房地產市場供給側結構性改革分析與對策①

于婷 肖萌

摘 要：長期以來，我國房地產市場的發展存在盲目追求投資的現象，房價虛高直接導致庫存量過高的問題，從而嚴重制約了經濟發展，為了改善經濟狀況，我國提出供給側改革戰略，這對于促進房地產市場長久穩定發展也具有重大意義。本文以沈陽市房地產市場的發展現狀為基礎，通過分析目前沈陽市房地產市場存在的問題，明確推進供給側改革的必要性，最后提出相應的對策建議，以為供給側結構性改革在其他城市的實施提供參考。

關鍵詞：房地產市場 供給側結構性改革 對策建議

中圖分類號：F121 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）05（a）-138-02

2015年12月，中央會議提出在未來一段時期內，將要把“供給側結構性改革”放在工作的首要位置。在供給側改革的背景下，我國經濟面臨重大調整，房地產市場也將迎來新的機遇。以往我國房地產市場主要注重需求方面的調配與控制，具體表現為限購、限貸等。在我國快速工業化和城市化，以及廣義貨幣供應量很高的背景下，各種需求是必然存在的，通過限購、限貸政策并不能從根本上解決投機問題，因此，應從另一角度著手，即從供給端來調控房地產市場。本文選擇沈陽市進行研究，沈陽作為副省級城市，又是重要的新一線城市，其地理位置、經濟發展水平與其房地產市場發展并不均衡。沈陽在城市土地學會發布的2015年和2016年《中國大陸主要城市房地產投資前景分析》中已經連續兩年在主要城市投資與開發前景排名中墊底。在這樣的背景下，沈陽急需謀劃如何運用供給側的思維，從自身的地理位置和房地產業現狀出發，有針對性地制定房地產發展政策和策略。

1 沈陽市房地產市場的發展現狀

20世紀80年代，沈陽房地產市場起步，經歷了漫長的十年才發展壯大，1999年，“住房分配貨幣化”政策頒布，加快了沈陽房地產市場發展的步伐，但是由于沈陽房地產市場的基數小、規模小等因素的制約，在啟動至2003年的這20年間，并沒有對經濟帶來大的影響。2003年中央提出“振興東北老工業基地”政策，沈陽房地產市場正是抓住了這個機會得到了飛速發展，進入了一個嶄新的時代，投資總額和銷售總額均穩步平穩上漲，而且屢創新高，即使2008年的世界經濟大蕭條，也沒有對沈陽房地產市場造成很大的抨擊，在那時還被譽為“全國最好的房地產市場之一”。2014年，沈陽房地產市場發生了翻天覆地的變化，數量和價格都發生大幅度下跌，這也是在長期供需嚴重不平衡下發展的結果，因此對沈陽房地產市場造成了很大的沖擊。自2015年以來，各級政府為解決“高庫存，高產能”問題推進一系列宏觀調控政策，但這對沈陽市房地產業的影響甚微。2016年，沈陽房地產市場的發展則更加嚴峻，所以解決高庫存問題也迫在眉睫。

2 沈陽市房地產市場發展中存在的問題

2.1 庫存規模巨大

2016年沈陽市商品房庫存量與2015年相比雖有所下降，但是去化周期仍在較高水平。相關數據顯示，住宅項目的去化周期最短，寫字樓項目的去化周期最長，住宅項目為22個月，而寫字樓項目則可能超過20年，房地產項目去化周期的標準通常在10～15個月，由此可以看出目前庫存量巨大，而導致庫存巨大的根本原因便是長期以來的供求失衡，另一方面，沈陽市土地資源有限，但是出讓量卻遠遠超過了實際需求，這也大大增加了沈陽房地產市場的庫存壓力。雖然近年來政府為了房地產市場的長效發展出臺了一系列“去庫存”政策，但是效果均不顯著，所以想脫離目前這種高庫存狀態仍需一個漫長的過程。

2.2 商業地產嚴重過剩

2010年國家為了抑制房地產投機現象，開始實施限購政策，但是這并沒有抑制沈陽房地產業的發展，反而使沈陽商業地產呈現出空前的增長勢頭。截至2015年的數據顯示，沈陽商業地產總存量為839萬m2，人均面積1m2，未來五年內，沈陽商業地產存量將持續增加，預計到2020年，商業地產的庫存量將到達1200萬m2之多。雖然政府為降庫存推出很多政策，但是并沒有實質性的進展，最主要還是因為區域發展不協調，使得沈陽的商業地產聚集在金廊沿線，這里又聚集了各大購物中心，商圈體量龐大，商業地產的銷售則格外困難。與此同時，三外環區域的商業配套設施水平低下，這也限制了該區域住宅項目的發展。

2.3 區域發展不均衡

沈陽市在“十二五”之前就基本完成大面積的棚戶區改造工作，此外隨著我國城鎮化進程的實施，市中心可供出讓的土地逐漸減少，二環外的土地供應卻不斷增大，但是銷售情況與投資情況并不平衡，新城區房地產項目的銷售不理想，產生大量庫存。這個現象之所以出現，是因為新城區人口聚集度不夠，房地產項目配套設施也不完善，這些因素對消費者的購買意愿都產生了極大的影響，目前大多數開發商都是在價格上采取措施，憑借價格優勢吸引消費者，然而在新常態經濟環境下，這種方法的影響力已經微乎其微。

3 供給側改革的必要性分析

3.1 需求側管理已經不是拉動經濟增長的持續動力

傳統的需求側管理就是用“出口、投資、消費”為主要調控手段，從而帶動經濟的增長。需求側管理也是30多年來我國政府采用的主要宏觀調控手段。改革開放以后，中國經濟突飛猛進，2008年更是推出“四萬億”投資計劃，這也使得中國經濟走到了世界的前列。但是近幾年受國際經濟形勢影響，需求側的推動力不斷下滑，我國經濟也一直在走下坡路，給房地產市場帶來了新的挑戰，我國政府也出臺了許多政策，目的是希望房地產市場回暖，通過拉動需求引導房地產業復蘇，但是并沒有什么起色，大多數城市的樓市持續下跌，所以傳統的需求側管理已經無法持續帶動經濟的增長。

3.2 需求側管理存在結構性不均衡

我國經濟結構在需求側存在嚴重不平衡現象，這也是投資與需求長期不均衡發展導致的。在我國，“投資”一直是經濟政策的重心，以2008年的“四萬億”計劃為例，諸如此類的政策使得投資需求在整個經濟體系之中遠遠超過消費需求，導致二者嚴重失衡。雖然之前大多數研究都表明需求是拉動經濟的主要動力，但是截止到2014年，我國投資率已經超出了正常的均衡水平，達到了46.04%，這就說明之前的結論已經不適于現在的經濟環境，所以從供給側進行改革才是關鍵。

3.3 有效需求不足所引致供需結構錯位

現階段阻礙我國經濟增長的罪魁禍首便是“供需結構錯位”。在需求側管理下，我國大部分產品的供給都依賴于國外進口，而不是自給自足，但是現在世界經濟形勢下滑，各國之間的貿易水平也不斷下降，這就造成我國很多產品都出現“高庫存”問題，房地產業更為嚴重。在這樣的形勢下，世界各國都在技術上不斷創新，而我國卻止步不前，這就產生生產率低下，質量也低的結果。這不僅阻礙了我國產品的向外輸出，也滿足不了內需，這也是造成國人去外國瘋狂掃貨的根本原因，在這樣的發展背景下，想要消化過剩的產能，壓力也越來越大。

由此我們可以看出，一直以來，我國經濟宏觀調控的固化邏輯都是側重需求端，這些政策已經無法解決阻礙經濟發展的根本問題，所以供給側改革應運而生。房地產市場也是一樣，不管是過去的限購限貸還是其他一系列刺激住房消費的政策，也都無法解決房地產市場“一管就死、不管就亂”的問題，所以現在想要保證房地產市場健康穩定的發展，就必須從供給側入手。

4 沈陽市房地產市場供給側結構性改革對策分析

4.1 完善社保從而吸引外地人口遷入

在沈陽市人口中，有44%的勞動力在35～60歲之間，勞動力逐步趨于老齡化。老齡化嚴重不僅會阻礙經濟的發展，更直接影響到未來的經濟效益以及勞動力的供給，為了改善沈陽老齡化嚴重問題，政府可以采取完善人口政策與社會保障政策等，讓外來人口在“醫療、保險、教育”等方面享有本地人同等的待遇，這樣一來，一方面可以使外來人口有歸屬感，愿意長期居住，另一方面也使得外來人口能夠持久參與區域經濟建設，帶動經濟發展。在人口政策方面，更應關注大學生就業，近年來東北人才流失嚴重，為了吸引更多畢業生留在沈陽，可以出臺優惠政策，提供更多的就業崗位，鼓勵大學生創業。與此同時，可以將教育與房地產銷售結合起來，地產與名校聯手的方式促進房地產去庫存。

4.2 為轉移人口提供適宜長期居住的住房環境

住房是人生活的關鍵，想要使轉移人口長期居住，就要為他們營造適宜居住的環境。目前我國進城務工人員有一半以上都是住在單位的集體宿舍內，大約47%的人在附近郊區即所謂的“城中村”租住，只有0.7%的務工人員在城里買房，他們之中能夠繳納住房公積金的更是少之又少。由此我們可以發現，務工人員的居住條件很差，工資水平低是一方面，居住環境也是不容忽視的因素。所以沈陽想要吸引更多的農業轉移人口進城，就必須積極改善其居住環境，上文也提到過三外環區域的商業配套設施比較匱乏，可以借此機會改善區域發展不協調現象，這樣不僅能吸引農業轉移人口買房，也能幫助沈陽房地產市場去庫存。

4.3 加大公租房供應以改變房地產供給模式

雖然現在沈陽市已放寬公租房入住標準，接納有固定收入的外來人員進城入住，但由于房源過少，該政策并沒有得到很好的實施。所以為了更好地提供公租房，政府應制定具體的政策，將更多庫存房納入公租房范疇，以滿足大量轉移人口的住房需求。另外政府可以出臺優惠政策，以鼓勵各個公司直接收購已建好的商品住宅用作企業員工宿舍，在公租房內可以推出“統包統租”的管理模式，效仿半封閉式管理，以提供更好的居住環境。

4.4 通過完善房地產多源供給引導房地產供給側改革

房地產企業的目的在于銷售，所以根本任務就是為用戶創造價值。為了更好地服務消費者，政府部門可以出臺完善房地產多源供給的政策；房地產開發商可以推出新的產品，吸引顧客；銷售部門則要進行營銷升級，為客戶提供更好的生活體驗，從這三個方面共同著手，更有利于房地產去庫存。與此同時，房地產企業應多關注國家出臺的政策，進行業務轉型，只有適應了社會的變化才能得到更好的發展。房地產市場想要加快供給側改革的步伐，房地產企業的作用尤為重要。

5 結語

目前房地產業已經進入了“新常態”的經濟時代，過去的高增長所帶來的問題也將越來越明顯。本文通過分析沈陽市房地產業發展現狀，找出目前存在的主要問題有“庫存過剩”和“區域發展不均衡”，為解決以上兩個問題，以供給側角度提出四點有針對性的對策，希望為沈陽市房地產業推進供給側結構性改革提供有益的建議，同時也為其他同類城市房地產業發展提供借鑒和參考。

參考文獻

[1] 陳平.基于供給側改革視角下我國房地產業發展研究[J].時代金融，2016（7）.

[2] 鄧磊，杜爽.我國供給側結構性改革：新動力與新挑戰[J].價格理論與實踐，2015（12）.

[3] 趙鵬.新常態下的供給側結構性改革[J].中國流通經濟， 2016（7）.

①基金項目：沈陽市社科聯項目[SYSK2017-0502]。