房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理現(xiàn)狀及優(yōu)化策略分析

張學(xué)超

摘要：房地產(chǎn)對(duì)于政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控敏感性很強(qiáng)，歸屬于政策導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)。這些年來(lái)陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)的政策，在進(jìn)行宏觀調(diào)控的同時(shí)，也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了一定的危機(jī)。本文從預(yù)算管理的角度出發(fā)，分析當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)在預(yù)算管理上的問(wèn)題現(xiàn)狀，并給予相應(yīng)的解決辦法。

關(guān)鍵詞：預(yù)算管理;房地產(chǎn)企業(yè);預(yù)算考核

一、預(yù)算管理的基本概念和作用

（一）基本概念

預(yù)算管理是企業(yè)在確定戰(zhàn)略計(jì)劃以及戰(zhàn)略目標(biāo)過(guò)后，將預(yù)算作為基本標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有關(guān)支出進(jìn)行合理安排和統(tǒng)籌，最終經(jīng)過(guò)預(yù)算方案對(duì)其的執(zhí)行情況和過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格的控制、核算、分析以及獎(jiǎng)懲的相應(yīng)活動(dòng)過(guò)程。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的作用

1.確定目標(biāo)。預(yù)算管理能夠?qū)ζ髽I(yè)在未來(lái)不可控的時(shí)間內(nèi)，為各個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)作出較為合理的安排，能夠進(jìn)一步幫助企業(yè)以及各個(gè)單位能夠更加高效的明確自身的任務(wù)以及目標(biāo)。

2.預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)能夠經(jīng)過(guò)預(yù)算編制，事前對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，根據(jù)相應(yīng)的預(yù)算編制和資金預(yù)算等情況，在最大程度上規(guī)避可能發(fā)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.協(xié)調(diào)內(nèi)部。預(yù)算管理能夠讓企業(yè)成為一個(gè)有機(jī)的整體，各個(gè)單位的工作人員明確自身在企業(yè)的作用，并且自己不是獨(dú)立存在于企業(yè)，而是和其他工作人員相互關(guān)系的。這就進(jìn)一步強(qiáng)化了內(nèi)部團(tuán)結(jié)，使得各個(gè)單位的可調(diào)和性大大提高，也進(jìn)一步提高了業(yè)務(wù)效率。

4.日常控制。在預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行的時(shí)候，各個(gè)部門能夠?qū)徍撕捅容^，在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)實(shí)際和預(yù)算中的偏差，并分析其原因，及時(shí)的采取相關(guān)措施，讓預(yù)算目標(biāo)能夠按時(shí)完成。

5.評(píng)價(jià)業(yè)績(jī)。在預(yù)算結(jié)束之后，對(duì)執(zhí)行的結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)價(jià)。這樣不單單可以對(duì)工作人員的效率進(jìn)行考核，還能夠?qū)彶轭A(yù)算編制的質(zhì)量，能夠在很大程度上幫助下一期的預(yù)算編制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的現(xiàn)狀

（一）專業(yè)的預(yù)算部門少

大部分的房地產(chǎn)企業(yè)往往只是設(shè)置一個(gè)預(yù)算管理委員會(huì)，而其他的相應(yīng)工作都讓財(cái)務(wù)部門來(lái)負(fù)責(zé)，沒(méi)有其他和預(yù)算相關(guān)的機(jī)構(gòu)或單位，也沒(méi)有配備專業(yè)的預(yù)算編制人員。這樣就會(huì)讓各個(gè)部門認(rèn)為預(yù)算只是歸屬于財(cái)務(wù)部門的工作，大多數(shù)的編制預(yù)算方案常常流于形式，只是為了應(yīng)付上級(jí)，和現(xiàn)實(shí)的工作往往并沒(méi)有關(guān)聯(lián)，對(duì)其預(yù)算管理的結(jié)果也不進(jìn)行重視。如此不但無(wú)法發(fā)揮預(yù)算方案的指導(dǎo)作用，還會(huì)讓預(yù)算方案的實(shí)施目的最終無(wú)法完成。

（二）預(yù)算編制單一

在日常經(jīng)營(yíng)中，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)方案進(jìn)行確定的時(shí)候，往往采用下級(jí)往上報(bào)預(yù)算方案，然后上級(jí)進(jìn)行審批。這樣的流程其的特點(diǎn)是能夠讓各個(gè)部門依照現(xiàn)實(shí)情況對(duì)自身單位部門的年度規(guī)劃進(jìn)行相應(yīng)的分析，并對(duì)自身部門業(yè)務(wù)進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)測(cè)。這種上報(bào)預(yù)算的流程比較容易幫助本單位完成相應(yīng)的目標(biāo)。但是其很大的不足在于，長(zhǎng)此以往，會(huì)使得企業(yè)內(nèi)部之間缺少競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，很容易導(dǎo)致部門的發(fā)展駐留在原地，難以確立企業(yè)的成長(zhǎng)性，也難以使得房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）戰(zhàn)略和預(yù)算相互分離。

某些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制和管理的時(shí)候，還在采用舊式的財(cái)務(wù)報(bào)表。通常是以利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等等的短期預(yù)算為主要的形式。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在平日的戰(zhàn)略規(guī)劃以及各個(gè)部門之間提交的預(yù)算之間，有著很大的溝通問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的制定者往往不是企業(yè)預(yù)算的提交者。企業(yè)預(yù)算的提交者沒(méi)有將房地產(chǎn)企業(yè)一線員工的數(shù)據(jù)作為根本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)難以在執(zhí)行預(yù)算的過(guò)程當(dāng)中，高效率的完成戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)單位之間信息數(shù)據(jù)的交流和共享，這會(huì)導(dǎo)致各個(gè)部門對(duì)于預(yù)算規(guī)劃的程度難以進(jìn)行有效的計(jì)算，常常都是依照以往的經(jīng)驗(yàn)所總結(jié)出來(lái)的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)難免存在一定的偏頗，也難以表現(xiàn)出以戰(zhàn)略目標(biāo)為根本導(dǎo)向的單位預(yù)算。最后，在戰(zhàn)略目標(biāo)完成實(shí)施的過(guò)程當(dāng)中，財(cái)務(wù)部門無(wú)法清楚的分析預(yù)算差距的出現(xiàn)是來(lái)自于哪部分的流程中的失誤，常常只能夠通過(guò)分配分?jǐn)偟姆绞阶尭鱾€(gè)部門之間的預(yù)算在最大程度上調(diào)整到規(guī)劃中的預(yù)算指標(biāo)，但是如此的財(cái)務(wù)預(yù)算根本無(wú)法體現(xiàn)出以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向的企業(yè)預(yù)算。

（四）預(yù)算編制方式不夠靈活

使用靈活有效的預(yù)算編制，不單單能夠確保預(yù)算編制的質(zhì)量，還可以在一定程度上提高編制的效率，是預(yù)算管理能夠順利完成的基本前提。但是，大多數(shù)的編制辦法，常常是采用固定預(yù)算的辦法。這種辦法盡管能夠在一定程度上幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低相應(yīng)的成本，不過(guò)其只能夠簡(jiǎn)單的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)日常的運(yùn)營(yíng)情況，和能夠達(dá)到的預(yù)期經(jīng)營(yíng)情況。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其是一個(gè)變動(dòng)非常大的行業(yè)，常常受到環(huán)境因素和政策因素的影響。這些不可控的因素會(huì)在一定的程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體預(yù)算。又由于固定預(yù)算法缺少相應(yīng)的靈活性，可能會(huì)使得企業(yè)難以在第一時(shí)間對(duì)所存在的失誤作出相應(yīng)的調(diào)整，使得企業(yè)產(chǎn)生巨大損失。

三、房地產(chǎn)預(yù)算管理存在問(wèn)題的解決辦法

（一）健全預(yù)算組織機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)實(shí)的情況設(shè)定專門的預(yù)算編制部門，并聘請(qǐng)具有專業(yè)知識(shí)、有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的編制人員，其需要具有良好的制定、執(zhí)行、調(diào)整預(yù)算方案的能力，在企業(yè)預(yù)算制度為根本前提下，預(yù)算編制部門需要完成預(yù)算調(diào)整方案的制定，并且提交給預(yù)算管理委員會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的審批，對(duì)于公司各個(gè)預(yù)算部門進(jìn)行相應(yīng)的組織和指導(dǎo)過(guò)后，再進(jìn)一步展開預(yù)算編制的工作。

（二）變換流程，改為上下結(jié)合

房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行預(yù)算的過(guò)程當(dāng)中，使用上下結(jié)合的辦法更加的合力。也就是其在預(yù)算編制的時(shí)候，上級(jí)確認(rèn)預(yù)算的目標(biāo)和相應(yīng)要求，下級(jí)則進(jìn)一步準(zhǔn)備編制的初步方案。在上下級(jí)之間經(jīng)過(guò)多次的溝通和調(diào)整之后，最后確定預(yù)算方案的一種流程。房地產(chǎn)企業(yè)的管理階層能夠?qū)@些數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的分析與調(diào)整，以保證其能夠達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)最佳的經(jīng)營(yíng)水平。

（三）編制長(zhǎng)期預(yù)算

企業(yè)需要根據(jù)戰(zhàn)略的整體目標(biāo)，對(duì)預(yù)算進(jìn)行長(zhǎng)期的編制，并且依照長(zhǎng)期預(yù)算對(duì)目標(biāo)進(jìn)一步編制為短期預(yù)算，如此來(lái)將各個(gè)工作人員，各個(gè)工作部門的目標(biāo)任務(wù)細(xì)化，讓每個(gè)工作人員都有自身的責(zé)任和任務(wù)，其就能夠在一定程度上意識(shí)到自身在企業(yè)的價(jià)值，并進(jìn)一步加強(qiáng)其對(duì)預(yù)算方案的重視，最后完成房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略落地的預(yù)算編制。

（四）科學(xué)選擇預(yù)算編制方法

房地產(chǎn)企業(yè)需要適當(dāng)增加相應(yīng)的預(yù)算編制辦法，對(duì)于某些支出并不會(huì)隨著外界不可控因素產(chǎn)生相應(yīng)變化的資金，使用固定預(yù)算法進(jìn)行編制，但是對(duì)于某些不可控變化因素較多，其更應(yīng)該使用滾動(dòng)預(yù)算編制的辦法或者是更加有效的其他辦法來(lái)進(jìn)行預(yù)算的編制。

總而言之，我國(guó)日益發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，已經(jīng)使得以往的預(yù)算管理難以滿足當(dāng)前企業(yè)的更多需求。房地產(chǎn)企業(yè)需要注重其預(yù)算管理的改革，設(shè)立相應(yīng)的預(yù)算機(jī)構(gòu)以及制度，聘請(qǐng)專業(yè)的預(yù)算編制工作人員，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的戰(zhàn)略目標(biāo)對(duì)預(yù)算編制的辦法和流程進(jìn)行選擇，并使得全體工作人員都進(jìn)行參與，讓其認(rèn)清自身在預(yù)算管理中的責(zé)任和任務(wù)，才能進(jìn)一步完成企業(yè)的全面預(yù)算管理。

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