內部控制在房地產企業成本控制中的應用

屈萍

摘要：在經濟市場的不斷完善下，房地產行業在一段時期內表現出了迅猛的發展勢頭。自2017年以來，國家政府為了管理房地產行業市場上的一些違規操作行為，也是為了控制房價福澤民生，針對房地產行業出臺了一系列調控政策。房地產行業的融資走入困境，許多企業高層管理人員的目光也逐漸放到了對企業的內部控制上，具體表現在控制項目開發成本，縮短項目周期，加速資金回籠。這些舉動說明了在當下的困境中，企業的內部控制是房地產行業走出困境的唯一途徑。

關鍵詞：房地產企業;內部控制;成本控制

一、內部控制與成本控制之間的聯系

（一）內部控制與成本控制目標相同

對一個企業來說，其經營活動的最終目的都是盈利。成本控制是企業在實施新項目的時候，對產品的創造成本以及生產過程中所需要消耗的資金和資源進行前期的預算，并設立一個準確的預算目標，達到降低生產成本的目的，增加企業的利潤額[1]。而內部控制關乎企業對風險的預測和對企業項目施行效率的控制，內部控制通過對企業內部的流通資金進行合理的配置，促進企業生產經營活動的高效率和高回收。內部控制還要對企業受外部環境影響可能遭受的風險進行提前預測，降低風險發生的概率，減少企業的經濟損失。因此，從本質上來講，內部控制和成本控制目標一致。

（二）內部控制與成本控制相互促進

內部控制全面把控著企業生產經營活動的每個環節和每個方面，對企業的投資方向和運作模式提出建設性的意見，并通過風險預測保障企業資金順利流通，具有全局性[2]。而成本控制只關注產品生產環節的成本問題，對生產這一環節中的成本費用進行管理控制，具有局限性[3]。成本控制為內部控制的資金管理提供可靠的數據信息，而內部控制從大局出發，為成本控制提供科學的管理方式，二者相互作用，緊密聯系。

二、房地產行業內部控制和成本控制發展中的不足

（一）內部控制中的不足

1.內部控制環境弱化

內部控制是一項復雜的工作，既包含了資源配置問題，還囊括著風險預測問題，是整個企業上下對流動資金管控的重要工作單位。因此，內部控制作為企業中的一個獨立機構，需要大量的勞動力和財力保障工作的順利運用。而一些企業的管理者缺乏內部控制的意識，不愿意在內部控制上浪費資源資金，導致一些企業內部控制機構形同虛設，甚至根本沒有設立內部控制機構。企業的內控環境較差，那么內控的工作也就不能達到標準，資金的使用以及對企業規避風險都難以實現。

2.內部控制制度不完善

雖然內部控制的理念已經在房地產行業普及，但是一些中小企業在建立內部控制機制的時候缺乏經驗，使內部控制制度出現漏洞。一方面忽視了對企業未來風險的預測，導致企業的投資決策不夠科學，投資失敗而出現經濟危機;另一方面對企業的資金管理認識不足，使資金的配置與企業設定的發展目標不一致，或者在經營過程中造成資金的浪費情況，這些都是緣于企業內部控制制度不完善。

3.內部控制監督機制不健全

建立了完善的內部控制機制，如果缺少對內部控制機制的監督，那么就無法保證內部控制制定的措施在企業中貫徹落實。作為一個獨立的監督機構，與內控機制應該是相輔相成的，一些企業為了節省人力物力，可能會將監督機構與其他部門融合，不但混淆部門與部門之間的職能界限，還會導致真正的監督力度難以發揮。監督力度不足，內控制度中出現的誤差或漏洞就無法及時修補，企業的經濟狀況也會隨之受到影響。

（二）成本控制中的不足

1.收益評價指標難以落實

由于房地產行業對一個項目的開發需要很長的周期，只有在工程竣工后的房屋預售上才會有資金回籠的趨勢。但是企業對各個時期收益的統計可能發生在項目施工過程中，也可能發生在銷售環節，項目施工過程中，企業的資金難以回籠，那么收益就不明顯，而在項目竣工后對房屋進行銷售時，這些款項才能結算收益中。因此，對房地產行業而言，很難在一個收益跨度大的時期內結算出企業的收益，也無法用相應的收益指標規劃企業的短期業績目標，企業也不能通過對未來發展的前景預期判斷收益，制定指標，最終使企業的收益判定指標反映的落實力度不足。

2.房地產成本與售價不匹配

房地產行業前期投入的資金量非常大，而其工期又很長，在施工過程中還有許多不確定因素。而在預售的環節中，又不能像普通的商品一樣進行明碼標價的簡單交易活動，預售的款項不能作為企業的真實收入，因此其開發的成本與最終的售價產生比例失衡。此外，受到市場需求的影響，不同樓層不同房屋的方位朝向等都會影響房屋的最終價格。如果企業在工程建設之初未能考慮到客戶的需求，設計誤差或對不同房屋的成本沒有概念，那么會加重房屋建設的費用，而最終的反映呈現成本收回與成本支出不符。

三、內部控制在房地產企業成本控制中的應用

（一）優化內部控制制度

由于內部控制與成本控制之間存在著緊密的聯系，企業完善內部控制制度就是規范生產經營活動中各個環節的行為模式，讓成本控制的實施得到有利的保證。首先，企業要對內控的制度進行完善和優化，要求企業的各個部門對財務和資源的應用定期提交報告，隨時接受內控機構的監督和管理，配合內控機構的工作;其次，企業要嚴格把控資金的流向，不但要在投資決策上進行充分的市場調研，還要在資金的使用審批上設置層層權限，對企業的財務信息進行收集和共享，推進內控制度對企業財務的管理。

在房地產行業，一個項目的實施周期長，參與人員眾多，難免在某個環節上會有資金的流向不明確。因此，企業的內部控制機構就是為了加強項目環節的透明性，把控每筆資金的使用，減少浪費行為，也是對產品成本的控制措施。

（二）完善組織架構控制

房地產企業對成本控制以及內部控制的工作關乎到企業管理層的所有組織機構，是一個系統的、由上到下的過程。包括企業的董事會、監事會、審計委員會、戰略委員會等一些企業利益相關者[4]。這些上級管理層通過對總經理室提交上來的成本控制報告進行項目的投資規劃活動以及企業戰略方向的改進。當然，企業管理層的職能也進行了明確細化，不同的環節需要不同的管理組織進行審核和預算。職位功能的細化是為了讓職能在相應的范圍內發生最大的作用，也是為了讓責任和權力有相應的組織承擔。除了對職位的細化工作，企業還要對組織架構進行不斷調控，從而適應當下的經營狀況。由于房地產行業的跨區域性比較明顯，施工單位與企業所在的地區很可能不是一個地方，而在項目的執行過程中也需要相應的財務管理管理地方上的工作。因此，這時候企業就需要對組織結構進行調節，委派專業的財務管理人員去地方上協調工作，指導財務的管理，更好地促進企業內部組織架構的完善。

（三）完善資金管理

資金是房地產行業能夠持續發展的重要動力，因此一個企業對資金的把控直接關系到企業的發展命脈。尤其是在房地產行業中，企業要對資金的收支進行管理，還要妥善處理融資困難的問題，避免企業背上過大的債務。內部控制在這時候發揮的作用就是預測投資風險，管理財務的收支平衡，在合理配置資源的情況下促進企業項目的快速發展。只有縮短工期，企業的成本資金回收速度才能更快，那么相應的，企業的流通資金足夠，才能避免資金周轉困難的問題，更好地應對市場的激烈競爭。

（四）增強風險防范能力

國家的管控讓房地產行業融資困難，讓個人購買房屋的需求不斷下降，房地產行業已經走進了資金的困境中。當下，企業不但要妥善管理可支配資金，還要對投資風險進行全面預測，建立預警機制，明確風險的責任體。內部控制機構要為企業的管理層提供準確的信息數據和科學的投資預想，指導企業管理層做出最好的判斷。

四、結束語

為了房地產行業能夠應對國家的管控計劃，走出發展的瓶頸期，企業對資金的管理不但要對前期成本進行管控，還需要利用內部控制對企業的資金進行全面的掌握，為企業的發展預測未來可能面臨的風險。房地產行業只有建構了全面的資金管理內控體系，才能在市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

[1]蔣燦.內部控制在房地產企業成本控制中的應用[J].企業改革與管理，2017 （13）：54.

[2]舒蘭英.論內部控制在房地產企業成本控制中的應用[J].中國經貿，2016 （17）：272-272.

[3]姚成.基于內部控制框架的W房地產公司成本控制研究[D].電子科技大學，2017.