論不動產預告登記制度的完善策略

摘 要 不動產預告登記制度，可在一定范圍內化解不動產交易市場中存在的安全隱患。因此相關職能部門應正視該制度施行過程中存在的問題，并能有效選擇物權變動手段、完善不動產登記體系、逐漸完善預告登記制度，從而有效發揮不動產預告登記制度的社會價值。

關鍵詞 不動產 預告登記制度 完善策略

作者簡介：沈偉民，常州工學院，副教授，主要從事思政教育及法學研究。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.07.016

不動產預告登記制度起源于普魯士，基于我國內地房地產行業的蓬勃發展，導致出現不動產交易違規事件頻發，從而該項制度被逐漸引進與使用。目的是優化不動產交易市場，使弱勢買受人獲得有效法律保護，并在一定程度上保障國家經濟的健康發展。但相關政策與制度在實際貫徹與落實過程中，仍面臨一些困境與諸多問題。國家及各地方政府，應結合當前市場經濟形勢、以及我國國情，不斷完善不動產預告登記制度。

一、不動產預告登記概述

（一） 不動產預告登記內涵

所謂的預告登記是相對應本登記而出現的定義，是基于未來不動產物權得以實現而施行的一種制度。而針對于需要登記的不動產實施預告登記，是為了對其所有權人的權利與義務給予一定的約束與保護。同時，對不動產進行預告登記，可有效約束他們超出法定規范向其他人售賣房屋等，可在一定程度上保護債權人的利益。在我國目前相關法律制度中，在物權變動的意思主義手段下，預告登記既保障了債權人的利益，也同時保護了物權本身。總體而言，不動產預告登記使不動產交易行為更為安全，使其市場保持良好的秩序，是對相關債權人進行一種保護的制度。

（二）不動產預告登記性質

不動產預告登記的性質，通常意義上指的是經過預告登記后的權利的性質，就是人們所說的債權請求權。不動產實現預告登記后，會形成對抗第三人的法律效力。基于此，債權請求權是否會產生一定性質的轉變，在我國當前學術界具有三個主流觀點，對其相關問題進行闡述。其一，從債權擔保形式角度出發來分析，預告登記不是物權，也不是債權，是一種擔保手段。其二，預告登記有一定的物權效力，可以認定是準物權。其三，從債權物權化的角度而言，這樣債權具有物權的效力。綜合上述的三個觀點論述不動產預告登記性質，應設定一個前提，就是區別預告登記與預告登記下的債權請求權這兩個定義。而我們所闡述的也主要是針對于債權請求權，是一種擔保手段，與權力實質上沒有緊密關聯。因此，即使不動產進行預告登記，但其權力并未進行轉移，仍由所有權人支配。而債權請求權也不會發生性質上的改變，仍屬于債權。區別是通過預告登記后，相關物權被賦予法定效力，仍屬債權性質。

二、不動產預告登記制度存在的問題

（一）尚未形成有利的基礎理論

不動產物權的出現，使不動產登記成為更為有效的公示手段，使相關權利人獲得有效的法律保障。但物權的改變是基于復雜的法律理論基礎上，才可有效開展一系列工作程序 。而《物權法》中規定，只有經過合法登記的不動產才具有相應的法律效力。而學術界的專家對此項規定存在一定的爭議，他們當中部分學者并不認同不動產登記生效的模式。出現這樣的爭議，主要是因為我國尚未形成更具說服力與系統性的基礎性理論，而《物權法》中的規定也不夠完善，更不是絕對化的正確。

（二）登記機構缺乏統一性

當前我國開展不動產預告登記工作存在多個登記單位，主要包括土地管理部門、房產部門、農業部門等。根據不動產的性質，需到不同的登記機構進行不動產登記，登記地點較為分散。這樣不僅為不動產所有權人等帶來麻煩，同時，各機構間也不能有效進行溝通與信息共享。而針對于那些具有多處不同適用范圍不動產的產權人而言，他們需在不同的機構、不同的區域進行登記，不利于他們統一查閱。相關利益人因不具完善的法規政策、以及縱橫交錯的工作流程，會出現較大的工作盲區，令相關人員產生鉆法律空子的消極思想，這在一定程度上會擾亂法律秩序。

（三） 構建制度內容不夠完善

《物權法》中對不動產的登記范圍給予明確說明，并對預告登記制度進行重新構建，從而確保不動產交易市場的安全性、合法性、合理性。但在不動產登記內容上，從市場運行過程中出現的問題來看，仍存一定的問題。不動產適用范圍過于狹窄，如信托登記、破產登記等都未被融入到當前不動產預告登記制度中。而這些登記內容對于權力人而言，具有十分重要的意義。而當前制度中，不夠完善的登記內容，會導致出現大量不動產交易糾紛現象，降低交易市場的安全性。

三、不動產預告登記制度的完善策略

（一）有效選擇物權變動手段

當前我國不動產登記制度主要包括三個方面的內容，契約登記、產權登記、托倫斯登記。針對于這三種不同形式的不動產登記制度，在實際運行與使用過程中，都具有一定的優勢，但也存在相應的局限性。選用契約登記手段可大力提高不動產流傳的效率，與此同時也會提高風險系數。更會在一定程度上有損權利人的合法權益，不能有效彰顯法律法規的公平性。托倫斯登記模式的運用，也未產生預期的工作成果，甚至在其他發達國家更趨向于廢除此項登記制度。但基于我國國情，在不動產預告登記制度貫徹與實施過程中，可借鑒這些登記模式中蘊含的優點，并結合當前社會發展趨勢，形成更具有中國特色的不動產預告登記手段。并能在實際工作開展過程中，根據實際情況，有效選擇物權變動的手段，從而使其建立更堅實的理論基礎。例如托倫斯登記制度中的賠償機制，對于我國當前開展不動產登記工作具有一定的促進作用。對于相關職能部門出現的不動產登記錯誤信息，給予相關權利人一定的補償，更能展現出我國不動產預告登記制度的公正性與合理性。基于此，可促進不動產所有權人能更積極的配合國家對不動產的管理。因此，各地方政府及相關職能部門，若想有效開展不動產預告登記工作，應根據我國基本國情，以及各區域的實際經濟背景等，運用國家現存法規，不斷借鑒其他與之相關的政策與制度，建立更有利的理論基礎，從而為全面有效開展不動產預告登記工作打下良好的基礎。

（二）完善不動產登記體系

在我國開展不動產預告登記工作過程中，各地方登記機構對不動產預告登記制度的建立與完善具有重要的意義。不僅影響相關證書與工作流程的合法性、公正性，還直接影響不動產登記制度的落實與運用效果。我國《物權法》中只要求相關登記單位應制定統一的工作目標，但卻未明確指定哪個登記機構去具體開展、實施相關工作。即使國土部門承擔了相應的工作任務，但不能更系統、完善的制定不動產預告登記工作方向、流程等。其中對于指定哪個機構作為登記單位，也存在較大爭議。部分專家學者認為此項工作應交給法院、有些學者認為應交給公正機關作為不動產的登記機構。雖說兩種觀點都具有一定的合理性，但從我國國情出發進行分析，卻又不具備更完善的功能。而在實際工作過程中，針對于統一登記機構的問題進行調查與分析，發現運用行政機關落實不動產預告登記相關工作，相較而言更符合我國當前社會的發展國情。在實際運行過程中，行政機關可能會出現相應的問題，但可不斷完善工作程序，使問題得到有效的解決與處理。國家及各地方政府可將土地房屋管理部門作為主要不動產預告登記單位，并要求其他與之相關的單位，全力配合該單位貫徹與落實國家針對于不動產的管理工作。從而形成相對統一的登記機構，從而不斷完善不動產預告登記制度。不僅使登記證書、登記程序方面存在的局限性得以化解，還可為相關工作提供更加完善、明確的法律依據。

（三）逐漸完善預告登記制度

我國物權法中有關不動產預告登記的規定，保留的請求權不應僅限于房屋等不動產的登記制度。應對物權交易的安全性建立正確的認知，并能從這一角度出發，不斷拓展不動產的預告登記范圍。同時，根據物權法的相關要求與規定，涉世當事人應遵循相應的等登記原則，向登記機構提前申請預告登記表。當然，雙方應達成共識并形成有效約定，并是在自由、公平的環境下進行交易，否則相關部門應駁回申請意愿。

與此同時，債權人應該具備提起申請的權利，相關登記機構、法院結合非訴訟程序根據當事人的交易情況進行合理的裁定。或者是由相關登記機構聯合權職針對于交易具體事宜，進行公正的協商與處理。從而使權利人能按照裁定的結果向登記單位提出預告登記的申請。除此之外，物權法運用單一條文規定了不動產預告登記制度，導致其只停留在原則性階段，規定太過于籠統，更不具備很強的操作性。在諸多內容上都應進行細化，使其更明確，從而使登記內容、流程、制度等都能進一步獲得完善。例如不動產預告登記內容，應更加明確不動產的登記應用范圍。《物權法》第20條明確規定，“我國不動產預告登記制度的適用范圍包括買賣房屋、買賣不動產”，但規定適用范圍不夠寬泛。應根據我國社會發展實際情況，將其適用范圍不斷擴大，如附條件的不動產請求權、不動產的轉移、變更等內容都應被包括其中，從而不斷完善不動產預告登記制度。使參與交易的當事人，或是債權人等，都可有效保障其合理利益不受損，促進國家不動產管理工作的順利開展。

四、結語

總之，本文闡述了不動產預告登記內涵、性質，并對不動產預告登記制度存在的問題進行有效分析，從而對其建立更深刻的認知。各地方政府相關職能部門，應運用有效策略，并結合自身經濟發展背景與我國國情，不斷優化不動產預告登記制度。

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