“營改增”后房地產企業發票管理分析

胡蝶

摘 要 隨著房地產業“營改增”的落地以及金稅三期工程的不斷推進，增值稅專用發票管理在企業稅務管理中顯得極為重要。因此，有必要對“營改增”后房地產企業專用發票的風險展開研究。本文擬從增值稅專用發票著手，結合房地產企業的實際情況，分析“營改增”后房地產企業可能面臨的發票風險，并提出了相應建議。

關鍵詞 房地產業 “營改增” 發票管理

2016年5月1日，“營改增”全面推行后，房地產企業的身份也由營業稅納稅人變為增值稅納稅人。由于房地產企業在以往的業務中接觸增值稅較少，并且增值稅與營業稅在發票管理上區別很大，很多房地產企業對增值稅的稅務風險管理，特別是對增值稅專用發票的風險缺乏認識與管理，容易引發稅務風險，釀成企業危機。隨著金稅三期的推進，2017年4月21日，國家稅務總局為了讓納稅人全面掌握發票政策，專門組織人員編寫了《增值稅發票開具指南》（稅總貨便函〔2017〕127號）。可見，發票管理對于企業而言十分重要。

一、“營改增”后房地產企業加強發票管理的必要性

根據《增值稅專用發票使用規定》，“專用發票”是指增值稅一般納稅人（以下簡稱“一般納稅人”）銷售貨物、提供應稅勞務或者應稅服務開具的發票，是購買方支付增值稅額并可按照增值稅有關規定據以抵扣增值稅進項稅額的憑證。

由于增值稅實行的是稅款抵扣制度，憑借專用發票對上個環節已納稅款予以扣除?！盃I改增”后，房地產企業中的一般納稅人從以前5%的營業稅稅率提高到現在11%的增值稅稅率。因此，對于房地產企業，進項稅額的抵扣就成了關鍵，企業應當盡量取得符合規定的可以抵扣的增值稅專用發票。

再者，隨著金稅三期工程、電子發票的推行，發票實現網絡化，并留存電子底賬，金稅三期系統可以逐一實時采集、存儲、查驗，比對發票全要素，一旦企業存在不合規發票很容易被檢查出來。據悉，2016年9月開展的十三批12.5萬戶納稅人檢查，補稅率高達88%。因此，房地產企業加強發票管理非常有必要。

二、“營改增”后房地產企業可能面臨的發票風險分析

“營改增”后，發票潛在的風險也將使房地產企業面臨前所未有的挑戰，應對“營改增”后房地產企業可能面臨的發票風險進行全面分析。

（一）取得不合規發票的風險

根據《增值稅專用發票使用規定》，企業取得虛開的、偽造的、作廢的、失控的發票，以及發票開具方未報稅的發票，其進項稅額不得抵扣。

“營改增”后，由于經辦人員主要是采購、出差需報銷的人員，他們大多并非財務人員，對增值稅專用發票的不熟悉，加上以前獲取營業稅發票的習慣，很可能取得上述不合規發票，使企業進項稅額無法抵扣，部門之間產生矛盾，甚至可能觸犯刑法，以犯罪論處。

特別是金稅三期以來，上游企業如果開具不合規的發票并注銷，下游企業將面臨補繳稅款的風險。房地產企業經常與建安企業打交道，部分建安企業票據管理混亂的情況時有發生，因此房地產企業應當警惕取得不合規發票帶來的風險。

（二）不取得發票的風險

36號文件第二十七條規定，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。其中，涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。

基于政策規定，部分房地產企業在購進專用于上述不得抵扣進項稅額項目的資產時，利用不得抵扣進項稅額政策，向賣方提出不索取發票降低購進價格的要求，以此降低購進成本。

但是類似不動產這種使用年限較長的資產，企業容易改變其用途，使其不再專用于上述不得抵扣進項稅額項目。由于36號文件中規定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產、無形資產、不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應稅項目，可在用途改變的次月計算可以抵扣的進項稅額，但是必須憑借購進時取得合法有效的增值稅扣稅憑證。那么一旦房地產企業在購進時沒有取得專票，后續即使改變用途，企業也不能按照上述公式進行進項稅額的抵扣，這對企業來說也是一大損失。

（三）不得抵扣業務的風險

房地產企業一般納稅人購進貨物、接受應稅勞務或者應稅服務，取得了專用發票，并將其進項稅額進行了抵扣之后，在生產經營過程中又改變了用途，用于不得抵扣進項稅額的項目，那么企業需要作進項稅額轉出。但由于財稅人員信息不對稱或未進行有效溝通等原因，容易忽視，從而產生稅收風險。

（四）逾期認證的風險

根據《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》規定，自2017年7月1日起，增值稅專用發票的認證、確認或申請稽核比對的時限由180日放寬至360日。房地產企業逾期認證的風險已大大減小。

同時，根據國家稅務總局公告2016年第7號和第23號的規定，納稅信用A級一般納稅人自2016年3月1日起、納稅信用B級一般納稅人自2016年5月1日起取消增值稅發票認證，通過增值稅發票稅控開票軟件登錄本省增值稅發票查詢平臺，查詢、選擇用于申報抵扣或者出口退稅的增值稅發票信息即可。

因此，房地產企業應盡早做好稅收管理，提高納稅信用評級。

三、對房地產企業發票管理的若干建議

（一）從財務部門著手，完善內部控制

“營改增”后，房地產企業應從財務部門著手，對核算會計和案場會計及時培訓新政策，設置專員進行稅務管理，嚴格把控增值稅專用發票的領購、開具、取得、認證抵扣、傳遞、繳銷、保管各環節。

（二）加強非財會員工業務培訓，提高發票管理水平

很多房地產企業取得發票的員工不是財務人員，對專用發票認識不足，因此企業應及早做好報銷過程中不同行業發票稅率、發票類別、可抵扣進項專票的類型、發票是否需要粘貼、報銷時限等細節培訓，從而降低企業涉稅成本，避免企業不同部門之間的糾紛。

（三）加大企業自查力度，降低涉稅風險

“營改增”后，房地產企業應提高對發票管理的重視度，自發開展自查工作，挖掘存在的發票管理問題和涉稅風險點，不斷總結改進，規避潛在風險，做到心中有數，降低稅務風險。

（四）及時了解涉稅新動態

“營改增”后，國家相繼出臺發票管理的新政策，如稅控系統的升級、紅字專用發票的開具、增值稅電子普通發票推行等，作為納稅人應保持與稅務部門密切的聯系與溝通。這樣做一是有利于企業獲得更多的培訓機會，及時了解國家稅收法律法規的變動，獲悉最新和最準確的稅收政策信息，以確保稅務管理工作的準確實施。二是可以樹立良好的形象。通過與稅務部門的交流與溝通，可以樹立良好的納稅信譽和形象，提高納稅信用評級，方便企業進行進項稅額認證及抵扣。三是有利于充分了解主管稅務機關征管特點和具體要求。尤其是對于一些新出臺的法律或是界定比較模糊的規定，一定要通過與稅務機關溝通，了解稅務機關的具體做法，以此降低稅收風險。

（作者單位為湖北財稅職業學院）

參考文獻

[1] 財政部.國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅〔2016〕36號文）[Z].

[2] 增值稅發票開具指南（稅總貨便函〔2017〕127號）[Z].

[3] 國家稅務總局關于納稅信用A級納稅人取消增值稅發票認證有關問題的公告

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[4] 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告（國家稅務總局公告2016年第23號）

[Z].

[5] 唐麗娜.營改增后增值稅發票的管理探析[J].會計師，2016（7）.