淺談新形勢下企業房屋管理思路

張元凱

摘 要 現階段，房屋管理是企業管理中非常薄弱的環節，導致部分企業房屋未得到合理的使用、有效的維護，生產與住宅、租賃等區域相當零亂，無法適應新形勢下的現代化管理需要，急需改進。本文從如何加強企業房屋管理方面進行思考與探究，旨在促進企業房屋管理水平的提高。

關鍵詞 新形勢 企業管理 房屋管理 管理思路

企業的房屋和其生產、生活等聯系密切，而企業在新形勢下的技術改造項目越來越多，怎樣依托有限的房屋建筑取得更大的生產效益，這是值得企業重視的問題。人們在談論企業管理是總是把關注點放在生產管理、技術管理、財務管理等方面，似乎房屋管理不在企業管理范疇，然而房屋的價值通常在整個企業固定資產中占據較大比例，是企業重要的財產，必須重視加強房屋管理。

一、健全企業房屋產權管理

房屋產權管理是保障企業合法權益的基礎性工作，企業必須引起重視并使其日益健全。一方面，企業要明確房屋管理責任，有效清理房屋檔案。房屋檔案記載著企業房屋的變動與流轉等歷史，企業建設所得或購買所得的房屋的產權辦理需要依賴完整的檔案，但房屋檔案管理被忽略是導致企業無法有效保護自身產權的關鍵原因之一，所以企業必須明確相關部門的職責，有效清理房屋檔案，為明確企業房屋產權歸屬提供基礎條件。另一方面，明確企業限制產權房、完全產權房的權利范圍。針對限制產權房，它沒有相應制度，由各企業任意決定，并未在某個區域內統一建立標準，導致企業主體的民事權利存在不平等的情況，所以企業必須統一建立標準，明確房屋權利范圍，這是明晰限制產權房產權歸屬的重點。而針對完全產權房，企業應嚴格按照物權法規定，行使對房屋建筑的占有、使用、處分、收益等所有權利。實際上企業部分已經購買房屋的職工并未享受到應有權利，在更換工作或對自有房屋進行交易時卻受到企業的各種限制，這與物權法不符，企業要適當調整。[1]

二、合理使用企業生產建筑

企業的房屋特別是生產性建筑，不僅沒有管理的標準，更沒有定額，很難審查。企業在新建廠房時往往由設計部門依據生產規模核定各類房屋建筑的面積，同時根據用途明確生產用房、倉庫用房、輔助用房以及生活福利用房等，或把相互的用房比例視作建廠依據。然而在多年以后，企業因改變個別產品、調整生產線、改進技術等，須增建用途各異的房屋建筑，這就需要企業主管部門明確房屋管理指標。部分企業未增加多少生產力，但卻增建較多房屋。一般情況下，企業調整生產線就必須增建廠房，添加人員就必須增設辦公室，物資越積越多就增建倉庫等，即找個借口就能大興土木，這勢必導致企業房屋使用松緊不一，房屋建筑也雜亂無章、七零八落，加上房屋使用部門自成系統，不僅用房不夠合理，文明生產也成為紙上談兵。所以企業必須加強對生產性房屋建筑的管理，采取自上而下的模式，由各個主管部門依據生產的性質及能力，明確生產用房的總面積，可適當預留調整幅度，一般以對原有廠房的利用為主。在明確房屋定額指標之后，企業才能有依據監督房屋的規劃與改造，監督各個部門對房屋的使用，發揮出房屋在提高生產能力方面的作用。

三、科學管理企業住宅房屋

企業要充分利用國家的政策優勢，發揮住房補貼以及住房公積金的作用，這是政府促進住房改革的一項重要政策，是減低企業住宅房屋管理難度的保障。[2]企業有效控制資本成本，限制人員的增長率，在人員均衡飽和這一前提之下，實行住房補貼以及住房公積金政策對企業管理住宅房屋的難易程度有直接影響，企業要注意發揮政策優勢對其進行科學的管理。一是住房補貼，它考慮未在當地享受任何福利住房的夫婦，住房問題得到解決的人員不屬于該政策范圍，如果條件允許，企業應給予補貼。企業在執行住房補貼標準時要以當地業務管轄單位給出的指導政策為準，通過發放補貼減輕企業分配住房的緊張程度，促使一些職工考慮自己解決住房問題，不繼續依賴企業，從而減輕企業管理住宅房屋的壓力。二是住房公積金，它是企業職工買房的重要保障，企業應積極建立并實施住房公積金制度，把職工視作最直接的受益人，使其在購買住房時能使用個人住房公積金貸款或直接使用賬戶余額，減少職工購房支出壓力。畢竟企業的房屋有限，在支出資金時要考慮生產與經營等因素，難以隨時滿足職工住房需求，所以鼓勵職工利用住房公積金自主買房是有效辦法，繳交住房公積金，同時按照政策適當提高比例，通過增加投入減少企業管理房屋的難度，提高房屋管理水平。

四、建立長效租賃管理機制

房屋租賃也是企業在房屋管理中的一項重要任務，尤其是針對內部職工租賃房屋，長效租賃管理機制的建立有助于企業的穩定與和諧。[3]一是企業要建立健全職工出租房屋管理制度，吸收專業的管理人員與技術人員，專門組建房屋檢查隊伍，把責任落實到人頭，提高租賃房屋管理質量，督促承租職工整改問題。二是企業要加強合同管理，依托合同的約定增強對承租職工的約束力，嚴格把控合同大關。內部職工租賃房屋時也應妥善選擇承租對象，全面清理已經簽訂好的房屋租賃合同，并設立合同臺賬，做到定期清查，進一步明確約束條款。同時，完善建立職工租戶和出租房屋的檔案，分類管理出租房屋，重點管理狀況不良的房屋，增加檢查的力度以及處罰的力度。三是定期對職工租賃房屋實施專項檢查，徹底清查承租職工的狀況，掌握房屋情況，尤其是要掌握房屋消防設備設施條件，如果與要求不符，必須即刻維修、改造。如果用電或用火現象與要求不符，則要出具隱患整改通知單，追蹤落實承租職工整改房屋的情況，如未按期做好整改工作，則要加大監督力度，必要時中止房屋租賃合同。

五、提升房屋管理服務水平

企業后勤集團要充分發揮物業公司的服務職能，提升房屋管理服務。一是車輛管理，它由后勤集團進行集中管理，即后勤部要負責登記企業內部所有職工的車輛信息，同時設定好停車位，檢查進出車輛，以便促進管理的規范化。后勤部在為企業各部門職工提供滿意服務的大前提下要保證建立起優良交通秩序以及車輛停放秩序，保證車輛不失竊、不受損失。二是維修管理，具體包括企業房屋的修繕以及設備維修等，這就需要后勤部依據社會化的管理方式，當損壞房屋自用部位的設施時由相關責任人負責把損壞的部分復原；對于房屋共用設施的破損，包括屋頂、電梯供暖設備、給排水供電設備等，則由相關單位或部門一起承擔，列支維修基金進行維修。三是綠化與保潔服務，由企業后勤部依據統一的規劃與管理，投入必要的人力與財力，對草地、樹木等綠化以及樓道、樓梯燈公共衛生實施統一的管理、維護、清掃，全面提升企業房屋管理服務水平。

六、結語

探索企業房屋管理思路能顯著提高企業管理房屋建筑的效率與質量，能促使企業的領導人員與管理者充分掌握使用房屋建筑的情況，從而為企業的生產、職工的居住、租賃服務等提供依據。在新形勢下，企業還需進一步更新房屋管理思路，把被動管理轉化成主動管理，促使房屋管理不斷趨于標準化，為企業的生產與發展貢獻更大的力量。

（作者單位為中國電子科技集團公司第二十研究所）

參考文獻

[1] 李偉.談房屋安全管理和鑒定[J].山西建筑，2015（29）：256-257.

[2] 周坤榮.細化通信企業房屋租入管理的探討[J].通訊世界，2016（12）：293-294.

[3] 田國兵，尹梅，羅璇.工業企業房屋產證信息管理系統[J].工程建設與設計，2014（10）：116-119.