試論投資性房地產資產減值實務操作難點及策略

劉小莉

[摘要]房地產投資是社會近幾年來比較火熱的投資項目。資產減值的判定以及核算是企業投資房地產財務核算的重要組成部分。但是在其實際操作的過程中，相關人員對于投資房地產價值的估算方面存在很多難點。本文就投資性房地產減值是實務操作方面存在的難點進行解析，并提供相應的策略。

[關鍵詞]房地產投資 資產減值 實務操作 難點 概述

近幾年，房地產投資發展迅速，成為我國國民經濟的重要支柱。很多企業紛紛對房地產進行投資，且價值不菲，從而對房地產財務的核算要求相對比較嚴格。因此，企業可以對所持有的房地產投資項目單獨設立部門進行價值估算，以便更直觀的體現企業對于房地產投資方面的價值。

一、房地產投資的基本概述

（一）房地產投資的基本概念

投資性項目主要是為了獲取一定的收益。而房地產投資獲取收益的范圍比較廣，主要包括土地使用權的出租，增值后進行轉讓的土地使用權，房地產的出租等。企業通過對這些資產采用房地產科目進行核算，根據相關規則，投資性的房地產必須進行獨立的核算以及單獨的計量。

（二）房地產投資的基本特征

第一，投資房地產的主要目的是為了進行增值，通過市場從中賺取一定的差價，而并非直接用于出售。

第二，房地產投資想要獲取收益其中會經歷很長的時間，為此對于房地產后續相關費用問題需要提前考慮。

第三，房地產的投資主要是為了獲取租金以及一定增值資產，因此，在會計核算的過程中，對于這類資產應該使用實質大于形式的相關原則。

（三）投資房地產對于企業的影響

我國房地產行業發展迅速，已經成為國民經濟的重要組成部分，對當今社會的發展也做出了重要的貢獻。房地產行業主要是以土地和建筑為經營的對象，從而衍生的裝修、開發、建設也豐富了我國的第三產業。從21世紀以來，我國已經擁有了十多萬的房地產企業，有些企業也擁有多家的房地產投資項目，各個企業對于房地產之間的競爭也是相對的激烈，但是由于政策的相關影響，市場行情的不斷波動，房地產投資的市場也產生了一定的影響。對此這就要求企業相關財務人員及時的了解房地產發展的市場動向，對企業相關房地產資產減值項目進行準備的核算，及時減少企業由于政策原因市場波動所造成的相關損失，為此對企業的相關財務人員的要求也越來越高。

二、計量資產減值的基本操作

（一）資產減值的基本概述

資產減值是指資金能回收的金額低于其賬面所持有的價值。對于房地產投資而言，即使在市場的不斷變化下，房地產本身的價值出現的變化，對于投資者而言所擁有的房地產就也就產生了變化。而資產減值的變化就在于房地產價值出現一定的貶值，其所降低的價格遠遠低于初始投資的價格，中間所產生的差價就是資產減值的金額。

（一）資產減值的判斷

房地產投資存在一定的風險，因此，會計人員每個期末及時對于資產減值的測試尤為重要。如發現房地產投資的某一個項目中出現了貶值的跡象，需要估算可能造成的損失，以及能及時收回的資產，相反，資產未發生貶值，則無需估算回收金額。

（二）資產減值測試的方法

如若是單項資產，可以通過獨立核算進行測試，對于這類資產所出現的減值部分以及可回收部分可以進行獨立的核算。如若是資產組合，企業資產不能進行單獨核算，就需要以資產組合的方式進行核算，當該類資產組合發生減值時，以資產組合的方式進行相關金額的回收。

（三）會計人員在期末確定減值的金額

可回收金額即是指用公允的相關價格減去處置房產之后的凈額。或者是公允價格減去未來的可能價值。這兩種計算結果只要有一種超過原投資金額，就說明資金是盈利的。反正就需要將資產價格減至可回收范圍。

三、房地產資產減值實務操作的難點

（一）房地產資產的公允價值的不確定性

按照會計準則的方法，相關公允價值需要用以下順序進行判定，首先確定房地產公平的銷售交易的價格;其次在不斷變化的市場中的相關價格;最后以房地產相關信息進行估算，進行房地產資產核算的方法多種多樣。但是現實中其公允價值卻很難進行估算。由于市場的變動性，同類資產在不同的市場下都會存在不同的價格。而資產的價值受到很多因素的影響，企業很難在市場中找到一樣的資產。即使通過相關的合同進行價格的約定，但是企業實際考慮的因素很多，所以其公允價格也并不準確。雖然，中介對于房地產方面專業性較強，但是頻繁的估算價格會造成一定的成本。

（二）資產組合計提方面存在很多的問題

對于難以利用單項計提方式進行核算的資產，就需要利用資產組合的方式進行核算。房地產投資項目所屬的資產組作為減值準備的資產。但是據目前相關形式來看，很多企業很難確定資產組以及資產進行分類。而由于很多財務會計人員自身業務水平不夠高，對于單項資產難以進行減值計提，因此，往往會選擇最簡單的賬面處理方式。當相關財務人員進行資產組分類確定時，所進行劃分的方法不同，從而導致相關企業不能準確且直觀的觀察到投資的項目是否發生了減值現象。而很多的因素都會導致企業在資產組計提方面遇到問題，比如所存在的很多不確定的因素比例的計提，相關金額的確認。

（三）會計相關人員的職業判斷力不強

外界市場的環境在不斷的發生變化，對企業在其經營過程中所造成的影響也不同。因此，企業在生產經營的過程中存在很多不確定的因素。對于財務人員更應該及時關注外界相關實際情況，對于外在條件的改變運用自己專業的知識進行合理的判斷。對于計算資產減值的過程中所存在的計提方法和計提的相關比例應該考慮自身的實際情況。當然計提過程中存在的不確定性，并不能真實的反應投資資產的實際情況。而僅僅是通過會計人員自身的專業知識去判定投資的資產是否發生減值或者投資的資產是否存在增值，都是不太準確的。而往往財務人員偏向于辦公室，對市場的相關情況不太了解，導致不能及時掌握市場的相關變動，對資產的減值估算過于隨意，沒有一定的專業度。

四、投資性房地產資產減值實務操作的相關策略

（一）加大監督與管理

加大對財務信息的真實性和完整性進行監督和管理，有利于維護會計相關準則的權威。對此，企業和個人應積極的配合進行管理，對于相關違規行為一定要予以懲戒，樹立良好會計相關風氣。

（二）對相關房地產市場機制進行不斷的完善

房地產投資項目的資產減值計量方式是通過在原有的歷史基礎成交價格上完成的，因此具有一定實務操作性和相關導向性。而市場機制的不斷完善，對于房地產公開、透明、準確的市場價格，更有利于企業充分的掌握投資資產的公允價值。

（三）完善企業財務報表制度

企業財務相關人員一定要遵守職業道德，對于財務報告的相關數據一定要符合真實的情況，以及保證數據的完整性，而對于一些重要關鍵性的事項，重要事項的紕漏一定不能出現差錯，導致漏項或者虛報的情況。對于相關財務報表一定要有一定的依據論證其真實性，確保不是由于工作人員自我判斷才制作的報表。另外投資者，決策者等相關人員都會利用這些數據，報表對企業未來的發展進行規劃。企業戰略的制定不僅僅與企業的發展方向有關，更與企業工作人員密切相關，因此，相關財務數據的準確性，真實性，尤為重要。

而很多企業對于資產減值之后準備的計提程序和方法并沒有做強制的要求，僅僅是對計提的結論進行關注，這就要求企業制定嚴密相關制度，在計提資產減值時從企業自身的角度出發，進行計提程序，選擇恰當的計提方法，對于企業存在的這種現狀，最終可以在財務報告中進行的披露。

（四）加強企業資減值的管理工作

企業內部資產的有效管理，有利于促進企業良好的發展。對于企業發展過程中，會計資料的真實性，合法性在企業中有著不可忽略的作用。雖然企業可以通過會計準則來規范資產減值，但是各個企業仍然需要對內部結構進行有效的控制和管理，尤其需要完善對于資產管理與資產價值估算方面。當然每個企業有每個企業自身不同的情況，因此對于其他企業的管理辦法可以參考，但也要結合自身企業的實際內部管理，從內部控制中加強對資產增值進行管理，使得企業的相關資產與實際價值相符合。

（五）加強財務工作人員相關培訓

企業財務人員的專業知識對企業的業務核算有著重要的影響。會計人員專業水準的高低直接導致了財務的真實性和完整性，以及相關決策者根據財務披露做出的相關規劃，最終可能阻礙整個企業的正常運營以及發展。因此，企業對于財務人員一定要有一定的要求和規劃，對相關財務人員定期的開展稅務以及核算等方面的相關培訓，提高財務人員的專業水準。當然對于行政類的財務人員不應該僅僅滿足于財務核算，更應該踏足于市場，了解企業的重要業務以及市場的相關動向。對房地產的相關市場動向以及投資房地產實際的使用情況進行一個走訪，最終提高企業財務人員的房地產市場分析能力以及資產核算的相關真實性、準確性。

綜上所述，房地產行業依舊是當今社會炙手可熱的投資項目，因此，很多城市的大企業的紛紛插足房地產市場進行投資，所持有的房地產項目也開始日益增多，對財務相關人員的專業性要求也越來越高。而為了能夠在不斷波動的市場中真實準確的反應投資者投資房地產的相關價值，就必須完善市場機制，加大外部的監管力度。對于企業自身而言，也要對其內部進行有效的控制。使得各個部門之間能夠相互協調，保證財務報表數據的準確性，從而為企業投資提供相關的真實財務數據。這樣才有利于企業正常的運轉，在社會的不斷推動下，穩步的提高自身在行業中的經濟實力以及經濟地位。