論土地承包經營權抵押主體間的法律糾紛

陳夢丹+陳媛+徐浩鈞

摘要隨著集約化經營日益興盛，抵押貸款作為一項重要的融資渠道正發揮其應有的價值。雖然國家出臺了政策對土地承包經營權抵押貸款進行了指導，然而在實踐中仍存在諸多糾紛阻礙抵押的進程。由于土地權利的復雜以技抵押主體的多樣，在土地承包經營權抵押過程中產生的法律糾紛尤為復雜。因此本文從土地承包經營權抵押之初、存續期間、到期未能還款、轉讓給第三方這四個階段出發闡述各抵押主體間的法律糾紛，抓住每個階段中產生的法律糾紛本質進行歸納，促進抵押的順利進行。

關鍵詞土地承包經營權 抵押主體 法律糾紛

土地承包經營權抵押過程中涉及到的法律糾紛復雜多樣，然而對這些糾紛的研究卻很少，因此歸納整理抵押主體之間的法律糾紛迫在眉睫。

一、土地承包經營權抵押主體

由于抵押主體的多樣，在土地承包經營權抵押過程中產生的法律糾紛尤為復雜，因此明確土地承包經營權的抵押主體是理清法律糾紛的基礎。土地承包經營權的抵押主體主要為抵押人、第三人、抵押權人以及第三方受讓人，抵押人指向債權人提供一定的財產作為抵押物，用以擔保債務履行的債務人或第三人，包括承包農戶、專業大戶和家庭農場、農民專業合作社、農村土地股份合作社等。第三人是抵押人將土地承包經營權轉讓給除抵押權人外的一方，包括企業和抵押人中的分類。抵押權人，是指對債務人享有債權，并在債務人不履行債務時得就土地承包經營權優先受償的人，包括農村信用合作社、農村合作銀行、村鎮銀行、農村資金互助社、貸款公司等新型農村金融機構。第三方受讓人是從金融機構手中獲得土地承包經營權的受讓方，主要包括農戶、村集體和企業。

二、土地承包經營權抵押主體間的法律糾紛

本文將以農戶作為抵押人主體的典型代表，對土地承包經營權抵押之初、土地承包經營權抵押存續期間、抵押人到期未能還款、金融機構轉讓第三方后這四個階段中各主體問產生的法律糾紛進行分析和歸納。

（一）土地承包經營權抵押之初的法律糾紛

在土地確權已經明確的前提下，因各個抵押主體的權利義務不同，維護權益不同，其從土地承包經營權的抵押之初便易發生摩擦，產生諸多的糾紛和利益牽扯。本文從家庭成員、村集體、第三人這三個主體出發，探索其在抵押之初可能會產生的法律糾紛。

1.“農戶-家庭成員”之間的法律糾紛

我國實行家庭聯產承包責任制，土地承包經營權歸承包農戶家庭所有，但其權證上所屬的代表人是自然人。家庭代表人作為承包方，有權將土地承包經營權向金融機構抵押，但同時土地承包經營權由整個家庭成員共有，若其擅自抵押，可能會損害家庭其他成員的利益。因而該類法律糾紛的核心問題在于抵押人身份資格認定問題，抵押人基于家庭代表人身份作出的抵押決定是否具有法律效力。例如，在抵押時，若其余家庭成員不知情或未達成合意的情況下，代表人將該家庭所承包的土地用于向金融機構抵押，該抵押合同是否具有法律效力。

2.“農戶-村集體”之間的法律糾紛

土地承包經營權屬于用益物權，農戶可以將其用于流轉、抵押等合法方式獲取利益。但農村土地的發包方享有監督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護土地、制止承包方損害承包地和農業資源的行為的權利。雙方各有權利，各負義務，其中一方行使權利的同時是否已履行相應義務，需要彼此相互監督和制約。因而二者之間的糾紛本質上是村集體作為土地監管者是否有權對土地承包經營權抵押進行干預的問題。例如，農戶在抵押所承包土地的經營權時是否需要得到村集體的同意，村集體不知抵押一事或是不同意抵押一事，已與金融機構簽訂的抵押合同是否生效。

3.“農戶-第三人”之間的法律糾紛

三權分置后，土地的承包經營權和土地承包權可適當分離，土地的承包人可以通過訂立合同的方式轉讓一段時期內的承包經營權給第三人。因此，二者之間的法律糾紛本質是土地承包權和經營權分離時，承包者或經營者將土地承包經營權向金融機構抵押而產生的違約或侵權問題。例如，若在此期間，第三人或原承包人將土地承包經營權抵押給金融機構，是否需要經過對方的同意。

（二）土地承包經營權抵押存續期間的法律糾紛

當農戶將土地承包經營權抵押給金融機構之后，在抵押關系存續期間，可能會發生諸多情況使得合同難以履行。

1.抵押債務人死亡的法律糾紛

家庭承包是指以農戶為生產經營單位進行的承包，因此家庭內所有成員均享有土地承包經營權。若農戶死亡，抵押合同如何處理，可分為兩類情況進行分析：第一，享有土地承包經營權家庭的戶主死亡，對土地承包經營權抵押合同的履行產生的影響。在此種情況下，其法律糾紛本質上是出于家庭代表人變更對合同履行產生的影響。第二，如若抵押人的家庭成員皆己去世，村集體將土地收回時，土地承包經營權抵押的合同應當如何處置。此時法律糾紛的本質是金融機構對土地承包經營權所享有的債權與村集體對土地享有的合法收回承包地的權利之間的沖突。

2.村集體收回土地時的法律糾紛

村集體在以下五種情況可以收回承包地：村民連續兩年棄耕拋荒的；承包方舉家遷入設區的市并轉為非農業戶口的；當承包戶中發生“絕戶”的情況；已婚婦女在婚入地居住并再次取得承包地的；承包方自愿交回承包地的。村集體基于發包方和監管者的身份，有權在法定情況下收回承包地，而金融機構作為抵押合同的一方當事人出于維護自身合法權利的需要，會與村集體發生沖突。此種糾紛在本質上仍然是金融機構對土地承包經營權所享有的債權與村集體對土地享有的合法收回承包地的權利之間的沖突。例如，農戶因投資失敗等原因使得其連續多年棄耕，作為土地所有權人的村集體合法將土地收回，此時土地上的抵押權是否歸于消滅。

3.國家采取政策使用土地時的法律糾紛

在農戶以土地承包經營權向金融機構抵押的期間，國家出于公共利益的考量，出臺政策要求土地進行休耕，對土地進行征收、征用導致合同無法繼續履行。此時的法律糾紛實質上是由于情事變更導致合同不能履行而對合同雙方當事人權利義務產生的影響。例如國家出臺政策要求土地休耕，該政策會直接影響到農戶的耕作或者農業生產，從而會產生因沒有收入而無法還貸的情形，在此種情況下，金融機構該如何保障其合法權益。

4.標的物損毀時的法律糾紛

當農戶以土地承包經營權進行抵押時，該土地即為抵押合同的標的物。若標的物因不可抗力的出現而遭受損害時，農戶因不能耕作而無法償還貸款，此時農戶與金融機構的合同應當如何履行。此時糾紛的本質是在不可抗力的情況下雙方權利如何行使義務如何履行的問題。若標的物因人為的因素損毀，農戶不能從中盈利以償還金融機構的貸款，抵押合同該如何履行。此時糾紛的本質是第三人侵權對合同雙方當事人產生的影響。

（三）抵押人到期未能還款時的法律糾紛

若抵押合同到期，農戶未能還款，依照雙方抵押合同，金融機構將取得合同規定的該土地一定時期的承包經營權。但在雙方就土地實際交付時，也易產生法律糾紛。

1.附著物未成熟時的法律糾紛

當農戶以土地承包經營權向金融機構抵押時，大多數農戶會在抵押合同中承諾種植某一類型的農作物或者從事原有的農業生產。在抵押合同到期時，如若農戶還貸失敗，地上附著物還未成熟，屆時該如何處置該地上附著物。此時糾紛的本質是自然孳息的歸屬問題。

2.轉讓給第三人時的法律糾紛

土地承包經營權抵押存續期間，農戶將土地的承包經營權轉讓給第三人，若抵押到期還款失敗，金融機構憑借抵押合同依法收走該土地的承包經營權，但此時，若承包經營權實際上在第三人手里，抵押合同該如何履行。此時糾紛的本質是金融機構與第三人產生的債權對抗問題。

（四）金融機構轉讓給第三方后的法律糾紛

抵押合同到期，農戶無力償還貸款，金融機構則依照合同取得土地承包經營權，其—般采取兩種措施來處置該土地承包經營權：流轉交易與協商收購。在金融機構處置土地承包經營權的過程中各個主體之間會發生各種法律糾紛。

1.本村村民不知情時的法律糾紛

金融機構通過流轉交易的方式將土地承包經營權轉讓給第三方農戶，因在《土地承包法》第33條中提到了本村村民優先的原則，所以金融機構在轉讓土地承包經營權時應當以本村村民為優先轉讓對象，若金融機構未遵循該原則，會侵犯本村村民的合法權利。此時糾紛的本質在于“本村村民優先”原則的適用問題。例如金融機構在本村村民不知情的情況下，將土地承包經營權轉讓給外村村民或者外來人員，一旦本村村民知曉，其可能通過本村村民優先的原則要求金融機構將土地承包經營權轉讓給他，然而轉讓合同已經訂立，此時轉讓合同是否有效。

2.土地使用用途改變時的法律糾紛

金融機構將抵押的土地承包經營權轉讓給第三方受讓人后，本著利益至上的原則，第三方受讓人會改變土地使用用途來獲得利益最大化。此時的法律糾紛本質是改變土地使用用途時村集體、金融機構、企業等三方的利益沖突以及改變土地使用用途后侵犯村民權利如何協調解決的問題。例如，企業、金融機構與村集體合作開發土地，改變土地使用用途后將其用于非農建設，在這種情況下，是否需要經過村集體的同意，過程中產生的噪音或環境污染侵犯了村民權利該如何處理。

3.土地所有權改變時的法律糾紛

金融機構將土地承包經營權轉讓給企業之后，企業會通過改變土地所有權的方式實現利益最大化。此時的法律糾紛本質上是土地所有權變更的條件與方式問題。例如企業與村集體協商改變土地所有權，若村集體不同意，則企業能否改變。若村集體同意，則該由誰來主持改變，用怎樣的方式改變。

三、結語

理清各個主體在整個抵押過程中產生的法律糾紛有利于保護參與主體的正當利益，促進抵押的順利進行，促進抵押的有序發展，也可以有效地提高抵押主體的積極性，將抵押政策推廣開來。這對于完善整個土地承包經營權抵押制度具有重要的意義。