試析房地產開發(fā)項目的全過程成本控制

林素煙

摘要：房地產開發(fā)項目成本控制是房地產企業(yè)實現(xiàn)經濟效益目標，提高房地產項目市場競爭力的重要手段。在開發(fā)項目實施全過程中，要落實有效成本控制措施，優(yōu)化資源配置，降低項目建設成本。本文對房地產開發(fā)項目全過程成本控制的問題進行分析，并提出解決問題的對策，期望對構建起完善的房地產開發(fā)項目成本控制體系有所幫助。

關鍵詞：房地產企業(yè);開發(fā)項目;成本控制

一、房地產開發(fā)項目全過程成本控制的問題

（一）成本意識問題

房地產企業(yè)在開發(fā)項目過程中，未能形成全過程成本控制意識，只重視項目施工階段的成本控制，而忽視了項目決策、設計以及招投標階段的成本控制。尤其對于項目決策和設計階段而言，這是項目成本控制的前期階段，直接影響著項目實施階段的成本支出，但是房地產企業(yè)沒有在前期階段落實成本預測、成本分析工作，未能將項目經濟性作為項目決策和設計階段的重要約束條件，從而造成項目前期成本控制不到位。

（二）招投標環(huán)節(jié)不合理問題

招投標是房地產開發(fā)項目的一個重要環(huán)節(jié)，在實際中，常常出現(xiàn)串標或是非公開招標的情況，由于缺乏規(guī)范，使得投標流于形式，房地產企業(yè)很難從中選出有資質的單位，低價中標的現(xiàn)象更是屢見不鮮，由此直接導致施工中用劣質的材料降低成本，給項目質量埋下了隱患。同時，在合同管理方面也存在一些問題，如合同內容不明確、未按條款約定執(zhí)行等等，從而使得招標后期成本增加。

（三）成本浪費問題

房地產企業(yè)在進行項目開發(fā)時，與成本關系最為密切的是施工階段，也是成本控制的重點環(huán)節(jié)。然而，因資金使用制度的缺失，致使成本浪費的現(xiàn)象時有發(fā)生，特別是材料浪費的情況比較嚴重。同時，工期的延誤造成了成本投入的增加。除此之外，施工中對資金的使用缺乏監(jiān)管，從而使得資金使用較為混亂，成本支出未能得到有效的控制，工程造價隨之提高。

二、房地產開發(fā)項目全過程成本控制問題的解決對策

（一）成本控制的優(yōu)化

（1）實施生命周期成本控制。房地產企業(yè)要在全生命周期理論的指導下，將成本控制貫穿于前期策劃、項目設計、項目實施、項目銷售各個階段，形成基于項目全生命周期的成本控制體系。房地產企業(yè)要對開發(fā)項目全生命周期內的成本控制重要環(huán)節(jié)進行分析，成立成本控制部門，負責項目實施過程的成本管控，制定各個階段的成本控制措施，加強成本控制措施執(zhí)行力度，實現(xiàn)開發(fā)項目利潤最大化。此外，房地產企業(yè)要重視成本管理隊伍建設，運用先進的成本管理方法，在管理實踐中不斷優(yōu)化成本控制措施。

（2）實施成本動態(tài)控制。房地產企業(yè)在對開發(fā)項目進行成本控制的過程中，可以實施成本動態(tài)控制，具體可采取如下幾種方法：其一，限價設計?？梢罁杀镜念A計情況對各項成本及各階段的成本開支進行設定，并執(zhí)行限價，以此來實現(xiàn)對總量的控制，從而確保成本始終保持在受控范圍內。其二，限價采購。材料是房地產開發(fā)項目中成本的重要組成部分之一，對其進行采購時，可按照品質及目標價位進行限制，確保材料的性價比最高。其三，先算后干。項目實施中如果成本超支，應通過對比分析等方法，找出具體的原因，據此增強成本控制的針對性，防止后續(xù)項目出現(xiàn)類似的情況。

（二）招投標程序設計的科學優(yōu)化

（1）采用智能化招標工程。房地產企業(yè)在進行項目開發(fā)的過程中，招標環(huán)節(jié)是成本控制的重點，為最大限度地降低該環(huán)節(jié)的成本，可運用智能化招標系統(tǒng)。借助該系統(tǒng)，可以將傳統(tǒng)的靜態(tài)計價模式轉變?yōu)閯討B(tài)計價，在費用單價內，對影響成本的因素進行考慮，進而對風險進行分擔。同時，該系統(tǒng)的應用，可使標底淡化，在此基礎上，房地產企業(yè)可從諸多投標單位當中，選取價格最低、功能最優(yōu)的單位，從而達到控制工程造價的目的。此外，房地產企業(yè)可委托造價咨詢機構，參與合同價的實施，具體包括招標方案的擬定、商務價款的制定以及投標報價分析等，由此可確保招標控制價的編制在信息上具有延續(xù)性。

（2）完善評標體系。房地產企業(yè)在進行開發(fā)項目招標時，應當從以下幾個方面著手，對評標體系進行完善。其一，科學確定評分比例。可由專家組成評標委員會，按照相關程序的要求，對評分比例進行確定，即投標單位資格業(yè)績的占比為10-20%、技術標的占比為30-40%、商務標的占比為50-60%。其二，商務標評標。在該環(huán)節(jié)中，應當遵循成本最低的原則，對商務標進行評價，同時還應當建立健全標底復核機制，減少人為因素的影響，防止因標底偏差導致造價提高的情況發(fā)生。其三，優(yōu)化評標和定標流程。在技術標方面，可由工程部門聯(lián)合財務及審計部門進行評定。商務標則可由招標評審委員會負責評定審核。

（三）施工階段成本控制的優(yōu)化

（1）加強采購成本控制。房地產開發(fā)項目中，采購費用占比較大，因此，企業(yè)應加強采購成本控制。首先，應當嚴格按照招標文件及施工圖紙的要求，對工程所需的各種物資進行采購，通過對采購過程的控制，避免超支的現(xiàn)象發(fā)生。同時在對材料、設備進行采購時，應當確保規(guī)格、性能和功能等方面與規(guī)定相符，不得為了降低成本選擇質量低劣、功能不完備的材料和設備，以免對項目的整體質量造成影響。其次，在采購工作開始前，應當編制合理可行的計劃，并嚴格按照計劃開展采購。在采購的過程中，應當做到貨比三家，并對投標單位的各方面情況進行對比，從中選取最優(yōu)。

（2）加強材料使用控制。材料的使用與成本有著密切的關聯(lián)。因此，必須對材料的使用控制予以重視，減少材料浪費，降低項目成本。一方面要不斷提升相關人員的質量意識，避免因質量不合格導致返工重做的情況發(fā)生。另一方面可以推行限額領料制度，強化材料消耗管理。同時，編制材料回收再利用制度，通過對材料的有效周轉，節(jié)約資金。

（3）加強工程款支付管理。房地產企業(yè)應當不斷加強對工程款支付方面的管理，具體可采取如下措施：首先，在工程項目施工進度未達到合同規(guī)定的付款條件時，不可以采取提前支付的方式對相關的工程款項進行支付。其次，在工程項目施工進度達到合同規(guī)定的付款條件時，應在工程師核對工程量的基礎上，將不合格的工程量扣除后，對合格的工程量進行支付。此外，工程師出具付款依據后，開發(fā)商必須及時對相關款項進行足額支付，不得以任何理由拖欠，以免因延期付款引起索賠的問題。

（4）加強工程變更控制。房地產企業(yè)應當對工程項目變更控制予以加強，具體可從如下幾個方面著手：其一，為減少設計變更，應當在前期設計時，保證準確性，減少誤差，并做好施工前期的審核工作。其二，當確需進行設計變更時，應將變更的原因進行具體分類，按照對應的審核簽證流程進行。其三，所有的設計變更均必須經過工程部和監(jiān)理工程師的審批，如果是大額變更，應當由總經理進行審核。其四，應采取有效的方法和措施減少變更的數量，加強與設計單位的合作，找出可以降低成本的變更，并對變更價款進行合理確定。

三、結束語

總而言之，房地產企業(yè)要重視開發(fā)項目成本管理，構建起全過程、動態(tài)化、全員參與的成本控制體系，在保證項目質量和進度的前提下，降低項目建設成本，實現(xiàn)項目投資目標。在開發(fā)項目成本控制中，企業(yè)要不斷優(yōu)化成本控制方法，將招投標環(huán)節(jié)和項目施工環(huán)節(jié)作為成本控制重點，對項目建設資源進行合理規(guī)劃，實現(xiàn)全過程成本最小化，從而提高房地產企業(yè)成本管理水平，增強房地產企業(yè)市場競爭力。

參考文獻：

[1]謝建明.試析房地產開發(fā)項目的全過程成本控制[J].中國國際財經（中英文），2017 （7）：62-64.

[2]周靜文.房地產開發(fā)項目成本管理研究——以XX房地產項目為例[D].重慶理工大學，2015.

[3]朱文婧.房地產項目全過程成本控制研究——以A公司B項目為例[D].東華大學，2016.

[4]劉彥莉.寧夏東方裕興房地產開發(fā)項目成本控制研究[D].蘭州財經大學，2016.