論物業企業成本控制的問題與對策

王艷明

[摘 要]物業企業在實際運營管理中充分加強成本管理，能夠有效提升企業整體管理水平，壓縮運行成本，逐步提升物業企業核心競爭力，保證財務信息的真實性、完整性，推動物業企業的健康持續發展。但是目前物業企業在成本控制過程中仍存在一定不足，難以有效提升成本管理質量，不利于企業良性發展。基于此，文章結合物業企業的主要成本和成本分類，細化探究物業企業成本控制的問題，并針對性提出強化成本控制對策，推動物業企業的健康發展。

[關鍵詞]物業企業;成本控制;問題;策略

[中圖分類號]F299.233.47

1 前 言

物業企業成本管理質量高低直接影響著企業能否健康發展，但是目前物業企業在開展成本控制工作過程中，組織成本偏高，基礎設施的不完善也一定程度上增加了管理成本，物業企業實際成本管理方式和經營模式比較滯后和單一，成本管理體系也不夠健全，難以充分保障成本管理質量。因此，有必要對物業企業成本控制的問題和對策進行深入探究，促使物業行業能夠真正認識到實際成本控制不足，及時加以改進，推動物業企業和物業行業的健康、持續發展。

2 物業企業主要成本概述

物業企業運行過程中，其成本主要包括能源成本、人力成本以及維保成本。由于物業行業在當今時代背景下，依舊屬于勞動密集型產業，根據有關調查研究發現，我國現有大型物業企業當中，有55%的成本屬于人力成本。同時，在物業管理過程中，各種相關設備設施隨著使用時間的推移，其維護成本也在逐漸增加，導致實際管理中維保成本也保持持續上升狀態。另外，國家近年來越來越強調環保節能理念，并且結合該理念已經制定了有關發展戰略，物業企業要保持良性發展，必須響應國家節能環保的號召，推進智能化、節約化發展，逐步提升從業人員個人素養，最大限度地擴大人力資源效益，對設備加強日常管理，有效降低設備出現故障的概率，并以此為基礎減少故障維護成本。要落實國家的節能環保戰略，物業企業還要結合社區實際情況，為業主制訂系統化節能方案，促使能耗成本逐步降低，但是所付出的能源控制成本也會有所增加。

根據物業企業成本管理中的主要成本，可以根據項目和周期實現細化分類。物業企業根據項目進行成本分類，主要可以將成本劃分為經營成本、職工薪酬成本以及設備設施維保成本;按照周期進行成本分類，主要可以將成本劃分為前期介入成本、運營成本，其中前期介入成本主要指的是在物業前期介入階段的管理啟動經費，包括物業項目自身包含的開辦費，集中接房階段包含的材料費、人工費等。[1]運營成本則主要是以物業服務合同為基礎，所產生的一系列服務項目運營成本。

3 物業企業成本控制的問題

3.1 物業企業組織成本偏高

物業企業開展成本控制工作過程中，組織成本占比非常大。物業管理成本通常情況下劃分為兩種成本類型，即靜態成本和動態成本，靜態成本主要是指企業自身組織結構建立與運行所需成本費用;動態成本主要是指企業運行期間各方面消耗產生的成本費用。目前物業企業經營管理過程中，經常存在組織結構不合理問題，管理層次比較復雜，管理者的權利相對較為分散，諸多方面的不合理都導致企業存在較高的靜態成本。[2]另外，物業企業不同的組織者相互之間存在較大的素質差異，導致實際組織決策難以順利、有效落實。在物業企業逐步發展過程中，也會逐漸增加組織成本，導致企業發展面臨巨大的成本負擔，不利于物業企業良性、長久的發展。

3.2 基礎設施的欠缺，導致管理成本增加

近年來，隨著房地產行業的快速發展，物業行業也隨之發展迅速，而物業企業由于發展速度過快，不能和既有基礎配套設施實現同步發展，導致后續運營所需配套基礎設施建設增加了大量費用，也就是增加了物業企業成本。目前一些物業企業在社區規劃的時候，沒有充分考慮業主對配套設施的需求，導致社區內部既有配套設施比較欠缺，難以滿足業主多元化需求，比如小區存在停車位數量不足、綠化面積少等問題，這些問題都會引起業主的不滿，甚至因此拒絕繳納物業費，增加物業管理難度。[3]物業企業要有效解決基礎配套設施問題，需要增加一定管理成本，那么就會加大物業企業成本控制和管理的難度。

3.3 管理方式單一

在市場經濟快速發展背景下，我國物業行業也保持高速發展步伐，并逐漸從簡單的經營管理方式，轉為集約化管理方式，而在這一轉型期間，物業企業實際管理水平仍然不高，管理方式也過于簡單粗放。在這樣的管理背景下，物業企業管理手段又缺乏創新和改進，目前所使用的管理手段大多比較滯后，也不積極引進現代化管理技術，管理科技含量非常低，上述問題都導致物業企業增加了財力、勞動力等消耗，對物業企業加強成本控制產生了一定制約。新時期背景下，勞動市場中的勞動成本逐漸增加，而業務對物業企業也提出了更高的要求，現有的物業管理方式很難滿足業務多樣化服務需求。只能通過增加勞動力來解決一系列管理服務難題，導致物業企業增加了勞動力成本，不利于企業健康有序發展。

3.4 物業經營模式滯后

隨著社會與經濟的發展，現階段物業企業相比之前有了很大進步和成就，不過物業企業在快速發展過程中，缺乏創新和改革，企業完善度相對較低，經營管理理念比較滯后，管理方式過于單一，難以和現代新型企業管理制度保持同步發展。當前物業企業在運營和發展中，在小區設備、保安以及清潔等方面，很難充分滿足社區居民個性化、多元化需求，而企業現有經營管理方式比較單一，難以有效推動企業發展，導致物業企業經營管理費用也在持續增加，不利于企業提升在物業行業的核心競爭力。

3.5 缺乏完善的管理體系

目前，物業企業在開展成本管理工作過程中，一個致命缺陷就是缺乏完善的成本管理體系。一方面，成本管理缺乏健全、完善的管理制度，尤其對成本缺乏評價、監督以及考評機制，難以保證成本管理工作順利開展。物業企業要實現高效的成本管理，成本管理考核與監督屬于重要保障和有力措施，但是目前大多物業企業缺乏完善的成本管理制度，有關成本管理評價機制和監督機制也不夠完善，導致成本管理工作的實現受到諸多阻礙。在這一背景下，成本管理缺乏方向性，難以獲得良好的成本管理效果。物業企業在推進成本管理工作過程中，沒有充分認識到“人”在開展這項工作中的主導作用，缺乏完善的獎懲機制和激勵機制，導致成本管理難以通過獎優罰劣提升管理質量，也難以有效調動財務人員的成本控制積極性，不利于完善并落實成本管理制度。另一方面，物業企業進行成本控制，需要在日常工作各個細節中滲透成本管理，保證全員參與，共同推進成本管理。但是由于物業企業缺乏完善的成本管理和控制制度，且制度缺乏必要的約束原則，導致各層員工對既有成本控制制度缺乏執行力度，很多基層員工不注重落實各項成本管理制度，導致成本控制工作存在形式化問題，難以發揮應用作用，不利于企業落實成本控制戰略，也不利于企業長久發展。[4]

4 物業企業加強成本控制的對策

4.1 加強控制組織成本

物業企業在接到項目之后，需要對社區業主實際需求以及項目特征進行詳盡分析，針對性地加強組織設計，確保組織結構設計的合理性和準確性，組織結構體系要盡可能完善，并根據業主實際需求和市場變動，動態調整組織結構。為了有效控制物業企業的組織成本，需要從兩個方面著手：一方面，要對物業企業靜態組織成本加強控制，構建健全、合理的企業組織結構，保證企業職權相對集中，并有效提升企業領導決策的合理性、科學性、可靠性和準確性，在全面強化組織決策有效性的同時，優化企業管理階層，將以往過度垂直的組織管理形式轉化為橫向組織形式，并同步對垂直管理層次進行合理化削減。[5]在此基礎上，保證管理信息可以加快傳播速度，使基層企業員工及時獲得準確的經營管理信息和工作方向，逐步提升工作效率，推動企業健康發展。另一方面，要加強控制企業動態組織成本。要實現這一目標，物業企業需要定期對員工開展培訓工作，逐步提升員工個人素質，強化員工思想教育，使其更加嚴格地遵守企業各項規章制度和工作要求，貫徹執行企業決策。在優化企業組織結構基礎上，充分降低物業企業的組織成本，能夠促使物業企業管理水平獲得有效提升，并進一步加強物業企業的成本控制。

4.2 加強社區基礎設施建設

在物業企業運行管理中，需要對社區規劃基礎設施加強落實，并結合業主實際需求，最大限度地強化社區基礎設施建設，以滿足業主多樣化要求。物業企業在一定程度上優化并改進基礎設施，可以更加高效地滿足業主需求，提升服務滿意度，對提升企業經濟效益具有重要作用，同時還能有效推動社區發展，減少大量不必要的成本費用，提高物業企業在行業內在知名度和影響力，為后續控制企業管理成本奠定堅實基礎。[6]

4.3 引入現代化管理技術

物業企業要加強成本控制，還要重視改進既有管理技術，積極引進現代化基礎設備設施，提升管理服務水平，從宏觀層面降低企業服務成本。同時，要積極引進新時期先進的物業管理措施，通過現代管理辦法實施各項物業企業管理服務，優化管理方式，一定程度上降低企業服務成本。物業企業還要結合成本控制目標，提升管理技術水平，積極使用現代化信息技術，高效解決成本管理涉及的預測、評估和分析等問題，完善成本管理體系。[7]物業企業還要重視人才培養，努力提升各物業管理人員的個人素質素養，構建優質物業管理團隊，提升各層次人員專業水平，并強化成本控制意識，從提升人員素質層面提高成本控制質量。物業企業通過引進現代化管理技術，能夠提高物業管理智能化水平，提升管理中的科技含量，促使勞動消耗費用有效降低，并提高管理效率，最終促使物業企業管理成本顯著降低。

4.4 創新物業經營模式

物業企業要加強成本控制，還要積極改進并創新企業經營模式。物業企業不僅要為社區居民提供優質服務，還要充分發揮企業優勢，在項目社區中實現多元化經營，從而發現更多經濟效益新增長點，并更加高效地滿足社區業主多樣化服務需求，逐步提高投資效益，降低服務成本。物業企業在開展多元化經營過程中，需要注意不能增加業主負擔，嚴格控制好管理成本，通過模式創新，提高企業經濟利潤，并在多元化經營策略實施基礎上，推進物業企業健康可持續發展。

4.5 建立系統化成本管理機制

物業企業要加強成本控制，還要構建系統化成本管理機制。物業企業需要在實際運營管理過程中，建立健全的運作機制，在科學設置內部管理組織結構之后，需要結合具體的物業管理流程，建立系統化管理制度和規范，為物業管理工作提供正確方向，并保障管理體系可以順利、高效地運作，從而有效降低企業運作成本。企業在建立成本管理機制過程中，需要對員工激勵機制、業主交流機制以及決策機制等進行不斷完善，并建立健全的會計制度，加強全面預算管理，對成本加強控制力度。物業企業在完善地制定各項管理制度基礎上，要加強制度落實，制定系統化成本考評以及激勵機制。成本管理需要全員參與，所以在成本管理過程中，要貫徹落實個人責任制，使大家為了同一個目標共同努力，通過群策群力提高成本控制成效。成本考評體系的建立，要包括激勵制度和考評制度，對成本控制過程與控制結果實現雙重管理，有效激發全體員工工作創造性和積極性，盡快實現成本控制目標，并在獎優罰劣原則下，構建系統化的物業企業成本管理文化。[8]

5 結 論

物業企業加強成本控制，對促進物業企業健康、持續發展具有重要意義，但是目前物業企業實際成本控制工作仍存在諸多不足，難以充分保障成本管理質量，一定程度上也影響著物業企業整體管理水平，不利于物業企業長期、穩定發展。因此，物業企業需要深刻認識并理解成本控制內容與意義，正視成本控制中存在的問題，積極加大組織成本控制力度，完善社區的基礎設施建設，改進并創新經營模式和成本管理方式，構建系統化成本管理機制，逐步提升物業企業的成本管理水平。

參考文獻：

[1]吳春紅.物業管理企業成本的特點與管控策略研究[J]. 中國國際財經（中英文）， 2017（21）：79.

[2]吳韻思.新時期物業管理企業強化成本控制的策略分析[J]. 中國市場， 2016（49）：116.

[3]宗海濤.物業管理成本核算中存在問題及對策簡述[J]. 環球市場， 2016（18）：48.

[4]李政， 石婧. 街區制下物業服務企業面臨的挑戰及應對策略[J]. 企業改革與管理， 2017（1）：109.

[5]楊天英.物業管理公司做好成本管理控制工作的對策[J]. 中外企業家， 2016（35）：137.

[6]王新芳，向寧靜，董莉麗.淺析商品住宅小區物業管理存在的問題及對策[J]. 中外企業家， 2016（8）：178.

[7]劉淑妍，付楊.試論當前公共住房中的物業管理問題及對策——以上海市徐匯區復興中路公房小區為例[J].管理觀察， 2016（20）：105.

[8]王明明.寫字樓物業管理中成本控制的方法探討[J]. 現代經濟信息， 2017（1）：208.