論商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制

張美琴

摘 要：房屋租賃業(yè)務(wù)是商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)的主要業(yè)務(wù)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)內(nèi)控管理的要求，完善健全內(nèi)部治理機構(gòu)，建立全面的內(nèi)控管理體系，加強租賃業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)風(fēng)險點的有效管控。本文通過建立現(xiàn)代信息化管理系統(tǒng)，降低人為因素的不利影響、提高管理效率；加強房屋租賃業(yè)務(wù)預(yù)算與考核，對房屋租賃業(yè)務(wù)進行有效的內(nèi)部控制。在守護企業(yè)價值的同時，積極創(chuàng)造價值，實現(xiàn)企業(yè)整體效益的最大化。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 房屋租賃 內(nèi)部控制

中圖分類號：F299.23 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）09（b）-175-02

隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府對住宅地產(chǎn)的監(jiān)管調(diào)控力度加大，住宅開發(fā)競爭日趨激烈，風(fēng)險增大，為分散企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險、獲取長期收益，商業(yè)綜合體在我國應(yīng)運而生。然而近年來商業(yè)地產(chǎn)投資過熱，在外部環(huán)境預(yù)期不太樂觀、行業(yè)內(nèi)部競爭激烈的情況下，商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)更應(yīng)重視企業(yè)的內(nèi)控管理，向管理要效益。本文參照《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》中的相關(guān)要求，通過分析商業(yè)地產(chǎn)房屋租賃業(yè)務(wù)中存在的問題，提出了一些改進措施，旨在為商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)在加強內(nèi)控管理、規(guī)避企業(yè)風(fēng)險等方面提出一些有益的參考。

1 商業(yè)地產(chǎn)特征

商業(yè)地產(chǎn)是指用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)產(chǎn)品，廣義的商業(yè)地產(chǎn)包括公寓、寫字樓、酒店、旅游地產(chǎn)等非住宅性的房地產(chǎn)產(chǎn)品；狹義的商業(yè)地產(chǎn)包括商場購物中心、商業(yè)綜合體、文化休閑娛樂場所等。本文所指的商業(yè)地產(chǎn)均屬于后者。相比住宅房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、經(jīng)營風(fēng)險高、收益期限長、經(jīng)營形式多樣化、經(jīng)營管理要求高等特點。對商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)來說，房屋只租不售是其重要特征，租賃招商自然是影響商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營效果的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，房屋租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營的好壞直接決定了商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)的經(jīng)營成果，良好的經(jīng)營業(yè)態(tài)互相助力、融合發(fā)展，往往能夠獲得更高的經(jīng)濟效益和市場價值。

2 商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)中存在的問題

隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)整體管理水平有所提高，但從內(nèi)控管理角度來看，尚存在以下問題。

2.1 內(nèi)控管理制度不健全，管理模式簡單粗放

企業(yè)缺乏系統(tǒng)的內(nèi)控管理流程，業(yè)務(wù)部門與監(jiān)管部門脫節(jié)，沒有從戰(zhàn)略的高度實施全面制度管理，未能實施房屋出租業(yè)務(wù)的事前調(diào)查評定、事中跟蹤分析與溝通反饋、事后考核獎懲等制度。

2.2 風(fēng)險管理意識淡薄，各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)處理草率

業(yè)務(wù)管理部門缺乏風(fēng)險管理意識，忽略了租賃業(yè)務(wù)各流程風(fēng)險點的分析，風(fēng)險評估機制、風(fēng)險應(yīng)對策略缺失。招租過程未對承租方進行分析調(diào)查，極易造成業(yè)態(tài)混亂，商戶經(jīng)營不善、履約能力較差，導(dǎo)致租金等費用收取困難；房屋租賃合同的簽署、監(jiān)督、執(zhí)行過程草率，往往造成企業(yè)處于非常被動的局面，最終導(dǎo)致不可挽回的損失。

2.3 信息化水平不夠，內(nèi)控執(zhí)行效率低下

房屋租賃各環(huán)節(jié)，如客戶信息建立、租金物業(yè)費臺賬、合同臺賬的維護、相關(guān)統(tǒng)計分析等工作均未采用電腦信息化操作，一方面導(dǎo)致工作效率低下；另一方面容易滋生舞弊行為，在相關(guān)的業(yè)務(wù)流程中無法達到內(nèi)部控制執(zhí)行的效果。

2.4 缺乏內(nèi)部監(jiān)督考核機制，無法調(diào)動員工的積極性

房屋租賃業(yè)務(wù)績效考核評價、獎懲約束機制缺失，未能充分激發(fā)相關(guān)部門和人員的主觀能動性， 工作效率低、質(zhì)量差，責(zé)任心、服務(wù)意識欠缺，可能導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)客戶流失，也讓商戶有了拖欠費用的理由，進入惡性循環(huán)。

2.5 財務(wù)核算不規(guī)范，未能從財務(wù)層面對房屋租賃業(yè)務(wù)實施有效監(jiān)管

財務(wù)基礎(chǔ)核算工作不規(guī)范，未按合同約定條款對租金、物業(yè)費建立相關(guān)臺賬，沒有對房屋資產(chǎn)進行按期盤點與檢查，財務(wù)層面的內(nèi)控監(jiān)管不復(fù)存在。

3 商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)加強房屋出租業(yè)務(wù)內(nèi)部控制的方法

針對上述房屋租賃業(yè)務(wù)中存在的主要問題，筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面加強內(nèi)控管理。

3.1 制度先行，做好房屋租賃業(yè)務(wù)的建章立制

沒有規(guī)矩不成方圓，房屋租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)對整個業(yè)務(wù)流程的各個關(guān)鍵節(jié)點，作出統(tǒng)一明確的規(guī)定，制定相應(yīng)的制度，防止違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。如房屋租賃相關(guān)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)、機構(gòu)設(shè)置以及權(quán)責(zé)分配制度，業(yè)態(tài)培育管理制度、租金定價規(guī)范，租金審批流程，意向客戶背景調(diào)查制度，合同簽訂細(xì)則，租金、物業(yè)費、水電費催繳制度、物業(yè)管理制度、資產(chǎn)管理制度、檔案管理制度、人事考核制度等。企業(yè)在建立房屋租賃業(yè)務(wù)內(nèi)控體系之后，還要力促政策落地，保證各項制度的順利執(zhí)行。同時在實際執(zhí)行過程中，不斷探索完善，建立內(nèi)部控制的長效管理機制。

3.2 風(fēng)險防范，加強房屋租賃業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險點把控

企業(yè)應(yīng)加強風(fēng)險防控體系構(gòu)建的管理，事先對可能出現(xiàn)的風(fēng)險，做好評風(fēng)險評估、風(fēng)險預(yù)警與相應(yīng)預(yù)案，如建立費用欠繳預(yù)警機制，催繳方案設(shè)計等；具體執(zhí)行階段，要加強授權(quán)審批控制，涉及到重大事項調(diào)整，應(yīng)當(dāng)實行集體決策審批或聯(lián)簽制度。

（1）租金評定階段，考慮地區(qū)特點，租金基礎(chǔ)，機會成本與沉沒成本，可以運用SWOT分析方法確定基礎(chǔ)價格，防止定價的隨意性。（2）招租階段，對承租方的基本信息及資信情況做好背景調(diào)查，以評價商戶各類費用按期支付的能力；對于優(yōu)質(zhì)房源，可以通過競爭性談判、市場競價等方式確定商戶。（3）租金審批階段，招商部門填制統(tǒng)一的、包含房屋基本信息的申請表，按照租金審批流程，報經(jīng)公司相關(guān)部門審批后方可進入下一合同簽訂環(huán)節(jié)。（4）合同簽訂階段，按照統(tǒng)一合同規(guī)范文本，對租金、物業(yè)費、水電費、押金、保證金、免租期、裝修期、租金增長率、付款期限、違約責(zé)任、商戶退出機制等作出明確約定，租賃合同根據(jù)合同簽訂細(xì)則、合同會簽流程，經(jīng)法務(wù)部、各管理層審批后方可簽訂正式合同。（5）合同執(zhí)行階段，密切關(guān)注承租方經(jīng)營動態(tài)，防范違約風(fēng)險，做好風(fēng)險預(yù)案，在風(fēng)險發(fā)生時能快速響應(yīng)，及時采取積極有效的補救措施，降低風(fēng)險，最大限度地維護公司利益。

3.3 實行全面信息化，加強房屋租賃業(yè)務(wù)的全過程信息化管理

信息化管理是現(xiàn)代管理學(xué)發(fā)展的必然要求，商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)應(yīng)將房屋租賃各環(huán)節(jié)的信息進行統(tǒng)一管理。

（1）對可供出租房產(chǎn)的位置、面積、基本情況等信息，進行整理收集，科學(xué)管理。（2）對商戶的基本信息、資信材料建立信息庫。（3）租賃單價計算，租金單價審核手續(xù)錄入信息庫。（4）合同關(guān)鍵信息錄入信息庫，合同原件掃描后，分類歸檔，建立租賃合同臺賬。（5）建立租金收入臺賬，出租率、出租統(tǒng)計分析等都采用電子化操作，留下操作記錄，提高工作效率，防范人為的舞弊行為。

3.4 責(zé)任到人，強化房屋租賃業(yè)務(wù)的績效考核

企業(yè)應(yīng)加強房屋租賃業(yè)務(wù)部門的績效考核，定崗定責(zé)，把責(zé)任落實到人。具體考核指標(biāo)有：租金收入、出租率、租金收繳率、欠租率、壞賬率、基建維修費率、單位收入費用率、客戶滿意度等。期初擬定全年考核指標(biāo)及具體考核辦法，期中跟蹤分析各項指標(biāo)的完成情況，期末對各項經(jīng)濟和服務(wù)指標(biāo)進行考核，從而切實提高業(yè)務(wù)部門的內(nèi)控管理意識，努力提高服務(wù)質(zhì)量。

3.5 規(guī)范會計核算制度，加強財務(wù)系統(tǒng)控制

企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會計準(zhǔn)則，加強會計基礎(chǔ)核算工作，準(zhǔn)確、完整反映房屋租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營情況。財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)按照合同約定的收款期限，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，建立租金、物業(yè)費收繳臺賬，按期確認(rèn)相關(guān)收入。而不能采用收付實現(xiàn)制，等資金到賬才確認(rèn)收入。財務(wù)部門每月還應(yīng)將應(yīng)收賬款明細(xì)表交由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門，按合同約定的收款期限與金額對承租方及時提醒與催收，對欠收費用要嚴(yán)格按合同條款加收滯納金與違約金，確保相關(guān)收入的按時足額收繳。財務(wù)監(jiān)督部門還應(yīng)會同辦公室與業(yè)務(wù)部門對出租房屋進行定期與不定期盤點、通過賬實核對，檢查承租方的履約情況，關(guān)注是否存在合約期滿、但承租方仍違規(guī)占用出租房屋的情況，以及占用非簽約房屋、未將租金物業(yè)費等相關(guān)收入納入財務(wù)核算等情況。

4 結(jié)語

房屋租賃業(yè)務(wù)管理是商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，良好的內(nèi)部控制管理制度的建立與執(zhí)行，是房屋租賃業(yè)務(wù)良性發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)應(yīng)從內(nèi)控管理制度、風(fēng)險評估與控制、信息化建立與溝通、內(nèi)部監(jiān)督考核評價、財務(wù)系統(tǒng)控制等方面，強化對房屋租賃業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)、全過程的管理，防范風(fēng)險，確保企業(yè)資產(chǎn)安全完整、保值增值，確保房屋租賃業(yè)務(wù)管理工作平穩(wěn)高效開展，從而提高企業(yè)的整體盈利能力和經(jīng)營效果，實現(xiàn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

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