房地產企業現金流管理探析

摘 要 現金流管理是房地產企業財務管理的關鍵所在，加強現金流管理對保證企業現金流安全、降低企業資金風險、提高企業現金周轉率有著重要意義。本文分析了房地產企業現金流管理中存在的問題，提出了加強現金流管理的措施建議，期望對提高房地產企業財務管理水平有所幫助。

關鍵詞 房地產企業 現金流管理 預算管理

一、引言

隨著房地產企業的快速擴張發展，房地產開發項目逐漸增多，增加了現金流管理的難度。在房地產企業項目開發建設中，現金流出遠遠大于現金流入，加之現金流管理制度不完善、預算控制乏力，進而導致現金流風險不斷加大，易使企業陷入資金鏈斷裂的經營困境。為此，房地產企業必須加強現金流管理，保證企業現金流入與流出的動態平衡。

二、房地產企業現金流管理中存在的問題

（一）現金流管理制度不完善

房地產企業將房地產項目管理作為企業管理重點，忽視了企業內部現金流管理，沒有結合項目管理特點建立健全現金流管理制度。在現金流管理中，部分企業沒有將現金流納入長期戰略規劃，只是根據項目開發與建設需要臨時制定或修改資金計劃，加之企業難以在各個項目單位實施財務收支審批制度，所以導致工程材料采購、設備購置、設施建設、人工工資支出、銷售回款等環節的現金流量變化缺乏規范管理。

（二）現金流預算管理乏力

現金流預算管理是強化現金流管理的重要手段，但是部分房地產企業的預算管理體系不健全，對現金流的預算管理力度不足，未能發揮出現金流預算管理在優化配置現金流資源、強化現金流動管控方面的作用。在預算編制環節，房地產企業沒有從統籌規劃的戰略層面出發編制現金流量預算，缺少對土地儲備等重大現金流出項目的準確預測，使得現金流量預算數據脫離企業經營實際。同時，在預算執行過程中，房地產企業缺乏對現金流的日常跟蹤和后續監控，使得流動資金計劃和月度資金預算流于形式。

（三）現金流入與流出失衡

部分房地產企業實施激進型擴張戰略，長時期采用高負債經營模式，通過銀行貸款、發行債券、增發配股等方式獲取大量資金用于經營投資。在投資過程中，需要源源不斷的后續現金流出支持，但是房地產項目建設周期長、現金流回收緩慢，進而增加了企業現金流負擔。若房地產企業在同一時期開展多個投資項目，則必須儲備大量的現金流以滿足項目建設的資金需求，這導致企業現金流入與流出嚴重失衡，為企業可持續經營埋下了隱患。

（四）現金流風險防范能力差

房地產項目的實施需經歷復雜的開發建設環節，包括拿地、設計、招投標、施工、竣工驗收、交付使用、運行維護等環節，各個環節均需要現金流出。但是，房地產企業一般只會在銷售階段回款，并且房產銷售還會受到政策調控等不可控因素的影響，易延緩回款速度，導致現金流周轉效率偏低，增加了現金流風險。同時，房地產企業沒有建立起現金流預警機制，無法對分散在各個地區的項目現金流入與流出情況進行監控，所以很難對企業未來現金流情況做出準確預測、分析、評估和預警，一旦出現現金流短缺風險，企業就會陷入資金周轉困境。

三、房地產企業加強現金流管理的對策

（一）健全現金流管理制度

房地產企業應結合房地產行業特點以及本企業項目建設需要，建立健全現金流管理制度，有效控制企業過度擴張，提高對現金流管理的重視程度。企業應當對當前經營環境的變化加以充分考慮，并與正在進行中的項目的進展情況相結合，預測現金流未來的發展及變化趨勢，以此為依據籌集資金，合理分配和利用現有的資金，從而達到有效管理現金流的目的。同時，企業在構建項目資金管理系統時，應當對其適用性進行全面分析，看系統是否與現金流管理需求相符。在此基礎上，企業應建立健全現金流管理的相關制度，如資金使用計劃制度、現金分配決策制度以及資金運用監管制度等等，通過制度強化現金流管理。此外，企業應建立項目資金管理風險責任制，借此加快收款速度，杜絕現金流管理隨意的現象，為資金安全提供保障，增強企業抵御風險的能力。

（二）加強現金流預算管理

企業要重視現金流前期預測，根據業務環境變化對現金流進行調整，將現金流預算管理提升到戰略管理高度，對現金流進行統籌規劃，從而實現現金流的合理配置，提高現金流的盈利能力。企業應做好現金流的預算管理工作，通過各種渠道收集現金流與各個項目有關的財務數據，并對這些數據進行全面、系統的分析，將所得的結果作為平衡現金的重要依據。對于房地產企業而言，保證現流金的流動性是實現利潤最大化目標的關鍵，而加強現金流預算管理則可為這一目標的順利達成提供保障。同時，企業應遵循科學合理、切實可行的原則，構建起一套完善的現金流預算管理體系，對日常的經營預算進行部署，制定現金流中長期規劃，根據企業的不同發展階段對現金流進行動態調整。此外，企業可在現金流管理中引入全面預算管理理念，建立相應的預算管理制度，從而使現金流管理形成常態化，將現金流管控作為企業的長遠目標，采取靈活的策略，強化現金流預算控制，為企業經營活動的有序開展提供充足的資金支撐。

（三）實施現金流分階段管理

房地產企業要針對房地產項目特點，采取分階段的現金流管理模式，將現金流管理與開發、建設和竣工階段相結合，以強化對項目建設全過程的現金流管控。首先，加強開發階段的現金流管理。企業可在該階段依據項目可行性研究報告對現金流進行預測，據此計算出該項目的投資回收期以及凈現值等關鍵性指標，為企業決策提供可靠的數據支撐。其次，加強建設階段的現金流管理。該階段對現金的需求量相對較大，且現金流出遠遠超過現金流入。所以在項目建設階段進行現金流管理時必須充分考慮資金的時間價值，通過對動態指標的全面分析，制定合理可行的現金流管理方案，并對成本進行預測和控制，力爭以最少的成本創造出更大的利潤。同時，企業應加大產品銷售力度，通過促銷等手段提高房產銷售量，從而加快資金回流。再次，加強竣工階段的現金流管理。該階段項目已經進入尾聲，基本不會產生資金支出，企業可將銷售作為現金流管理的重點，爭取在最短的時間內將房產變為現金，并對項目的盈利情況進行分析，為后續的項目提供參考。

（四）強化現金流風險防范

房地產企業應建立起現金流風險防范體系，從多個層面出發保證現金流入與流出平衡，有效規避資金風險。首先，加強現金流風險預警。房地產企業要建立起現金流預警系統，成立資金管控部門，要求各項目負責人必須向企業上報資金周報、月報，對各項目的資金支出情況進行監控，并由資產管控部門分析企業現金流指標，識別和評估未來一段時期內的現金流風險。若現金流評估值超出預設的正常值范圍，則必須將評估情況及時上報到企業管理層，采取有效的應對策略。其次，制定項目戰略組合方案。房地產企業可調整房地產項目開發方案，實現項目戰略的平衡分布，通過開發多個回收期不同的項目，以優化組合所有項目在同一時間段內的現金流量凈額，確保在一個項目現金流出的同時，另一個項目有現金流入，從而保證企業在各個時期都能獲取穩定的現金流量凈額，增強企業對資金風險的防范能力。再次，開展房地產租賃業務。房地產企業可適當增加房地產租賃業務的比重，通過該業務增加企業穩定的現金流入，滿足企業日常經營所需資金，降低項目開發建設帶來的現金流出風險。

四、結語

房地產企業是資金密集型企業，面臨著較大的資金風險。在房地產企業經營過程中，必須加強現金流管理，將現金流管理與企業戰略管理、項目管理、預算管理、風險管理相結合，構建起完善的現金流管理體系，從而不斷提高企業現金流管理水平，促進企業長遠可持續發展。

（作者單位為成都建邦置業有限公司）

[作者簡介：肖菊（1982—），女，四川成都人，專科，畢業于西南財經大學會計學專業，會計師，成都建邦置業有限公司財務負責人，研究方向：企業財務管理。]

參考文獻

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