房地產(chǎn)項目開發(fā)前期的成本控制問題研究

符耀丹

摘 要：房地產(chǎn)項目體現(xiàn)出資金量大，政策依賴性強，資金周轉時間長的特點，與民生還緊密相關。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制是保證房地產(chǎn)項目實現(xiàn)盈利的基礎，特別是開發(fā)前期的成本控制更加重要。房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期成本控制受多種因素的影響，針對這些因素需要采取相應的措施，以保證資金得以高效利用。

關鍵詞：房地產(chǎn);前期成本;成本控制

由于經(jīng)濟的高速增長，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展，成為推動經(jīng)濟增長主要動力之一。房地產(chǎn)項目的前期成本控制是關鍵，是保證項目盈利水平的基礎。特別是在當前市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)行業(yè)需要面對更加復雜的競爭環(huán)境，房地產(chǎn)項目為了保證盈利水平，要不斷提高成本管理能力，項目開發(fā)前期的成本控制，是降低項目開發(fā)成本的關鍵，研究房地產(chǎn)項目前期的成本控制因此也是必要和重要的。

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)前期成本控制存在的問題

（1）決策階段存在的問題

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策階段，雖然發(fā)生的直接費用較少，但是控制項目的全部成本起著決定的作用，會影響到項目的盈利水平。項目決策階段存在的典型問題包括：對項目于的成本缺少關注。開發(fā)商在介入實際的項目時，沒有意識到?jīng)Q策階段成本控制的重要性，項目論證層次低，沒有基于宏觀角度分析，導致資金利用率低;對項目的可行性缺少深度的分析。可行性研究是實現(xiàn)投資控制的基礎。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少全面、細致、詳實地可行性研究，市場調(diào)查不深入，沒有全面分析市場需求，設計方案對于缺少科學依據(jù);對于項目缺少準確的市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)項目需要有前期的策劃。房地產(chǎn)項目的策劃缺少整體觀，片面注重營銷策劃，對于前期定位策劃缺少關注，策劃方案形式化;項目成本估算難以保證精確。成本估算是開發(fā)項目實現(xiàn)成本控制的依據(jù)，具有動態(tài)、連續(xù)的特點，成本估算是形成目標成本的前提。項目成本估算如果精確度難以保證，會難以建立有效的成本控制體系。

（2）設計階段存在的問題

部分房地產(chǎn)開發(fā)商只重視施工中的成本管理，對于設計階段的成本缺少有效的措施。而設計階段對于投資規(guī)模、工期、質(zhì)量以及運營成本等都會產(chǎn)生直接的影響，設計階段的成本控制要全面、系統(tǒng)、綜合地分析，以保證資金與物資的利用效果，保證成本控制融合于項目管理中。設計階段存在的問題有：設計單位在設計時沒有全面考慮成本控制。一些設計單位的項目設計僅是保證使用功能，沒有結合項目的成本控制精心設計;而部分房地產(chǎn)開發(fā)商是依據(jù)設計好的圖紙結合定額標準編制預算，沒有針對項目的設計內(nèi)容結合成本控制對設計方案加以優(yōu)化;另外一些開發(fā)商忽視了設計方案的經(jīng)濟性。針對項目設計階段的成本控制缺少相應的管理制度，與項目設計單位不注重協(xié)調(diào)機制，設計人員缺少成本意識權，成本控制缺少積極性。另一些開發(fā)企業(yè)不合理地壓低設計費，導致設計水平不高，影響到成本控制;設計人員的素質(zhì)也會影響到成本控制。設計人員不僅要掌握設計方法，還要了解概預算知識，設計時要全面分析造價，部分設計人員只是為了保證安全系數(shù)，不考慮造價，不僅增加成本，還導致資源的浪費。

（3）招投標階段存在的問題

工程實現(xiàn)招投標是建筑管理體制的進步，創(chuàng)建公平有序的競爭環(huán)境，控制工程成本。但是當前招投標存在多方面的問題：由于行政干預、地方保護主義的作用，招投標中行政部門會為了照顧“關系戶”會進行干預。外來施工企業(yè)會受到本地的排斥，催生了不公平現(xiàn)象;明標暗定也是當前建筑領域職務經(jīng)濟犯罪和腐敗的主要形式。“標底”是保證招標公平的核心，是確定能否 中標的關鍵，因此需要保證標底的保密。部分項目的發(fā)包存在利益傾向，違規(guī)操作，標底泄露現(xiàn)象難以避免;評標缺乏合理的標準。招投標的公平體現(xiàn)在評 標定標，所以需要有科學、合理的評標體系。而當前招投標體系還需要完善，評標方法的科學性難以保證，部分房地產(chǎn)項目僅采用低價中標的方式，確保評標的科學性。評標不能實現(xiàn)定性與定量的結合。另外，當前的招投標市場不規(guī)范。部分沒有資質(zhì)或管理水平低下的企業(yè)為了中標，采用不當手段，采用圍標陪標串標、掛靠資質(zhì)騙標、層層分包或倒賣項目等，招投標難以起到控制成本的作用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)前期成本控制的具體措施

（1）投資決策階段的成本控制

決策階段對于成本控制體現(xiàn)出事前控制的特點，決策階段對于項目造價的影響最為直接，所以在決策階段要對項目投資成本加以分析預測，要有成本控制措施，明確目標。投資決策階段的投資估算會對決策階段成本控制產(chǎn)生直接影響。一是要強化土地成本的控制。經(jīng)過多年的發(fā)展，當前的國內(nèi)房地產(chǎn)項目的拿地成本比例已上世紀中后期的20 %左右增加50 %左右。開發(fā)企業(yè)雖然不能改變土地政策，但是要控制土地價值，保證合理。二是要控制前期費用。包括通路、通水、通電以及場地平整的費用支出及公共設備的配套費用。三是要注重開發(fā)項目的可行性研究。研究要結合市場 、技術、營銷，從多方面加以分析預測 ，對項目綜合評價，從而分析是否可行、經(jīng)濟收益是否可以保證。

（2）設計階段的成本控制

項目投資控制的重點與難點在設計階段 。針對項目設計，要結合規(guī)劃設計降低成本。設計要結合項目區(qū)域的特點，綜合分析降低成本的可能性。設計方案要充分利用現(xiàn)有的自然地形、地貌，盡可以保證土石方平衡，可以結合地形地貌完成景觀設計。比如采用依山勢的方式設計半坡建筑，依水構建泊岸建筑。設計要利用好地形加以規(guī)劃布置，不能全部進行整平，可以采用依山依勢的設計方式，避開不利條件的影響。對于水電負荷要進行精確計算，水電走向要保證合理。設計要認真復核負荷，供水供電方案要全面考慮，與管理部門溝通協(xié)商，在滿足保證使用基礎上盡量節(jié)約投資。設計單位不僅要保證設計效果，還要保證設計方案的實用性、保證經(jīng)濟性。

此外，針對設計招標，建議采用限額設計，這是實現(xiàn)設計階段成本得以控制的有效措施。借助設計招標，可以綜合考慮擇優(yōu)選擇項目的設計方案。設計中要將限額融合于設計的全過程。投資決策初期要針對投資估算明確限額目標。在實現(xiàn)初步設計后利用概算確定項目的最高限額。這樣可以保證施工圖設計中重點控制成本，保證資金的利用效果，以保證投資效益。出圖前還要加強審核，將設計后的變更要盡量控制在施工之前。從設計階段的成本支出來看，設計方案如果存在缺陷在此階段改正，所花費的成本是最小的，效果也是最好。在出圖前對于圖紙的審核要有相關的程序，以保證設計質(zhì)最，消除設計不足對成本的影響。

（3）招投標階段的控制

房地產(chǎn)項目在當前市場條件下，引入招投標制度有利于降低工程成本，針對招投標的成本控制可以采取以下措施：招標文件要有專家審核制度，對于項目資格進行預審后，招標文件要在報送備案前，由專家對招標文件的內(nèi)容加以審核，保證招標文件中評標辦法的科學合理。還要防止投標方的串標。投標單位私下串標會對項目的成本控制產(chǎn)生負面影響。此外，不能片面采用低價中標。低于成本的中標會對工程質(zhì)量造成影響。項目的綜合評標法要慎重采用無標底評標。

（4）強化成本控制的團隊建設

房地產(chǎn)項目的涉及的面很廣，接觸的人也雜 。在項目的前期階段 ，要與政府的國土、建設規(guī)劃相關部門保持聯(lián)系，要參與建設用土的拍賣，要與征地群眾交涉拆遷、青苗補償?shù)葘嶋H問題，要與供水、供電、供暖、煤氣等部門進行聯(lián)系，還要與設計部門審核協(xié)商施工圖等，與城建、消防 、人防 、抗震等部門聯(lián)系報批手續(xù)，這些環(huán)節(jié)處理不好，成本會受到影響，因此要強化團隊建設。團隊成員要保證分工協(xié)作 ，各盡其職。項目管理人員與技術部門人員要相互配合，從項目源頭就要注重控制成本。

三、結束語

由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的實施，房地產(chǎn)項目的成本控制更加迫切。從房地產(chǎn)項目不同階段的成本構成比例可看出，項目開發(fā)前期的成本對于總造價的影響最大。因此有必要分析房地產(chǎn)項目前期成本控制的制約因素，采取有效措施，保證前期成本控制的效果。

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