老舊小區整治改造的研究與探討

李兆全

摘 要：老舊小區改造整治是建筑工程領域的重點施工項目，也是體現著人們在社會中對居住環境的更高的需求，與社會的發展進度和發展規劃密切相關，也體現著一座城市或鄉鎮的文明程度。老舊小區改造整治是為居民營造良好的居住環境、提升物質和精神文明的關鍵內容，也是建筑行業一直最為關注的話題之一。結合現代我國社會發展的程度，經濟增長與人們日益增長的物質文化需求要保持一致，在此背景下老舊小區的改造與整治成為建筑行業競相爭奪的版塊性業務。本文結合老舊小區改造整治的現狀背景，提出了老舊小區改造整治過程中發現的相關問題，并提出了針對性的解決措施。

關鍵詞：老舊小區；整治改造；現狀；文明程度

引言

隨著我國城市化進程的不斷推進，時間的推進使得老舊小區已經無法滿足現代社會中人們對居住環境的需求，鑒于此，老舊小區的改造已成為改善城鎮居民生存環境的關鍵工程類型之一。由于我國建筑工程施工及規劃的過程中，存在著根深蒂固的問題，因此老舊小區的改造整治過程中也存在較多的問題，如何將老舊小區的施工及改造深入的推進，保證施工質量和工期，如何有效的實現整個老舊小區改造整治的目的，成為當前老舊小區改造整治需要思考的主要問題。本文以老舊小區改造整治的特點為例，為實現老舊小區改造整治有效性的相關理論需求提出相應的解決措施。

1 老舊小區特點分析

1.1建設標準低

從時間上倒退，現在的老舊小區基本是上世紀八九十年代建設的房屋，當時建設的住宅的使用壽命一般在30年左右，且建設的標準低，應用技術相對簡單，建筑質量較差，年久失修嚴重，已經不能滿足現代人居住。

1.2規劃開放

從整個老舊小區的整體規劃上分析，由于建造時期人們對占地面積及住宅小區的周邊界線忽略，使得很大一部分小區都是開放式的結構形式，小區進駐車輛隨意，醫院、學校等公用設施都是小區內共享的。

有些小區不封閉，沒有大門，車輛出入管理開放，缺乏物理管理及相應配套設施，臨時車庫違建現象突出。

1.3產權多樣化

我國城市老舊小區從居住人群上分析，大部分都是單位制住區，其產權一般由國家或者集體所有，但是隨著我國經濟社會的發展，老舊小區的產權結構發生較大變化，很大一部分老舊小區的產權下落不明，導致單位或公家住宅私有化現象發生。

1.4居民繳費意識低

老舊小區居民生活方式簡單，滿足于簡單的管理與服務，習慣于無花銷式物業管理。

2 老舊小區改造整治存在問題

2.1缺乏完善的基礎公用設施規劃

現階段，隨著時間的變化，老舊小區內的基礎設施存在老舊失修的現象，例如下水道堵塞、基礎設施老化、排水井損害等現象，嚴重影響到老舊小區內居民的生活。

2.2小區環境不和諧

小區內由于安全因素較多，對小區內進駐車輛無人管理，嚴重影響了小區內的安全，狹窄的樓道設計等嚴重影響了小區內的生活環境，不和諧因素居多。

2.3施工安全隱患多

對于老舊小區而言，物業服務水平較差，有些老舊小區直接沒有物業管理，因此對照明系統、給排水管線等維修管理不及時，導致存在大量的安全隱患。

3 老舊小區改造整治關鍵內容

3.1施工規劃設計完整性

應結合現有老舊小區內部結構及周邊環境，在不影響周邊環境的基礎上進行相應改造，改造過程中要注重設計的完整性，從老舊小區的主體建筑的改造到地下給排水管線、電力管線等的改造、照明系統的改造、小區道路的改造等都要涉及，且應考慮周全。

以治理老舊小區臟、亂、差為切入點，補建圍墻、監控設備，整修下水管網，完善物業管理條件，改善居民的生活環境 以保證居民的良好的生活環境為改造的依據。

3.2建筑節能化

建筑的節能化主要體現在老舊小區改造整治的照明系統及電力和燃氣系統上，要結合當地小區改造的相關施工規范，合理進行改造，必要時需要進行改造施工的會審工作，保證整個改造的過程中保證建筑的節能性，杜絕肆意浪費現象發生。

3.3小區配套設施完整性

在當前老舊小區改造整治過程中發現的相關問題分析，小區配套設施的完整性需要結合現有老舊小區的現狀進行綜合考慮。應當盡快解決小區內周邊道路不平整的現象，進而解決機動車、非機動車的停放等問題，保障住宅小區的單元樓道門口交通暢通；對于已經年久失修的下水道應由專業技術人員進行清理，并重新鋪裝；應合理設計照明系統的安裝位置，且可以根據節能環保的理念以保證光線自動調整，實現節能降耗的目的。

4 老舊小區改造整治的措施

4.1給排水管道的設計及施工優化

針對老舊小區現有的排水管道的現狀，由于年久失修，地下排水管道易形成堵塞現象，下水管道的設計錯綜復雜，完全不符合相應的設計標準，因此要對其進行設計及施工的優化處理。首先要根據小區內污染物及污染水源的管道承載力的估算，根據排水量等計算結果合理選擇有效的排水管管徑大小，避免浪費現象。另外要在下水管道處設置分水管道，增設多個排水口，保證排水通暢，此外要在小區內部設置雨污分流設施，避免雨水的浪費，節約水資源。同時，在管道內可選擇性的設置濾水及凈水裝置，以備小區道路綠化及沖刷需要。

4.2照明系統改造整治

首先應在小區道路兩旁增設路燈，可采購節能型智能感光燈，且要在小區內的每個單元樓道內設置有效的智能感光裝置，有利于為小區居民提供充足的照明系統。實現節能降耗的目的。

4.3環境綠化改造整治

老舊小區在設計及規劃的過程中，并沒有考慮到小區的綠化，因此造成小區內雜草叢生、蟲舞飛揚，因此在老舊小區整治過程中，要注重對小區內環境的整治。結合當地土壤條件，選擇適宜生長的植物，墻體上選擇種植爬山虎等植物，還可以增設相應的盆景或者桌椅等，供老年人娛樂使用。另外也可以單獨設立公共休閑健身區，供小區內的居民使用。

4.4小區道路規劃及停車位規劃

老舊小區內部，車輛是隨時可進可出，但是隨著社會文明程度及社會車輛的不斷增多，小區內部的車位規劃時必須執行的，不僅保證居民人身安全，也體現著公共資源的合理使用。

對于小區內道路在整改施工過程中，應換成瀝青混凝土結構，并對破損的路面實行統一修補作業。

4.5修繕破舊房屋

房屋建筑維修是老舊小區改造整治的主體工程，在不破壞原有主體結構的基礎上，進行加固處理，對于年久失修且不能保證居住安全的房屋，應在相關建筑監管部門的同意下，拆遷重建。

5結論及展望

老舊小區象征著一個時代的建筑風格，但是隨著時間的推移，社會經濟進步程度加大，使得老舊小區的居住環境無法適應現代居民的居住需求，因此需要整改，這是歷史的發展趨勢，也是我國的民生工程，因此要結合環境與施工技術為一體，構建合理有效、節約節能的老舊小區整改實施規劃。

參考文獻

[1] 葛潤霞.老舊小區整改的調查與思考——以山東省煙臺市芝罘區老舊住宅小區改造為例[J].城市管理與科技，2017，19（02）：68-70.

[2] 閆明艷.城市開放式老舊小區治理對策研究[D].山東大學，2015.

（作者單位：鹽城市物業管理中心）