治安環境都比較好，價格與城市均價相比較高。該區域的可供開發住房的土地已經不多，所以供給處于接近飽和狀態，新的開發商不斷在原開發區域為核心的外部呈現同心圓式的環繞開發，其中住宅項目、商業項目和辦公樓項目的房地產供給充足，因為獨特的區位優勢，該區域的房地產庫存量消化壓力不大。

二、西安市房地產市場的需求分析

（一）近八年西安市一手房屋成交量及其價格分析

價格是對房地產短期需求影響的關鍵因素。從表2觀察到，商品房的銷售額增加近3倍，商品房銷售面積增加近1倍。這直接表現出，近八年房價上漲迅速，2009年的房屋銷售額和房屋銷售面積的漲幅相一致，去除房屋銷售面積的增長因素，2010和2011年房價增速較快，2012和2014年銷售額出現負增長，2013年銷售額增長緩慢。縱向觀察可以看出，2008年經歷了股市的大跌之后，資金撤出尋求新的投資渠道，大量資金進入房地產市場，從需求的角度看，西安市的消費者選擇將房產作為貨幣保值增值的手段，因此刺激了房地產的經濟。2011年前經歷了房價的一次持續快速的增長，政府出臺了限購政策，收緊信貸政策，極大降低了購房需求[8]。2015年商品房銷售額達到1 146.79億元，2009年商品房的銷售面積相比較2008年增長十分巨大，2009—2011年商品房銷售面積的絕對數一直在增加，但是增幅不斷下降。2012年相對于2011年在銷售面積絕對數上出現輕微下滑，這也是導致2012年銷售額出現負增長的一個主要原因，2013—2014年的銷售面積增長速度十分緩慢，說明政府的調控政策可以有效的抑制購房需求，“限購”的政策起到了“降溫”的作用，即使后來限購政策放松，房地產市場的有效需求并不旺盛，卻存在大量的潛在需求，整體房地產市場表現為“有價無市”的狀態。2015—2016年住宅商品房市場開始升溫，商品房銷售面積也同步增長達到1 763.68萬平方米，總體來看西安市房地產逐步“回暖”。

（二）西安市房屋租賃對新售商品房市場的影響

表3的數據顯示，西安市商品房出租面積近年來波動起伏較大，2007—2008年間快速增長，2008—2011年間快速下降，相較于2011年和2012年商品房出租面積增長明顯，2012—2013年又一次小幅提升，2014年又明顯下降。2015年西安市房地產市場再次升溫，商品房出租面積也大幅上升?？梢钥闯?，西安市居民存在不高的持續租房需求和強烈的購房意愿，絕大多數人不會選擇長期租住房屋。

因此，可以說明西安市居民的住房需求主要集中在“剛性需求”。在每一次房價小高峰之后，就會出現租房需求的一次上升，但是上升之后又會逐漸下降，表現為居民對于房價的觀望之后，還是挑選合適的時機購房。一般用于商品房出租的房屋源自有空閑住房的家庭，這些房源的產生一般是來源于房主的“改善性需求”。許多已經有一套住房的居民會選擇在若干年之后重新購置房屋以改善居住條件，然后將舊房出租或售賣。所以，從西安市商品房出租的需求與供給市場上看，房屋租賃并不能對新開發的商品市場有影響，相反，新售商品房市場會影響房屋租賃。當新開發商品房的價格上漲過快時會導致居民對房價的觀望而推遲購房選擇租房，進而影響全市的商品房租賃市場出現波動。

（三）西安市居民的商品房購買能力分析

收入是對房地產需求影響的中期因素，房價收入比可以用來衡量消費者對于房價的實際購買力。房價收入比=每戶住房總價/每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價和每戶家庭年總收入的計算公式分別如下：

每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數×單位面積住宅平均銷售價格

每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數×家庭人均全部年收入

根據西安市統計局的資料，2015年西安市平均每戶（家庭）人口3.1人，城鎮常住居民家庭人均可支配收入為33 187.6元，人均現住房面積32.1平方米，每套住宅平均居住人口數2.8；2015年西安市住宅均價6 584元/平方米，經過計算可以算出房價收入比為5.75。這一比例正好接近合理比例區間3—6倍的上限。但是需要說明的是，統計局官方公布的商品房均價，其中包括棚戶區改造房屋、可售型保障房，會造成統計均價低于大多數居民實際面臨的房價；城鎮居民家庭人均可支配收入這一指標會因為一些高收入且常住人口少的家庭的存在而拉高平均值。綜合以上因素分析可知，對于廣大中低收入群體、進城務工的農民工群體來說房價收入比應該會更高，超過官方統計的水平。近幾年，西安市城鎮居民人均可支配收入的增長只比房價略高一點，總體來看收入的上漲并沒有帶來商品房購買力的明顯提升，大多數居民為滿足“剛性”住房需求不得不擠占其他方面的需求開支。

從人口角度看，根據西安市統計局數據，西安市2015年年末常住人口達到870.56萬人，其中城鎮人口數達到635.68萬人。西安市人口在持續增長，西安市居民是購房的主要需求者，來西安市務工的流動人口也在逐年攀升，會一定程度上增加購房需求。因此，從持續增加的人口數量來看，對于住宅商品房的需求也將不斷增多。隨著西安市城鎮化進程不斷加快，農村人口市民化的過程中也會創造部分購房需求。在人口年齡段的比較中，20—39歲的中青年是主要的購房需求者，40歲以上的人士主要是以改善住房為需求，對購房持觀望態度。

（四）政府對于購房的相關規定

2005年以來，西安市樓市經歷過兩輪緊縮政策調整。第一輪為2005—2007年，調控的重點主要針對供應方處于西安市房地產的上升期，調控力度不強，影響范圍不大。第二輪為2010—2011年，政策注重針對供需雙方力度比之前一次要大；2012年和2013年是第二輪政策周期的延續[3]。2015—2016年西安市政府的購房政策屬于“寬松型”，限購政策取消，對基本住宅需求持鼓勵支持態度。第一，放寬對外地戶籍人員的購房限制，對外地購房者提供落戶便利，西安市政府延長了“外地居民可購房落戶”的新政策的執行期至2016年底。第二，西安市政府嚴格執行貨幣化安置，原則上不再新建實物安置房。第三，放寬職工公積金貸款條件：降低提取門檻、擴大使用范圍、實現省內異地貸款、推行組合貸款、降低申請貸款項目工程進度要求、允許直系親屬間互提公積金購房，全面提高住房公積金的個貸率和使用率。綜合以上政策可以看出，政府在有針對性的刺激購房需求，并不是全面刺激需求，對于居民的基本住房需求政府出臺了相應的政策支持，同時政策上也注重化解現有的西安市商品房住宅“存量”。

三、分析與結論

（一）房地產市場發展的關鍵是提升房地產企業素質

目前，西安市注冊的房地產開發公司當中存在較多的低資質的企業，這些低資質的房地產企業在開發過程當中存在較多的違規行為，對其所簽訂的合同也不能做到完全落實履行，消費者的權利難以保障。小規模的房地產開發公司在近幾年普遍面臨資金不足的問題，對于其現有占用的資源不能做到有效的開發利用。同時，由于小房地產公司的存在，導致西安市住宅市場的建筑標準參差不齊有些甚至質量不達標。提升房地產企業的素質，可以增強企業的融資能力，從而可以縮短房地產項目的開發周期，減少項目對于流動資金的占用，增加企業的現金流，降低企業的違約風險。優質的房地產企業可以提供更好的房地產開發方案，這主要是因為較大的房地產企業一般有能力進行開發前的市場需求調查，從而在住宅供給方面可以較好地滿足西安市居民的需求。優質的房地產公司可以創造出更多的就業崗位，增加資源的使用效率，最終優質的房地產公司可以提升建筑的標準及質量，有利于西安市房地產行業的健康發展。

（二）房地產市場去庫存問題嚴重

西安市房地產市場上去庫存問題較嚴重地表現在非住宅類商品房上，主要包括辦公樓、商業營業用房及其他用房上面，非住宅類商品房銷售持續低位、待售持續高位，沒有明顯的需求人群，市場表現為供給過剩。住宅房屋存在的去庫存問題是已批待建和已建未上市的潛在庫存仍然較大，市場上有大量的潛在需求，但是市場缺乏信心，對是否購房持觀望態度。

（三）房地產市場結構不合理問題丞待解決

從西安市房地產市場整體出發，房地產開發和銷售之間的數量結構比較來看，房地產明顯供給大于需求，且過高的房價，迫使需求進一步收縮。住宅、寫字樓和商業用房等不同物業類型之間的投資比例關系不合理，寫字樓比例過高，住宅樓和商品用房不配套，導致住宅的入住率較低。同時，住宅產品供應結構還不合理，尚不能完全滿足居民的改善性需求，隨著“二胎政策”的開放房屋設計面積需要進一步加大。

（四）房地產市場融資渠道不暢

受國內大環境和省內現狀的影響，西安市各商業銀行普遍收緊了信貸規模，由此造成了西安市房地產產業融資渠道不暢，引起小的房地產企業出現資金問題從而被大企業兼并收購。銀行不斷收緊的信貸規模讓多數房地產企業資金緊張，不得不依靠其他高成本的融資渠道籌措資金，進而導致開發成本上升、房價上升。房地產企業自身對于資金的使用效率偏低，在融資渠道不暢的環境下，房地產企業并沒有有效利用資金。

四、促進西安市房地產發展的解決策略

（一）房地產企業創新經營模式

進入西安市市場的房地產企業要創新經營模式，規范企業各項經營活動，提升企業質量。首先，適度進行相關業務的多元化拓展，做到既能有效規避商品住宅業務單一經營的風險，又能最大程度挖掘房地產企業的自身價值、培育企業新的增長點。第二，開發功能型地產項目，在當今社會人口老齡化進程加快，在房地產開發過程當中，房地產企業可以不斷尋找養老型地產、醫療地產開發方案；西安市是國內著名的大學城，城市整體教育氛圍濃厚，房地產企業可以將地產資源與教育資源相結合，開發教育地產。第三，開拓新的房地產融資渠道，增加直接融資在房地產融資當中的比例，降低融資成本，提高資金的使用效率。

（二）優化住房供應結構

90—140平米的改善性住房、高層住宅是西安市居民的主要需求點。因此，房地產開發商應注重考慮市場需求，增加中小套型普通商品住房的建設數量和比例，在未來這將緩解市場供求結構性矛盾。開發商同時應當考慮將普通住宅商品房的建設和營業性用房的建設相結合，住宅與商業街配套開發，尤其是在離市區較遠的開發區，開發商對房地產開發過程當中應當考慮到購房者未來生活的便利，這將同時有益于住宅和營業性用房的銷售。同時，住房供應還需要考慮城區結構的平衡，城市的不同區域有不同的職能分工，但是城市居民的住房應當合理分布在城市各個區位，不應當集中在某些地區，而造成住宅密集區域的公共資源不足，而有些地區公共資源處于閑置狀態。當城市的房地產項目布局合理時，才能使得資源配置達到最優的狀態，才能帶動城市整體的經濟發展。

（三）執行差別化信貸政策

房產既是投資品也是民生必需品，因此，金融部門應該實施差別化住房信貸政策，在遏制各類投資投機性需求的同時支持首次購房和改善型購房等這類“自住型需求”。對待不同的購房群體實行差別化的信貸政策，通過對二套住房或多套住房貸款者提高首付比，提高貸款利率的方式，遏制投資需求可以有效的平抑房價，防止房地產泡沫出現。對首次房貸的購房者提供支持，通過降低首付比例，降低貸款利率，靈活調整利率，延長還款期限、提供多樣化的住房貸款金融產品，多樣化貸款方式，拓寬可供抵押的物品等方式，幫助中低收入人群解決住房問題。差別化的信貸政策有利于挖掘房地產市場上的潛在需求群體，讓購房的觀望者轉變為有效需求群體。對保障性住房、經濟適用房的開發商提供貸款便利，加強對房地產企業的財務狀況的核查，對房地產企業的實際還款能力進行準確評估，對不符合要求的企業不予發放貸款，既可以減少銀行的壞賬率，又可以從源頭上減少因不良資質企業開發房地產項目而引發的后續問題。

（四）政府做好服務工作

首先，政府應當改善土地交易相關服務，在土地拍賣前做好土地的環評、地下管道規劃、周邊環境評估等服務，使企業能及時開發土地，同時需要縮短建設項目各類審批時限，并且對不符合城市長遠規劃的房地產建設項目要考慮其可行性。其次，加強對開發商資金的來源和狀況的審查，避免出現城市爛尾樓的狀況。加大對房地產開發后開發商違約建設的處罰措施，對于開發商侵占公共用地的行為應當嚴懲。建立合理的渠道維護購房者的合法權益。西安市目前購房糾紛當中消費者們處在劣勢地位，部分權益得不到很好的保障。再次，在促進開發企業與被改遷住戶溝通中要發揮重要作用，強化對拆遷補償安置資金的使用管理。最后，政府應當出臺有利于房地產“去庫存”的相關政策。如鼓勵外地務工人員、農村進城務工人員的購房政策，從長期來看，要加快城市基礎設施建設，創造吸引人口流入的城市居住條件?？傊獜母旧辖鉀Q對“土地財政”的依賴，確定合理的土地出讓價格，降低房地產開發的成本，只有擺脫對“土地財政”的依賴才可以解決房價過高的問題。

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Abstract：Through the analysis of the supply and demand of Xi'an real estate market，the real estate enterprises，city residents，the Xi'an municipal government as the main body，the supply structure characteristic analysis of Xi'an current real estate market layout，and summarize the characteristics of commercial housing，and compared with the needs of the citizens，points out the unreasonable layout give suggestions，commercial housing construction；analysis of Xi'an city residents purchase capacity and willingness to purchase，mainly summarize the characteristics of Xi'an city housing demand，put forward suggestions for the future development of real estate developers，promote commercial housing supply and demand in Xi'an City，to enhance the degree of Xi'an municipal government；summarize the property market policy，put forward the "inventory" policy recommendations for the future of the real estate policy.

Key words：Xi'an city；real estate market；supply analysis；demand analysis

[責任編輯 王燕文]