商業銀行房地產信貸風險的法律控制探討

（610000 平安銀行股份有限公司成都分行 四川 成都）

摘 要：隨著我國經濟的蓬勃發展，商業銀行的房地產的信貸業務也呈現出發展良好的態勢。通過對我國商業銀行的相關法律的控制能直接影響市場走向，法律作為一種宏觀的調控手法引導商業銀行房地產信貸往有序平穩的方向發展。下文將探討商業銀行房地產信貸風險的問題，并提出積極的建議。

關鍵詞：商業銀行；房地產信貸；信貸風險；法律控制；宏觀調控

結合實際的房地產信貸業務的工作經驗，商業銀行房地產信貸業務有一定的風險，這是無可置疑的。封閉的貸款管理、分享房地產利潤、與金融業高度依存，這些都導致了商業銀行房地產信貸的風險，那么怎么利用法律的手段對商業銀行房地產信貸進行宏觀調控和微觀管理，是下文將要探討的問題，以供相關從業人員內的學習借鑒。

一、造成我國商業銀行房地產信貸風險及其成因分析

首先，房地產業因為和銀行信貸的關系緊密，有利益捆綁的關系，因此銀行信貸要面對的是資金流動性風險問題，就是所謂的資金的周轉，資金周轉的短貸長用的規律導致了房地產業與銀行信貸要面臨相同信貸危險。

1.商業銀行房地產信貸風險具有不可回避行

不可回避性是商業銀行房地產信貸風險的特征，因此不管銀行方面還是房地產方面都要做好隨時面臨風險的應急準備，此外房地產業對銀行的信貸的依賴性也直接的導致了風險的潛在危險。房地產是我國經濟的支柱，銀行信貸是我國經濟的血液，同時根據越是接近血液的地方越是接近危險的經濟規律，房地產的經濟泡沫與銀行信貸的危險幾乎是相輔相成的，銀行信貸在分享房地產業的利潤的同時也承擔了房地產業的風險。

2.銀行信貸分享了大部分的房地產利潤

我國的房地產業的發展基本上依靠融資的方式向銀行借貸，房地產開發的每一個階段都不能單單的靠融資基金，房地產信托這些資金，主要依靠的還是銀行信貸，在購地建設銷售的每一個環節里面都有銀行信貸的介入，資金的投入甚至超過了百分之六十。

3.商業銀行房地產信貸風險的成因

我國商業銀行房地產信貸風險的成因應該分成三個方面看，第一個是外部原因（借貸人），第二是內部原因（銀行方面），第三個原因是環境原因。環境原因既指中國信貸市場的秩序問題，也指國家用來調控的法律規定兩個方面。

外部原因出在借貸人的資金方面，因為個人的資金處理比較自由，不像房地產業的資金周轉都要有每個季度明確的計劃性。因此房地產信貸風險來源于獨立生產過程中潛在的危險。

商業銀行房地產信貸風險的內部原因在于銀行內部的原因，銀行的主體是銀行職員，因為銀行職員的綜合素質不夠，導致的資金評估、借貸方償還能力的評估審查出現問題。最常見的問題是對借貸方的借款用途和物資保證等信息的調查能力不足出現“人情貸款”這種商業銀行信貸中不健康的部分導致決策失誤，增加了銀行信貸的風險。貸款抵押工作沒有做好，在資金的流轉中有許多灰色地帶就是銀行職員不確定的因素作祟，使擔保超額，給銀行方面造成實際的損失。

二、土地法對于商業銀行房地產信貸風險的控制

1.通過建立有序的土地市場減少風險

土地法是通過一些具體的措施，對土地的購買與使用的權限進行統一管理的法律。如果沒有健全土地法的保證，房地產業的發展就會混亂無序。通過建立有序的土地市場，是促進房地產業有序健康發展的重要保障。國家對商業銀行房地產信貸風險的控制是通過土地法對一級土地市場的管理實現的，只有資金穩定、運轉評價較好的房地產商能都拿地，在一定程度上保證了市場的正常運轉與資金的有序投入，通過把控土地供應渠道的方式直接減少了商業銀行房地產信貸的風險，從長期的效果來說，制定有序的土地法可以保證土地市場的良性循環，減少因為資金流轉問題和擔保問題產生的風險。

2.土地制度的不斷規范減少風險發生

根據我國十六屆三中全會頒布的《土地利用年度計劃管理辦法》修訂版和《建設項目用地預審管理辦法》規定，我國正在有序的進行土地改革，從一系列的制度的制定可以清晰的看出黨中央對土地問題的重視，表明國家政策的制定更加強調平等、公開。

三、金融法律對商業銀行房地產信貸風險的控制

金融法律對商業銀行房地產信貸風險的控制具體體現在中央的幾項舉措上，中央勒令中國人民銀行放寬貸款利率的浮動。這是為了增加利息，用宏觀的調控把房地產的泡沫消除，從整體來看保證了房地產業的高質量。有效的減少了商業銀行房地產信貸的風險，從微觀的經濟學的層面上看，短期內也不會造成房產降價的局面。

四、房地產政策對商業銀行房地產信貸的控制

以上我們介紹的大多都是間接的調控房地產業，房地產政策是比較直接作用于房地產的，效果比較明顯。政府通過出臺制約房地產房價無序抬升的政策，保證了市場的有序運行，減少商業銀行房地產信貸的風險問題。但房地產政策是要符合市場規律的，不能用強硬的手段解決，通過政策的宏觀調控，把房價控制在一個健康穩定的區間內，保證在合理的基礎上微幅上調。這個標準依賴于人均GDP的攀升的幅度，房價上調的幅度絕不能超過人均GDP的上調幅度，這個是為了保證市場的有序運行，減少商業銀行房地產信貸風險。

五、結語

政府通過制定土地法、金融法律、房地產政策這些宏觀調控手段，可以有效的保證房地產經濟泡沫的擠壓效應，讓信貸市場與房地產市場都能夠在有序平穩的調控手段下平穩運行，可以有效的減少商業銀行房地產信貸風險。

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作者簡介：

張劍，男，漢族，籍貫四川省成都市，單位平安銀行股份有限公司成都分行，管理學學士，研究方向：法學方向。