淺談房地產項目開發過程中的質量管理

孟祥遠 劉珂

摘要：伴隨著市場經濟體制的逐漸完善和國民收入的日益增長，房地產市場的發展異常迅猛，人們對房地產的關注越來越多。房地產項目的質量把關問題深刻影響著人們的投資消費選擇。房地產項目質量決定著工程建設的成敗，因此這就要求房地產開發企業應始終把追求房地產質量控制放在首位，運用動態、全方位、全過程的項目管理思想，防患于未然。本文先從房地產項目質量管理的涵義入手，緊接著分析房地產開發各過程的質量管理所存在的問題，并且根據這些問題給出相應的對策與建議，以供參與者和決策者使用和借鑒。

關鍵詞：房地產項目；質量管理；質量控制

一、房地產項目質量管理的涵義

房地產項目質量管理是指對于房地產項目質量實施情況的監督與管理，主要內容包含了一系列的管理措施和方法體系[1]。房地產項目質量管理旨在通過采取規范的質量管理的方法，在穩健投資成本的基礎上，排除在房地產開發過程中的未達到質量規定的現象，確保房地產項目質量在約定期限內滿足工程合同和規范要求。

二、房地產開發各階段的質量管理

房地產項目開發的質量管理是一項貫穿于全過程的項目質量管理工作。具體可細分為前期策劃、設計和計劃、實施、驗收和運行等五個工作過程，項目質量管理的實際結果包含項目管理實施的中間結果和最終結果。因此相應地，質量控制和質量管理也涵括項目前期（決策）階段、施工階段和后期交付運行階段。

1.項目前期（決策）階段的質量控制

該階段項目管理的重點在于資料的收集、分析與不斷完善，逐步敲定最佳的項目管理方案。只有對該項目進行細致具體的研究，并制定科學合理的、操作性強的項目規劃方案，才能保證項目順利進行，以達到預期的目標，從而為房地產企業帶來可觀的收益[2]。作為房產開發企業，要不斷提高獲取、分析、儲存外部信息資料的能力，并根據實際情況確定該項目的市場定位。

2.施工階段的質量控制

開展項目的施工建設要以設計和規劃工作為前提。施工進度和效率按預期設計的圖紙展開。一方面，如果施工技術落后，或者機械自身存在缺陷，操作方法不當，都將對工程質量產生諸多不利影響。另一方面，安排的施工順序、施工人員數量和工藝設施步驟錯誤，也會造成資源的浪費。

3.后期交付的質量控制

后期交付時的項目管理因素主要在相關工程服務器的質量上。由于現代材料工業發展水平的限制，建筑材料、構配件的質量規格、性能都參差不齊，這就要求承包商在篩選原材料時具備高質量能力和高質量意識。作為工程施工全過程的最后一道工序和質量控制的尾期工作，交付驗收階段的質量控制程序相當復雜，包括施工的操作質量、設置合理的質量控制點、質量檢查站和成品保護等。

三、房地產項目開發中質量管理存在的問題

1.開發商總體質量意識不強

目前眾多房地產開發企業只為單方面追求經濟利益，而普遍忽略在初期設計階段的質量管理，或是僅僅將房地產項目管理的重點局限于建筑施工階段，這勢必會影響施工階段的進度或者效果。施工單位常常為了片面追求進度，忽視了項目整體的管理效率與最佳方案的修正。除此之外，開發商的個體行為也會在一定的程度上影響到建筑物的質量。開發商因為受到經濟利益的驅動，在設計及施工過程中為了盡可能的降低項目費用，致使施工方會采用低廉不合格的材料及設備。

2.市場上建材、設備質量不合格

開發建筑工程項目涉及面廣泛，影響因素眾多，僅僅是使用材料長度硬度等的微小差異，都會造成不可逆的嚴重后果。由于我國對房地產業建材設備的質量標準驗收尚未出臺相應的法規政策，導致市場上經常充斥著大量的不合格的甚至是假冒偽劣的建筑材料及設備。房地產建筑承包商往往只顧及自身利潤，將成本一再壓縮，僅選用市場上次等的甚至是不合格的建材產品設備。后期驗收交付時，如發現質量硬性要求不達標，很難“回爐重造”，因此要嚴格選用建材、設備。

3.外部管理措施缺失，監理制度有待完善

建筑工程的監理制度是指以保證建筑工程項目的質量為前提，房地產開發企業向已獲得相應資質的工程監理企業提出申請，委托其承擔本公司所運行的房地產項目開發管理工作，并代表建設機構對本公司開發項目的質量管理進行監督與控制的專業化服務[3]。

四、改善房地產項目開發中質量管理的措施

1.健全房地產項目開發管理法律法規

國家應定期對建筑工程投入品的質量進行抽查，出具相關質量報告并建立質量檔案庫。政府部門制定相關法律法規，規范政府驗收行為，對質量不合格的生產廠家責令嚴改[4]。如果施工單位將不合格產品投入使用，項目檢測質量達不到國家規定標準，就很有可能造成資源財力和人力的大量耗費。建筑承包商選用材料應既要成本計量最小化，又要把控原材料質量過關。

2.質量目標層層分解，實施精細化監督施工過程

房地產項目開發過程是一個復雜的、系統的過程，這個過程又可以細分為多個階段，要達到房地產開發公司的最終既定目標，就必須在每一階段都進行嚴格監督與控制。考慮每個房地產開發階段的管理要求和方法，不斷修正最佳方案，并保持與下一階段的介入有效相銜接。工程最終的實現是每一道工序順利實現的有效疊加，因此為保證項目開發工程的質量，就必須對每一道工序的質量進行細致的把控。定期對施工過程進行檢查和監督，記錄撰寫督查信息并據此作出合理的評估。

3.建立開發項目管理責任制，內外控制并舉

推選項目負責人，對接手的房地產項目開發工程全權負責。針對項目的預期目標，制定可行的計劃，定期撰寫項目實施督查評審報告。對于發現項目中存在的重大問題與隱患，及時召開會議研究解決。所謂內外控制并舉措施，是指內部控制體系與外部監控管理體系相結合。內部控制體系，就是通過內部的自我檢查、自我制約和自我調整相關業務活動、進行內部學習交流的自律系統，保證房地產項目開發的效益最大化和財務報告的真實可靠性。

結語

房地產項目開發質量是房地產企業在市場競爭中獲利的決定性因素。作為我國現代化經濟支柱的房地產企業，在相當長的一段時間內都將是人民投資和消費的熱點和重心。本文試通過解釋房地產開發項目質量管理的內涵，探討了目前我國房地產項目開發過程中廣泛存在的施工質量管理問題，并結合實際提出對策與建議以期相關房地產開發商提升質量管理水平。

參考文獻：

[1]宋春紅.論房地產開發項目可行性研究[J].基建優化，2006，（2）57-59.

[2]王新芳.房地產開發成本控制研究[D].西安科技大學，2008

[3]趙文軍.房地產開發中的法律問題研究[D].黑龍江大學，2004