借名買房糾紛法律適用問題研究

葉真鳴

摘 要：住房乃民生之本，關系到國家政治、經濟社會的穩定發展。近年來，“阻止房價惡性增長，緩解人民住房壓力”已經變成了我國相關政策的出發點，伴隨“限購令”等條例的實施，“借名買房”的情況可謂是層出不窮。借名買房可以解釋為想要買房的一方經過他人同意之后，通過他人的名義來進行購房，同時登記他人的信息，而房屋的歸屬權由買方一方享有。其中既涉及買賣關系，又有間接代理的影子，還涉及到物權歸屬、出名人擅自處置房產等問題，法律關系錯綜復雜。此種情形下購買的房屋所有權究竟是屬于實際出資方還是產權登記方，若是雙方對產權歸屬發生糾紛，又應該怎樣解決，其具有的風險導致的確權、房屋買賣合同、返還原物等糾紛屢見不鮮。因此，探討借名買房糾紛法律適用問題，以期為相關的司法審判提供參考。

關鍵詞：借名買房;司法審判;法律適用

中圖分類號：D922.3 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）09-0193-03

一、研究的基礎資料及分析

經過中國裁判文書網的“高級檢索”欄目，以“借名買房”為案由，檢索出相關案例200余項。法官對于這種案件的審理通常會出現法律適用性方面的問題，有時候雖然案件性質相同，但是最終宣判的結果卻是大相徑庭。《物權法司法解釋一》出臺以前，依據《物權法》的規定，不動產物權的建立、更改、轉讓與去除，根據法規需要登記的，從登記在不動產登記簿的時候具備法律效力。除了法律中有其他規定，沒有通過不動產登記部門登記則不能擁有不動產物權，因此部分案例還會出現不動產物權爭議涉及到登記就應通過行政訴訟解決，很大程度上導致借名買房出現民事、行政審判部門相互推諉以及民事裁判與行政裁判相沖突的現象。

（一）涉及“借名買房”民事案件案由類型

本文以其中50個案例為研究對象，總結借名買房民事案件的案由類型（見下頁表）。又依據借名買房的房屋類別，把它分成了借名購買政策房與借名購買商品房。對于借名購買政策房，司法實務中，法院持認可和不認可兩種態度，法院理由主要有三點：一是出名人將自身的購買資格轉讓出去，不會使他人的合法權益受損，符合國家的法規，這種情況應當受到法律的保護;二是這種轉讓活動不涉及到經濟方面，可以依據贈與處置;三是證據完全可以證實借名人為房屋實際權利人。不認可的法院理由主要有兩點：首先，政策性住房具有保障性質，國際對該類房屋的交易有特殊的規定和約束，購買方應當滿足我國法規中提出的所有要求，同時購買資格具備一定的專屬性;其次，借名買房，不僅觸犯了法律規定，而且損害了公共利益。對于借名購買商品房，法院也有認可和不認可兩種態度。認可的法院認為，其一，不動產登記并不具備足夠的效力，要根據實際權力狀況明確產權歸屬，當事人就其所有權已有明確的、合法有效的合意;其二，出名人不能僅因借名登記而取得房屋產權，因為我國立法并未確認物權行為的無因性;其三，以房款交付、居住使用權為基礎，進行有效的研究，房屋真實權利人是借名人;其四，當事人之間存在隱名代理關系。不認可的理由有三;第一，證據不充分，難以證實借名買房意思表達，難以抵抗不動產登記的證明力;第二，借名人由于征信問題無法辦理按揭貸款而借用他人名義貸款，規避有關制度，以合法形式掩蓋非法目的;第三，借名人未完全付款，出名人根據房產證書和不動產登記為合法所有權人。

（二）“借名買房”民事案件裁判依據分析

分析中國裁判文書上關于借名買房的裁判文書可以看出，司法實務中，借名買房糾紛通常分為兩大類情形，一類是合同糾紛，另一類是物權糾紛。合同糾紛的爭議焦點在于當事人為借名買房而簽訂的借名買房協議是否有效，物權糾紛的爭議焦點在于房屋所有權的歸屬問題。多借名買房案件的判決，基本以《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國民事訴訟法》為裁判依據。本文以其中10份裁判文書為研究對象，分析我國司法實務中對借名買房的裁判依據。

1.借名買房合同糾紛裁判依據分析。合同法中規定，合同應當堅持自由的原則，在不違背道德與社會公共利益和強制性規定的基礎上，準許當事人制定任意內容的合同。而在合同制定的過程中，當事人意志的結果，是不是存在法律效力是由法律的判定決定的，如果法律對此類合意表示認同，那么此合同就存在效力。借名買房合同在我國合同法中未作明確的規定，屬于無名合同，對于該類合同，法院通常會有合同有效和合同無效兩方面的判決，其依據的法律也有所不同。認定借名買房合同有效，除去事實分析之外，法院的裁判文書中通常依據我國《合同法》第4條“當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干涉”，以及《合同法》第124條“本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適用本法總則的規定，并可以參照本法分則或其他法律最類似的規定”之規定，在不存在惡意規避法律或者政策的情形下，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。判定借名買房合同不具備效力的判決書主要是根據《合同法》第52條的內容：“有以下情況的，合同無效：一是任何一方通過欺詐、脅迫等行為制定合同，使社會公共利益受損;二是惡意串通，使國家、社會以及他人的合法權益受損;三是通過合法的方式來遮蓋獲取私利的目的;四是使社會公共利益受損;五是觸犯法律、行政法規的強制性規定。”前文已述，我國多數借名買房都是因為沒有購房資格或者為了規避信貸政策，根據該條，此種情形的借名買房屬于以合法形式掩蓋非法目的，應屬于無效合同。

2.“借名買房”物權糾紛裁判依據分析。借名買房物權糾紛就是出名人在購買房屋后后悔，不承認借名買房事實關系存在，需要確定房屋所有權歸屬于誰的問題。法院對此類糾紛的判決會有兩種結果，一種是房屋所有權歸屬于實際出資人，另一種是房屋所有權歸屬于出名人。房屋所有權歸屬于實際出資人的裁判依據主要有：《物權法》第15條，“當事人彼此簽訂關于建立、更改、轉讓與去除不動產物權的合同，除了法律有特殊規定亦或合同中存在其他約定的情況，從合同成立的時候具備法律效力;沒有辦理物權登記的，不會對合同的效力產生影響。”可以看出，我國關于物權變動采取的是債權形式主義原則，摒棄了物權活動的無因性。根據國內《物權法》中的有關規定，“不動產物權的建立、更改、轉讓與去除，根據法律進行登記之后即具備法律效力;沒有根據法律進行登記的，不具備法律效力，然而在法律上存在特殊規定的具備效力。”第17條，“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”第19條，“權利人、利害關系人認定不動產登記簿記錄的事情存在錯誤的，可提交更正的請求。不動產登記簿中記錄的權利人書面同意更正亦或存在證據證實登記確實存在錯誤，登記部門需要進行改正。”所以，不動產產權登記是登記部門對于不動產當時權屬關系及表現形態的證明，對物權的歸屬具有推定效力。其產生的公示公信效力主要是保護不動產登記人及真實所有人以外的善意第三人的利益，但產權證書本身并不能直接決定實體法律關系即實際權利的情況，在此不動產物權與第三人利益不存在關系的條件下，當事人具備相反證據證實他是真正的權利人，就能夠請求確認權利。即不動產權屬證書記載的事項在無相反證據證明的情形下，應推定不動產權屬證書記載的事項真實。對外而言，善意第三人基于對登記的信賴與登記權利人發生的不動產交易行為受法律保護，而在名義購房人與實際購房人之間，應探求雙方真實意思表示來確認真正權利人。

以出名人為房屋所有權的判決在我國司法實務中占據少數，這種判決結果的依據主要是“不動產登記的權利正確性推定”，也就是將不動產登記簿所記錄的權利內容是正確的不動產物權的一類法律上的推定。

二、借名買房司法審判總結

研究近年來中國司法實務中關于“借名買房”的判決能夠得知，審判在實際過程中出現的借名買房糾紛可體現為差異性的案件中，可出現于不同當事人間，然而司法審判的標準并不統一，甚至人民法院頒布的案件知道意見也具有一定的矛盾。比如，2010年北京市高院頒布了《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》的通知，并指出借名買房案件內，除出現訴爭房屋由于登記人的債權查封或者其他因素造成依法不可辦理轉移登記，抑或此不動產物權與第三人利益不存在關系的狀況，實際擁有房屋產權的借名人根據合同約定要求登記人辦理產權登記轉移的，可給予支持。但是在2011年末，北京市高院民一庭又頒布了《關于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的意見》的通知。在該意見中提到，借名人以其系實際買受人為理由，讓此房屋當作自己的資產或進行房屋過戶登記處理，不可被允許。借名人由于本身條件的改變或政策出現變化等因素處于住房限購措施范圍內的，允許此類人員對房屋進行過戶。因此，為保證司法的威嚴，筆者的觀點是統一借名買房的審判標準迫在眉睫，或許能夠制定最高人民法院關于解決此類問題的司法解釋形成統一權威的審判指導意見。

在兩種立場的審判結果上，審判依據也是兩種立場，一是堅持不動產登記的權利正確性推定，二是依據《物權法》中規定的更正登記與異議登記的具體內容，其觀點是登記的促進力需避免絕對的固化。但審判階段，一些法官知識憑借“不動產權屬正式是權利人享有不動產物權的證明”這條規定便做出審判，筆者認為不夠嚴謹。

《物權法》中明確指出，人民法院做出的判決能夠直接生成致使物權設置、變更、轉讓以及消滅的效應，所以法院對于確權方面的判決需要根據相關法規針對物權的法律層面的情況進行確認，以及調整有誤的地方。鑒于此，在處理借名買房這一類糾紛上，立法方面需盡可能快地實施完善的法規與審判原則，確定這類案件的審判觀點。審判工作者在審判這類案件過程中，需要保持清醒的頭腦，梳理法律層面的關聯性、合理理應法規，最大限度平衡兩方利益，維持法律的權威性，盡全力推動法律效應和社會效應的相一致。