房地產企業土地增值稅籌劃探討

竇苗靜

摘 要：隨著社會市場經濟的不斷發展，我國逐漸重視房地產企業的城市化建設工作，推動房地產企業持續的進行發展。土地增值稅是我國房地產行業需要承擔的主要稅種，其稅收工作直接影響著房地產行業稅收籌劃工作的發展。而且國家征收土地增值稅還能有效防止個別房地產企業囤地炒地的做法，促進房地產企業根據社會實際的發展需求去進行創新，對房地產稅收工作進行科學有效的管理，不斷提高房地產行業土地增值收益，促使我國房地產行業持續的發展。

關鍵詞：房地產企業? 土地增值稅? 籌劃發展? 探討

一、引言

房地產行業是推動我國經濟發展的重要組成部分，我國的政府為了推動房地產企業的發展，在該方面制訂了一系列的支持政策。但我國目前的房地產行業發展較快，售出房屋的價格普遍較高，迫切需要政府的相關部門制定政策來阻礙房地產企業房屋價格的發展。與此同時，房地產行業還是社會市場中的高風險行業，就比如企業在實際的投資經營過程中，經常會受到市場各種因素的影響，所以房地產行業要想在市場中持續的發展，需要在土地增值稅方面進行科學合理的籌劃，促進房地產企業在社會中的發展。

二、房地產企業土地增值稅中具體的籌劃方法

（一）土地增值稅利息支出籌劃方法

我國的房地產企業在進行房屋開發的過程中，很多時候都會通過借款的方式進行工程建造，會產生大量的借款利息，企業內部在計算土地增值稅費用的時候，繳納的稅收費用很容易受到利息費用扣除方法的影響。房地產企業內部借款利息在計算土地增值稅的時候有兩種扣除稅率，有5%或者是10%。假設房地產企業內部開發的項目使用土地所支付的費用和房地產項目所需的開發成本合計為A，該項目借款產生的利息支出總計為B，如果房地產企業能按照轉讓房地產開發項目來計算利息的支出費用，并提供相應的機構貸款證明，這種情況可扣除的稅費就是（5%XA+B），否則就要扣除10%XA的增值稅務費用，當兩種稅費相等的時候就能得出B=5%XA。企業在預算房地產項目開發費用過程中，如果單純的依靠借款，而且借款最終的利息超過5%時，應對利息費用進行支出記錄，便于在房地產轉讓時計算分攤利息。除此之外，還需要注意銀行貸款結算等證明資料，并將利息作為單獨扣除的支出費用。如果借款不多，利息的費用率也較低，企業也可以選擇不將利息費用作為單獨項目扣除。

（二）土地增值稅費用轉移籌劃方法

房地產企業在開發項目時支出的費用除了支出利息以外都不按照實際的費用進行扣除，實際的扣除費用需要按照房地產項目所需土地和開發項目的成本費用的比例扣除。按照我國稅收政策方面的規定，歸屬于企業內部支出的費用，如管理人員的工作、企業內部發送福利的費用等都不能歸屬于扣除項目，這些支出費用對于企業土地增值稅的稅收費用沒有直接的影響。但如果在企業內部采用適當的人員分配方式和管理方法，就能將這些支出費用作為扣除項目費用的一部分，減少土地增值稅的納稅費用。就比如企業的領導者也能是房地產項目的主要負責人，要在不影響領導工作的同時參與到項目的管理工作中，那么這個人支出的一部分費用就能歸納到房地產項目的開發成本中去，在增加開發成本的同時還能降低繳納的增值稅費用，能很好的實現節稅目標。

三、加強房地產企業對土地增值稅進行有效籌劃的對策

（一）明確房地產行業在稅務方面的籌劃目標

對于不斷發展的房地產企業來說，土地增值稅的籌劃工作的進行是非常有必要的，對企業的發展有著很大的促進作用，所以企業的財務管理部門要充分重視土地增值稅的稅收費用，并在稅收工作之前就規劃并制定完善的增值稅籌劃工作目標，推動房地產行業建立完善的財務稅收籌劃系統。只有在企業內部制定出明確的籌劃目標，才能引導籌劃工作朝著戰略化的方向發展，讓企業在實際的工作過程中按照提前制定的籌劃目標進行工作。除此之外，提前在房地產企業中進行土地增值稅籌劃工作，能在稅收工作出現問題的時候做好相應的改正措施。但我國目前很多的房地產企業都是在籌劃工作進行的過程中開始考慮稅收中可能會遇到的問題，這種做法很難實現社會市場環境對房地產企業籌劃管理方面的目標，所以企業在進行籌劃土地增值稅工作時要提前做好籌劃工作，保證籌劃工作能順利的在企業中進行，推動房地產企業飛速的發展。

（二）在房地產開發階段就做好納稅籌劃工作

房地產行業中的土地增值稅能直接決定企業繳納的稅費，所以房地產企業在進行建筑工程項目之前，要根據以往工程建筑的工作經驗和各行業之間合理的稅收狀況對企業收入支出進行預測，為我國房地產行業的納稅籌劃工作奠定堅實的基礎。就比如房地產企業可以在進行項目開發之前建立多種建造方式，包括自建房、共同合作建房、代建房三種建房方式。對于一些具有明確銷售的房屋可以采取代建的方式進行施工，將房地產企業作為整個工程的承包人，進行土地開發工作，這種方式是不需要繳納土地增值費用的。我國相關部門在合作建房政策中明確的規定合作建成的房屋能按照相應的比例進行使用，而且還不需要繳納土地增值稅征收成本，但對于合建轉讓的現象，按照規定是需要征收土地增值稅的。根據建筑的實際使用來進一步確定房屋建筑的方式，盡可能的降低房地產企業土地增值稅的稅收征稅率，綜合性的考慮房屋的建設方式。

（三）提前做好房地產銷售階段的納稅籌劃工作

房地產企業進行房屋銷售的過程中，需要做好具體的納稅籌劃工作，而且首先需要做的就是靈活的給房屋銷售定價，房地產企業在實際的發展過程中要全面考慮房屋銷售價格需要繳納的稅收資金，總結并分析出經濟收益最大的一種房屋價格;其次我國的房地產行業還能設立專業的公司實現稅收政策的合理采用，我國的稅法中還明確的規定企業兼并是不需要征收土地增值費用的，推動企業土地增值稅籌劃工作更好的進行;同時房地產企業在簽訂合同時要明確的將銷售帶來的經濟利益和裝修房屋的收入分開，主要是我國目前很多的房地產企業偏向于精裝修的房屋增值稅籌劃工作，將房屋的裝修工作獨立的進行操作，通過適當的提高裝修費用來平衡房地產的定價，降低土地增值稅的稅收成本;最后，能促進土地增值稅納稅籌劃工作的方式主要有將不同消費程度的車位、車庫的實際收入和普通居民的銷售狀況進行明確的劃分，在實際操作中分別對待銷售不同的居民，便于房地產企業對土地增值稅進行的清算工作。

四、結束語

總的來說，房地產企業在進行項目開發工作的過程中，降低房地產企業土地增值稅相關稅收的增值稅費有非常多的方式，也能采取一系列的降低措施;但最重要的前提就是要在安全合法的企業基礎上進行各種操作。所以房地產企業在籌劃稅收工作時要將企業整體實際情況作為基礎，結合房地產行業實際的市場發展狀況，綜合性的考慮阻礙企業發展的影響因素。并在符合企業發展標準的前提下，根據國家出臺的企業稅收政策，合理的控制并管理房地產企業中土地增值稅的籌劃工作，提高企業在發展中獲得的經濟利益，促進企業持續的發展。

參考文獻：

[1]周方生.房地產企業土地增值稅的稅收籌劃[J].財會學習，2018（02）.