淺析我國不動產預告登記制度的不足與完善對策

歐林

【摘 要】 不動產預告登記制度這一法律制度在我國《物權法》中占據著不可替代的位置。這一法律制度既能維護當事人權益，還能輻射到房地產交易安全上。然而，我國不動產預告登記制度仍有不足之處，在實際生活中，該制度原本的功能未能全面顯現，甚至被忽略。相關部門必須重視這一問題并著手解決。本文從不動產預告登記的概念著手，分析了該制度在我國施行中存在的問題并提供了完善對策，僅供參考。

【關鍵詞】 不動產 預告登記制度 不足

不動產預告登記制度可以說是一個“舶來品”。由于我國民法基礎薄弱，民法中的許多內容都借鑒了發達國家的民法條款，不動產預告登記制度就是其中一項代表。改革開放后，我國城市房屋交易量大增，房地產行業十分紅火，隨之而來的是不規范的不動產交易行為也增多，在這種情況下，不動產預告登記制度逐漸進入人們的視野中，被我國各地廣泛采用。

1 不動產預告登記的概念

預告登記與本登記是相對的概念。預告登記是為了實現未來不動產物權而提前登記，以保證未來不動產物權得以順利施行的法律制度。不動產預告登記常出現與房屋售賣中，房地產商取得預售證之后，民事主體可以進行購買，并對購買的不動產進行預告登記，防止房地產商違背約定、任意出賣該不動產。可以說，不動產預告登記制度既能保護不動產所有權人的未來權益，還能提醒、約束債務人，督促其在法律范圍內認真履行約定、誠實守信。從總體上說，不動產預告登記制度能夠為不動產交易行為帶來安全保證，使得房地產市場交易雙方能夠放心交易，最終維護不動產交易的秩序，減少不動產交易糾紛。下面，本篇文章將會就國內不動產預告登記制度存在的問題和問題的解決措施展開分析。

2 我國國內不動產預告登記制度現存的不足

2.1不動產預告登記范圍狹窄

我國《物權法》規定了不動產登記制度。但是，我國《物權法》仍在健全、完善過程中，其現有規定也并非完美無瑕、無可挑剔。就不動產登記的范圍來看，《物權法》的現有規定就暴露出狹隘性特征。具體表現為不動產登記適用范圍過于狹窄：《物權法》未將信托登記、破產登記事項納入不動產預告登記制度中。不動產預告登記制度涵蓋內容狹窄必然影響其價值的發揮，不利于不動產交易市場的有序進行。

2.2登記機構冗余、不統一

我國土地管理局、房管局、農業局等機關單位都提供不動產預告登記業務，這些機關將不動產分成多個種類，人們要明晰自己的不動產屬于哪一類，并選擇合適的登記機構，如果沒有進入正確的登記機構，那么該登記機構將拒接辦理不動產預告登記手續。這種情況給不動產所有權人帶來較大的困擾，甚至有部分人多次辦理無果。另外，上述不動產分類并不能涵蓋所有的不動產，一些不動產在登記時找不到合適的機關，登記機構不統一就會導致工作盲區滋生，個別不法分子甚至妄圖鉆法律空子，這既侵害了不動產所有權人的利益，也造成了消極的社會影響，不利于不動產登記良好秩序的維持。

2.3不動產預告登記程序不健全

根據我國《物權法》關于不動產預告登記制度的規定，不難發現，該法對于不動產預告登記制度的表述不完善，對該制度的介紹也是寥寥幾筆，并未對其分情況進行詳細表述。首先，法律中沒有明確列舉預告登記失效的幾種情況，只是進行了籠統表述。我認為，不動產預告登記失效要分成客觀原因導致和登記人主觀原因導致兩種情況，并分別闡明法律后果。第二，不動產預告登記的目的是提前確立所有權人未來所享有的物權，限制其他人任意出售預告登記人的房屋。可以說，預告登記是在為本登記做準備。然而，我國《物權法》沒有明確規定預告登記向本登記過渡的具體內容和步驟，缺乏此規定，預告登記制度的作用就難以得到全面發揮，甚至形同虛設。

2.4不動產預告登記制度的基礎理論不扎實

如上文所言，自古以來，我國就不夠重視民法。封建社會的法律體系是以刑法為主的，民法基礎薄弱的情況一直未能得到全面改善。直到近現代，我國才引入了西方國家的民法制度，《物權法》作為我國民法的一部分，自然也帶有理論基礎先天不足的劣勢。《物權法》未對不動產登記制度作出全面、無可挑剔的規定。在這種情況下，不動產預告登記制度缺乏具有說服力和權威的基礎理論，自然也受到了不少爭議，部分學者更是直接否定現在的不動產登記生效的模式。另外，我國民法、物權法、債權法許多內容都是法律移植的成果，所以這些移植的法律不一定符合我國國情，有時甚至與我國實際格格不入，不動產預告登記制度沒有經歷過國內學者反復摸索、調研、確立、反思等過程，而是直接借鑒西方的理論成果。在這種情況下，不動產預告登記制度作為“舶來品”，其可信度和內容正確度也備受質疑，未經過本土調研與實地檢驗的不動產預告登記制度，其理論基礎自然也不夠扎實。

3 我國不動產預告登記制度的完善策略

3.1改變原有的預告登記范圍

根據我國《物權法》的規定，只有買賣房屋、土地等不動產時才可適用預告登記。該項規定無疑限制了不動產預告登記范圍，導致預告登記范圍太狹窄，在實踐中難以發揮更大作用，不動產登記制度的影響力、輻射力也大大受限。基于此種情況，我認為，信托登記、破產登記事項也應納入不動產預告登記范圍中。只有有關不動產所有權人、不動產內容變更的情形均應納入預告登記范圍內。值得注意的是，我國可以借鑒發達國家的法律法規，使得預告登記范圍保持在一個科學合理的維度內。

3.2使不統一的登記機構實現統一

如上文所述，我國不動產登記機構冗余、不統一的問題非常嚴重，阻礙了不動產所有權人高效行使權力，這些機關也違背了科學合理、高效便民的初衷。為此，我國不動產登記機構亟需統一化。我認為，農業局、房管局、土管局可以將它們內部的登記部門分化出來，這些部門組成統一的登記機構。值得注意的是，新興的統一的登記機構應當以原來的土地管理局的登記部門為主體，其他單位的登記部門為輔助。這樣一來，不動產所有權人就不用再東奔西跑，只要到當地專門的登記機構辦事即可。此外，不動產所有權人還能得到當地統一或全國統一的登記證書，明確自己的所有權，防止他們質疑。

值得注意的是，由于不動產預告登記制度是“舶來品”，所以，只有使其本土化，才能更大地發揮其價值。在實踐中，不動產預告登記制度要貼合我國國情，并與我國社會發展趨勢的相適應，與我國中國特色社會主義法律體系相融合，最終形成具有中國特色的不動產預告登記制度。舉例來說，知名的托倫斯登記制度中規定了賠償機制，但是賠償的金額及方式是按照西方實際確定的，我國要對該賠償機制進行本土化處理。具體來說，如果不動產登記機構因自身問題導致不動產預告登記信息錯誤，不動產登記機構負責人要對預告登記人致歉，還要根據當地的經濟水平和國家規定給予其適當的經濟補償。總之，我國是多民族國家，不同地區之間的經濟水平和地方特色差異較大，所以不同地區的登記機構要立足本地實際經濟情況，嚴格按照國家現存法規及條例的指導指示，完善本地的不動產預告登記工作。

3.3打造科學健全的不動產登記體系

打造科學健全的不動產登記體系能夠減少不動產登記工作的種種問題，減少糾紛，最終提升不動產預告登記的效率。不動產登記體系不完善的地方之一就在于法律對不動產預告登記失效后的處理規定不明。我建議不動產預告登記失效要分成客觀原因導致和登記人主觀原因導致兩種情況，并分別闡明法律后果。如果是由于客觀不可抗力導致失效，那么法律應當對預告登記人提供法律救濟，如果是因為登記人原因導致預告登記失效，那么登記機構則不用負責任。上述內容都是我國《物權法》需要補足的地方。我國不動產登記體系的另一問題就是法律未明確規定由哪一登記機構去負責具體預告登記工作。在現實生活中，我國學界對此有較大爭議。部分學者認為應由法院負責，因為法院精通法律，對預告登記制度非常了解。還有部分學者認為應由行政部門承擔此責任，打造科學的不動產登記體系。本文認為，行政機關負責制定不動產預告登記工作流程及具體工作事宜較為合適。

3.4積極研究、夯實不動產預告登記的理論基礎

如上文所述，《物權法》存在理論基礎薄弱的劣勢，所以它也很難對不動產登記制度作出全面、無可挑剔的規定。我國不動產預告登記制度也一直缺乏頗具權威的基礎理論。在這一情況下，我國立法部門及法律學者更要力爭改變民法理論薄弱的弊病，集中力量研究物權法、債權法等民商法律，彌補其長久存在的弊端，這樣才能夯實物權法基礎理論，從而為不動產預告登記帶來堅實的理論基礎，最終減少各界爭議。

4 結語

綜上所述，預告登記是為了實現未來不動產物權而提前登記，以保證未來不動產物權得以順利施行的法律制度，該制度能夠為不動產交易行為帶來安全保證，使得房地產市場交易雙方能夠放心交易，可見預告登記制度的重要性。但是，我國不動產預告登記制度仍有不足之處，在實際生活中，該制度原本的功能未能全面顯現。相關部門必須重視這一問題并著手解決。本文從不動產預告登記的概念著手，分析了該制度在我國施行中存在的問題并提供了完善對策，希望能為我國不動產預告登記、不動產交易帶來可行性建議。

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