試析房地產開發項目的全過程成本控制

呂莉

摘 要：房地產開發項目直接影響著工程之后的進度，為保障項目工程的穩定性與安全性，必須加大對施工過程的成本管理，科學規劃項目工程工程施工成本使用方案，加強對每個施工環節的監督力度，在保障質量的基礎上節約成本，堅持綠色環保的施工原則，有序推進施工成本管理管理工作，規避施工過程中浪費原材料等問題，通過引進先進成本管理理念、增強成本管理意識等途徑，構建完善的成本管理制度，從而提升項目工程整體施工質量。

關鍵詞：房地產開發項目；全過程；成本控制

1 房地產開發項目成本控制現狀分析

1.1 企業管理者缺乏成本控制意識

房地產業在選拔管理者時一般是按照施工經驗，這樣就會造成一個普遍現狀即房地產業管理者年紀普遍偏大。他們接受新事物的能力比較差，對新的成本控制技術不夠了解。而且企業不注重對企業管理者的培訓，即使培訓，效果也不是很現住，不太能把理論用于實踐。而且一些管理者不太愿意去接觸新的成本控制方法，甚至認為以前的成本控制方法能用，現在依舊能用。熟不知，隨著世界的變化，新事物的發展，產業為適應時代的潮流，不被擠下去，也需要引入新的技術。

1.2 工期延遲

由于前期需要投標，而公司為了能夠得到該標，該項目的正常工期被壓縮。還有一些項目會位于環境重點保護區，前期審核流程會較為繁瑣，時間耗費較長，從而導致開工時間延遲。而公司為了在既定日期之前完成該項目工程，便會加快進度，增加勞動力，機器設備，降低了對項目工程質量的要求。這樣反而導致了項目不合格，致使一些項目工程需要維修甚至返工，從而大大加長了項目工期。

1.3 成本超過預算

公司管理層對成本控制意識較差。公司僅僅對該工程可能會花費的材料、物力等做了大約的預算，并沒有估測施工過程中可能出現的額外開銷。比如一些項目前期設計的缺陷，致使一部分項目需要返工，維修而增加成本費用沒有考慮在內。另外，為了在既定日期之前完成項目，公司投入大量的人力物力也是增加成本的一個主要原因。

1.4 質量、成本、進度缺少集成控制

一個房地產項目一般由質量、成本、進度三個關鍵要素組成，房地產業管理者把他們拆分開來單獨的分配給各個部門執行，每個部門在制定計劃、分配任務、解決問題時只會考慮自己的部門所負責的部分。當項目進度比預期慢時，企業只會考慮要追趕進度，并采取相應的措施，比如加派人手，增加機器，采取新工藝，這樣勢必就會造成成本的增多，并且工程的也會有所降低。當成本超過既定預算是，企業則會為減少成本而做處相應的舉措，比如降低材料使用標準，減少勞動力，這樣工程的質量則會達不到既定要求，還有可能造成因質量不合格而造成的返工、重工，這樣不只使工期大大增加，還造成了成本的加大。

2 加強房地產開發全過程成本管理的建議

2.1 施工前的成本控制

2.1.1 決策階段成本控制

項目決策與項目設計、應用以及資金投入皆有直接關聯。在投資房地產項目之前，需做好決策分析工作，這是保證項目少投資、少消耗的核心手段。基于以往房地產項目開發的經驗而言，決策對項目投資成本的影響是巨大的，在決策階段需對項目成本投資進行預測，構建有效的控制目標，對投資進行合理控制。在實際決策中，需做好對應的估算工作，在項目開發建設中投資估算占據主體地位。

2.1.2 設計階段成本控制

設計是項目開展的基礎，在項目投資中設計的影響極大，項目的設計水平不但會影響施工投資，還會影響施工竣工后的實際效益。所以，為了確保項目經濟效益，在設計階段需要做好設計工作，確保項目質量，要保證設計合理規范，以免在施工中發生變動，以此來對成本進行有效控制。在實際設計中，相關人員可以利用以下方法進行控制。第一，采用限額設計來控制成本，所謂的限額設計，就是依據投資估算與設計責任書的具體要求，保障項目所有性能皆能滿足需求的前提下依據標準完成設計，采用限額設計能夠切實規避設計隨意變動的情況。第二，結合設計投標和工程造價，這么做的目的是為了規避與預防設計不規范的狀況，并且還能在設計階段構建成本控制理念，確保設計人員在實際工作中能夠在保證建筑外觀的同時控制造價，增加項目收益。第三，加大對設計圖紙審核力度，以免因設計問題而出現資金浪費現象。

2.1.3 招投標階段成本控制

房地產項目開發的主要環節就是招標。由于房地產企業所涉及的專業種類比較多，在具體工作中，招投標部門無法對所牽涉的內容進行控制。所以，在進行招投標時，需將專業部門的作用發揮出來，增強工作積極性，確保各部門皆能參與到招投標工作中。在該階段中，對投標成本進行合理控制需給予施工圖紙為標準，保障出圖時間，做好文件審核與相應談判工作。

2.2 施工階段的成本控制

2.2.1 設計變更的控制

不同的設計機構與設計人員所具備的設計水平有所不同，所設計的施工圖極有可能存在不足的地方。所以，若想確保設計完美無瑕是不可能的，在實際設計中需要盡量減少變動，若是變動最好在施工之前，一旦施工進行以后能不變則不變。在修改過程中，作為開發商需要加大該設計圖紙的審查力度，來降低施工后期變更幾率，節省成本。

2.2.2 選擇監理單位

在選擇監理單位時，開發商能夠通過公開招標的方式，在大量的投標單位中選擇一個優質的監理單位來對工程進行監理，可以通過讓投標單位擬訂一份監理方案，通過開發商篩選的單位，還需對其資信狀況等基本情況進行了解之后，才能任命其負責監理工作，保障施工順利開展。優質的監理隊伍，不但能夠增強項目質量，還會降低開發商投資資金，從而確保開發商的經濟效益。

2.2.3 對承包合同內容要進行明確

在簽訂承包合同時，需對市場行情進行全面了解，只有通過分析市場，才能保證合同的合理性。另外，在合同中需對可能出現職權模糊的地方進行明確，并對影響工程造價與工期等雙方需要達成共識以后再簽訂合同。通過法律約束，能夠督促各方皆能依據相關條款來展開工作。對于在施工中出現的意外事故而發生的索賠，需做好應對方案，以免因施工糾紛而延誤工期。

2.3 竣工階段的成本控制

工程造價管理中的重要組成部分為工程造價確定，在工程造價確定時，堅持以目前所應用的工程造價管理規章為主，依據甲乙雙方所簽訂的合同，對每一項變更環節進行仔細核對，要保證核對時嚴格遵守實事求是的原則。工程結算審核時，需要對結算資料進行查看，探究其是否齊全，資料包括招標文件、工程聯系單、合同補充協議、詢標紀要、原合同、施工竣工圖、圖紙會審紀要等。另外，還需對工程施工竣工圖紙與具體項目狀況進行核對，探究其是否一致，以及工程量計算的準確性、市場價計價的準確性。

3 結束語

當前，我國社會經濟水平不斷攀升，城市化腳步加快，使得房地產業逐漸成為了經濟市場中的主體產業，它對推動我國國民經濟增長具有至關重要的作用。但因房地產業屬于資金密集型產業，在實際建設中需要投入大量資金，加之建設周期較長，導致房地產企業承受的經營風險同其他企業相比要高很多。因此需加大對房地產開發項目的全過程成本控制力度，來保證房地產開發項目的經濟效益，以期為房地產企業發展開辟新紀元。

參考文獻：

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