淺析房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險防范

于曉舟

摘 要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)事業(yè)也得到了飛速的發(fā)展。房地產(chǎn)信貸在迅速發(fā)展的時候，其中的風(fēng)險問題也逐漸暴露出來，尤其是最近幾年我國的房地產(chǎn)市場逐漸火熱使得金融問題也逐漸顯現(xiàn)出來，下面本文就深入分析一下我國的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險問題，并且找到有效的解決措施來處理其中的風(fēng)險問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信貸；信貸問題；現(xiàn)狀；解決措施

近年來，國家對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控能力在不斷的加強(qiáng)，其中相應(yīng)的調(diào)控設(shè)施和配套細(xì)則也開始出現(xiàn)，對于以后的房地產(chǎn)事業(yè)都有重要的作用，從而嚴(yán)重的影響到商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的有序運(yùn)行和操作。

1 房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中出現(xiàn)的問題

1.1 個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中出現(xiàn)的問題

1.1.1建立抵押權(quán)的商品房預(yù)售行為中存在的問題。開發(fā)商一般都把土地使用權(quán)或是在建工程放到銀行進(jìn)行抵押，而且在取得預(yù)售條件后進(jìn)行相應(yīng)的銷售，但是如果借款人員不能夠完成還款的責(zé)任，銀行為了更好的完成抵押任務(wù)的時候，就會出現(xiàn)銀行抵押和購房戶權(quán)利對等的情況。如果對抵押物進(jìn)行處理，購房戶的實(shí)際效益就會受到損害；但是如果不處理抵押物，銀行的權(quán)利又不能得到有效的維護(hù)。銀行需要合理的處理抵押人和購房戶之間的利益問題，從而更好的減輕抵押人對雙方利益的威脅。

1.1.2商品房的按揭要求和預(yù)售條件不相吻合造成法律問題。依照相關(guān)的法律規(guī)定，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款的時候必須要房地產(chǎn)商具備相關(guān)的“四證”。因?yàn)殚_發(fā)商的資金大部分都投入到了項(xiàng)目土地款上面，對于資金需求最急迫的時候是在核發(fā)土地使用權(quán)證之前，從而不容易獲得“四證”，從而嚴(yán)重的影響到了銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)不具備相應(yīng)的條件，但是在實(shí)際操作的過程中銀行又因?yàn)槎喾N原因而逐漸放寬信貸要求。并且，商品房按揭調(diào)節(jié)和預(yù)售條件不吻合。依據(jù)相應(yīng)的法律規(guī)定，在申請個人住房貸款進(jìn)行房屋購買的時候，所購買的房子必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)建頂，高層住宅達(dá)到總投入的三分之二；其中城市房地產(chǎn)的相關(guān)管理要求商品預(yù)售的準(zhǔn)則是根據(jù)所提供的商品房進(jìn)行計算，尊用到建設(shè)中的資金要達(dá)到總投資的四分之一，并且要規(guī)定施工進(jìn)度和完工的時間?，F(xiàn)在，這種規(guī)定也會出現(xiàn)變動，使得購房戶在遇到滿意的商品房時，因?yàn)榘唇屹J款期房條件較高而不容易進(jìn)行按揭貸款，更不利于房地產(chǎn)事業(yè)的有序運(yùn)行。

1.1.3“假按揭”造成的房地產(chǎn)信貸法律風(fēng)險問題。假按揭的主要表現(xiàn)是：開發(fā)商幫助客戶建立虛假的貸款申請資料，從而方便獲得銀行貸款、；開發(fā)商根據(jù)該單位的人員，相關(guān)企業(yè)人員或是工作人員以虛假身份獲取貸款；開發(fā)商因?yàn)橘彿咳酥g信息不吻合，存在一單很多售的情況；開發(fā)商利用虛假的信息資料來獲取購房人的房貸等等。

出現(xiàn)假按揭的主要成因：首先是開發(fā)商因?yàn)樽陨砟芰Σ怀浞只蚴琴Y金流動出現(xiàn)問題，開發(fā)商為了讓按揭項(xiàng)目能夠有效的運(yùn)行起來，需要及時的收回資金。開發(fā)商因?yàn)橹苯舆M(jìn)行融資或向銀行進(jìn)行貸款的行為受到阻礙，使得資金出現(xiàn)問題，流通不暢，又因?yàn)閭€人住房按揭申請的標(biāo)準(zhǔn)較低，銀行檢查不規(guī)范等原因，進(jìn)行假的按揭，以此來獲取銀行資金；第二就是銀行內(nèi)部工作人員為了更好的進(jìn)行住房按揭貸款任務(wù)，對于借款人在買房的真實(shí)性和償還能力的考察方面有所欠缺，從而助長了按揭現(xiàn)象的迅猛發(fā)展。

1.2 個人綜合授信貸款業(yè)務(wù)中出現(xiàn)的問題

1.2.1房地產(chǎn)抵押和承租權(quán)競合問題造成的房地產(chǎn)信貸法律風(fēng)險問題。有的銀行利用債務(wù)人或是第三人的房地產(chǎn)作為主要的抵押方式。因?yàn)橐炎赓U的不動產(chǎn)也可以構(gòu)建抵押就會出現(xiàn)抵押和租賃相互融合的現(xiàn)象。雖然抵押權(quán)也成為物權(quán)，租賃權(quán)稱為債權(quán)，但是因?yàn)樽赓U關(guān)系較早出現(xiàn)，抵押關(guān)系出現(xiàn)較晚，租賃關(guān)系對抵押權(quán)進(jìn)行制約的時候，抵押權(quán)不能和租賃權(quán)相對抗。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》中第65條表明：“抵押人把已經(jīng)出租的財產(chǎn)進(jìn)行抵押，當(dāng)?shù)盅簷?quán)運(yùn)用之后，租賃合同在規(guī)定的時間內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)擁有管理的權(quán)利。”并且，這樣的債權(quán)是因?yàn)槠渥陨淼莫?dú)特性，其中也具有相應(yīng)的物權(quán)特點(diǎn)。所以，出租人也就是抵押人和承租人在規(guī)定的時間內(nèi)，債權(quán)人的債權(quán)問題具有很大的法律問題。

1.2.2抵押登記環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問題。借款人沒有在規(guī)定的時間沒去登記部門辦理相應(yīng)的登記業(yè)務(wù)，制造虛假的他項(xiàng)權(quán)證，從而使得銀行債務(wù)出現(xiàn)問題；抵押登記部門所擁有的簽名并不是本行制定的客戶經(jīng)理所經(jīng)手的；中介公司所推崇的貸款，因?yàn)槭怯芍薪楣舅M(jìn)行的抵押業(yè)務(wù)，從而增加了虛假他項(xiàng)權(quán)證的可能性。

1.2.3貸款資金使用過程中存在的問題?？蛻魶]有合理的使用貸款資金，通過不合法的渠道讓資金流入股市和高利貸等危險的境地[1]。

2 有關(guān)抵押物中的風(fēng)險問題

2.1 抵押物的價值問題

銀行在規(guī)定貸款發(fā)放的過程中，不但要檢查借款人的信用情況，還要對抵押物的實(shí)際價值進(jìn)行審查。如果借款人的信用狀況良好，借款人具有強(qiáng)烈的風(fēng)險防范觀念，那么抵押物價值的審查也要盡量的表現(xiàn)出其中的風(fēng)險防范觀念。在抵押貸款的時間內(nèi)，抵押的房產(chǎn)可能會因?yàn)楦鞣N原因而出現(xiàn)損害和破壞，如果借款人不能夠在規(guī)定的時間內(nèi)償還貸款本息，銀行就不能對抵押物進(jìn)行處理從而獲得利益，有時也因?yàn)閷τ诘盅何锏膬r值憑感覺估測較高，如果借款人不能在規(guī)定的時間內(nèi)償還本息時，銀行處理抵押物所取得的款項(xiàng)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于貸款本息余額。

2.2 抵押物預(yù)估所產(chǎn)生的風(fēng)險問題

2.2.1雖然抵押物的評估都是依靠專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測，但是銀行工作人員只看到了“貸款額不能大于抵押物價值的變現(xiàn)值，也就是評價結(jié)果的70%，卻不注重依據(jù)抵押物的實(shí)際情況進(jìn)行評估，其中包含了評估目的，評估方式等方面的因素，最后造成抵押物在變現(xiàn)的過程中和評估價值差距較遠(yuǎn)。在出售抵押物所取得的價值不足以填補(bǔ)其中的清理費(fèi)用。要根據(jù)抵押物的實(shí)際情況來處理抵押物，建立完善的抵押物評價報告。

2.2.2虛假抵押報告增加了銀行的運(yùn)行問題。虛假抵押報告的結(jié)果一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過抵押物的實(shí)際價值，從而大大的增加了銀行抵押貸款的風(fēng)險問題。如果評估的相關(guān)資料出現(xiàn)虛假的情況，銀行又不對其進(jìn)行核實(shí)就放貸，那么這筆貸款就有可能追不回來。并且，虛假抵押報告的出現(xiàn)，也會使得銀行工作人員違反職業(yè)道德，給銀行的經(jīng)濟(jì)利益造成巨大的損失。

3 房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的解決措施

3.1 虛假按揭的解決辦法

讓具有專業(yè)能力的機(jī)構(gòu)對借款人的信用狀況進(jìn)行審查，從而有效的預(yù)防借款人提供虛假的信息資料。現(xiàn)在，銀行在對借款人發(fā)放貸款的時候，有時只是檢查審查借款人和開發(fā)商所簽訂的《商品房買賣合同》，借款人是否能夠提供符合規(guī)范的個人收入證明，開發(fā)商是否能夠提供相應(yīng)的首付款證據(jù)，對于資料的真實(shí)性，或是銀行內(nèi)部人員提供的收入單據(jù)的真實(shí)性沒有進(jìn)行認(rèn)真的審查，對于借款人的信用風(fēng)險和虛假按揭問題也只是停留在表面。因?yàn)槠渲械膶彶楣ぷ鞫际怯摄y行工作人員來操作的，雖然審查不深入給銀行帶來經(jīng)濟(jì)損失，但是其中的損失也要由銀行承擔(dān)，對于銀行利益的影響是嚴(yán)重的，現(xiàn)在我國的個人信用體系還不夠健全，可以依靠專業(yè)的人員來進(jìn)行相關(guān)的操作，對于商品房買賣交易的對象，目的，價值和信用情況進(jìn)行深入的調(diào)查，并且讓銀行給出相關(guān)的調(diào)查報告，銀行根據(jù)這個報告來判斷是否向借款人發(fā)放貸款，就能有效的預(yù)防風(fēng)險問題的發(fā)生以及抵押物的價值風(fēng)險問題[2]。

3.2 抵押物價值風(fēng)險的解決措施

為了更好的處理抵押物的價值風(fēng)險問題，預(yù)防開發(fā)商和購房人相互串通故意抬高房屋的實(shí)際價值，銀行應(yīng)該進(jìn)行認(rèn)真的審查，委托信譽(yù)好的房地產(chǎn)評價機(jī)構(gòu)對相關(guān)的按揭貸款服務(wù)進(jìn)行科學(xué)合理的評估，從而更好的判斷按揭貸款的成數(shù)，如果借款人不能和夠按時間償還按揭本息時，銀行能夠?qū)Φ盅何镞M(jìn)行處理來獲得剩下的余額；銀行和評價機(jī)構(gòu)在簽訂委托評估協(xié)議的過程中，要明確規(guī)定因?yàn)樵u價失誤造成銀行損失應(yīng)該承擔(dān)的賠償責(zé)任。

3.3 科學(xué)對待放貸業(yè)務(wù)的發(fā)展

第一，銀行要建立科學(xué)發(fā)展的觀念，深入執(zhí)行國家有關(guān)的宏觀調(diào)控政策，有效的處理業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險預(yù)防之間的關(guān)系，強(qiáng)化對于貸款風(fēng)險的監(jiān)控，有效的預(yù)防風(fēng)險，采取積極有效的方法進(jìn)行處理。第二，銀行要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)信貸作為低風(fēng)險品種研發(fā)的思想。對于房地產(chǎn)的虛熱進(jìn)行有效的處理，要注意風(fēng)險的防范，讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)有效的運(yùn)行起來。第二，銀行要根據(jù)有關(guān)的規(guī)定，仔細(xì)審查手續(xù)問題，杜絕不合理情況的發(fā)生。對于不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)和個人進(jìn)行嚴(yán)格的限制。對于資金不符合標(biāo)準(zhǔn)，行為不正確的開發(fā)商和個人買房，不能進(jìn)行貸款。

3.4 強(qiáng)化貸款管理

第一，對于發(fā)放的貸款要進(jìn)行全方位的監(jiān)管，對于開發(fā)商貸款要單獨(dú)建立賬戶，根據(jù)工程的運(yùn)行狀況進(jìn)行分期貸款。金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)要對銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的管理，建立完善的風(fēng)險防范制度。第二，銀行需要強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的內(nèi)部監(jiān)管，對于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行深入的檢查，從而有效的預(yù)防風(fēng)險信貸問題的發(fā)生。第三，銀行應(yīng)該構(gòu)建健全的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防控措施。建立完善的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險考核制度，責(zé)任管理方法，獎懲制度，管理方法等等。尤其是對于消費(fèi)貸款，要加強(qiáng)對于客戶資金用途的監(jiān)管，實(shí)行面對面發(fā)放貸款，對于可能出現(xiàn)的風(fēng)險問題進(jìn)行友善的提醒。觀察資金的流向，如果出現(xiàn)客戶不合理使用資金，就立刻采取有效的措施[3]。

4 總結(jié)

目前，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，我們要找準(zhǔn)時機(jī)，保證中國房地產(chǎn)事業(yè)有效的運(yùn)行。我認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)事業(yè)在將來一定會蓬勃發(fā)展起來。

參考文獻(xiàn)

[1] 齊杏發(fā).轉(zhuǎn)型期地方政府重疊利益行為模式研究——以房地產(chǎn)調(diào)控為例[J]. 華東經(jīng)濟(jì)管理. 2012（05）

[2] 張玉梅，王子柱.杜邦分析法視角下房地產(chǎn)新政對投機(jī)客的影響分析[J]. 財會通訊. 2011（14）

[3] 樊國華，李加棋，呂方.我國房貸證券化瓶頸及對策思考[J]. 企業(yè)經(jīng)濟(jì). 2010（08）