建立以目標管理的房地產成本控制體系

譚婷霞

摘 要：在過去十年中，房地產成本的角色發生了許多重大變化。本文研究了傳統合同和新方法下房地產項目成本管理的關鍵問題和最佳實踐。項目生命周期中的所有階段都是從合同前到招標和合同后考慮的。通過工作實例、項目案例研究，本文說明了以目標管理的房地產成本控制體系實際應用，從而提升房地產成本控制的質量和效果。

關鍵詞：房地產；成本控制；目標管理

1.合同前成本管理

成本管理是一個過程，它是確保項目設計和采購的計劃開發能夠使項目建設的價格達到物有所值（VFM）并在客戶預期的范圍內所必需的。建筑是一項重大的資本開支，客戶在確定有好處后才開始施工。在公共項目中，這種利益可能是為了社會，在成本效益分析的基礎上，或者在私人項目中，純粹是基于財務考慮。

大多數客戶都在嚴格的預定義預算內工作，這通常是更大總體計劃的一部分。如果超出預算或質量不達標，該方案可能失敗。預約估算設置原始預算——預測客戶的可能支出。這一預算應該積極使用，以確保設計保持在原方案的范圍內。

在進行評估時，需要考慮以下因素：土地征用包括法律費用；客戶自己分配給項目的組織成本；現場調查；啟用工程、凈化；保險；顧問費，包括設計費（對于大型交通和基礎設施項目，可能高達預算的15 % - 20 %）；建設成本（一般占項目金額的70 % - 80 %）（不包括土地）；增值稅（VAT）（目前為17.5 %）；應急和風險（包括未知項目，可能在20 %至25 %之間）。如果項目持續時間長，應急系數可能是這些項目的兩倍或三倍；融資和法律成本（融資成本可能很大，具體取決于所選擇的融資方式和典型的銀行利率）。

2.工程、制造和加工的成本估算

在整個項目周期的許多階段編制和修訂費用和時間的估計數。隨著設計的發展，估算的準確性應該提高。聯合開發委員會的出版物《工業工程項目》清楚地表明了在工程、制造和加工工業的資本項目中估計準確性的這一原則。JDB由特許測量師學會和成本工程師協會贊助，負責提高工程行業項目和商業管理的知名度。JDB文件確定了業主或承包商可能產生的四種主要估算類型，每種估算具有不同的準確度，并且在整個項目周期的不同階段使用。

在工程和過程工業中，撥款估計數有時被稱為第三類估計數，因為它使用發展到被稱為第三類定義水平的信息。在此階段，設計者將確定主要設備并確定其所需輸出。這將提供一個機會，使評估人員能夠就關鍵部件的可用性和價格詢問潛在供應商。撥款估計通常具有- 15 %至25 %的準確度。

在工程和過程工業中，預算估計有時被稱為二級估計，在概念設計完成后產生。預算估計的精確度通常為10 %至15 %（JDB，1997年）。在這些行業中，現階段可獲得的信息將有助于確定大致數量，并指導從潛在供應商處獲得的價格。

在工程和過程工業中，在對主要資本開支作出承諾后立即作出的最后估計是精確到5 %至10 %范圍內的確定或一級估計。這一估計通常包含項目執行和投標準備中使用的詳細程度。它將用于保持對工作成本的嚴格控制，或用于將資源分配到工作包中。數量級估計采用自上而下的方法，可能基于以前項目的最終成本。相比之下，最終的估計采用自下而上的方法；估計是根據具體的項目信息建立的，因此實際上可能包含風險和不確定性的遺漏。

3.土木工程項目成本估算

在進行成本管理時，應該有一條從可行性階段到簽訂合同的明確路線。當客戶端可以決定是否繼續時，應該有斷點或網關。這與政府商務辦公室在門戶審查過程中提出的建議是一致的。成本管理的好處之一，特別是在多合同項目中，是幫助項目團隊更好地制定合適的項目合同策略。也就是說，應該把哪些工作放在哪些合同中，可能的話，具體合同應該采用什么合同形式。

成本管理還有助于確定合同準備和執行中可能存在的方案限制。第一次估算的編制將基于各種技術，例如歷史數據或近似數量。重大項目往往具有獨特的實質性內容，沒有相關的歷史數據。在這些情況下，有必要在盡可能多的單獨工作部分中分析項目，如果可能的話，準備指示性數量并考慮開展工作所需的資源。在此指示性階段，與潛在承包商和制造商聯系是明智的，特別是在專業部門的成本估算訂單方面。對成本有影響并且需要在此時解決的其他事項包括項目地點和進入地點，特別是在重負荷和大負荷、勞動力供應以及可能需要的工人宿舍或其他住所、場外建筑、臨時工程方面。還需要考慮設計開發津貼、顧問費和客戶費用津貼、征地費用和一般意外開支。當客戶接受了第一次評估并指示項目進入下一階段時，這將成為第一個成本計劃，據此監控進一步的設計開發和變更。

4.結語

在房地產開發過程中，成本控制管理是重要的環節。有效的成本控制手段不僅可以幫助房地產企業降低成本，提高經濟效益，還有助于監控和管理施工過程。以目標管理為基礎的房地產成本控制可以有效提高成本控制的針對性，從而保障管理質量。

參考文獻

[1]許丹超.論動態控制房地產項目目標成本[J].福建建筑，2010（1）：135-136.

[2]陳濤.關于做好房地產工程項目成本管理的思索[J].科技向導，2010（05）：265.

（作者單位：南京金夢都房地產開發有限責任公司）