小城鎮房地產估價行業現狀調查及對策研究

徐成林

摘要：文章以池州市房地產估價行業為樣本，分析目前小城鎮房地產估價行業中存在的典型問題。提出了提高企業從業人員的技術水平和估價人員的服務品質、培養高素質的房地產估價師隊伍、建立健全良性市場競爭環境和成立市級估價協會等對策。為小城鎮房地產估價行業的健康發展建言獻策。

關鍵詞：房地產估價;池州市;現狀調查;對策建議

我國的房地產估價行業自20世紀80年代開始起步，隨著房地產市場的發展，逐步步入市場化的行列。房地產估價機構的業務也從最初的價格交易評估，逐步衍生到了有關房地產抵押、保險、征收、司法訴訟以及各種企業間的合資、股份制改組、破產清算、土地拍賣、城市基準地價制定等各項經濟活動。房地產估價行業歷經三十余年的發展，為我國的經濟建設做出了積極貢獻。

池州市地處皖西南，總面積8271.7平方千米。截至2017年底，全市戶籍人口162.4萬人，市區人口不足30萬，是一個典型的小城鎮。池州市房地產估價市場發育較晚，2010年之后才逐步進入市場化行列。和較大城鎮相比，池州市存在一些不利于房地產估價行業健康發展典型特點。

一、池州市房地產估價行業現狀

（一）估價機構規模小，成立時間晚

池州市現有房地產估價機構7家，企業規模較小，一級機構分支機構三家，三級機構四家，無一、二級資質等級企業。估價機構成立時間較晚，除鴻瑞房地產評估有限公司成立于2004年，其余機構均是2010年后成立的。

（二）估價機構資質等級低，估價師數量少

中國房地產估價師協會資料顯示，安徽省共計有房地產估價機構248家，期中資質等級在二級以上的66家。池州市估價機構7家，無一、二級資質。池州市是全省唯一沒有一、二級資質機構的地級市。

池州市有估價機構7家，占安徽省估價機構總數的2.8%。池州市執業估價師人數26人，占安徽省估價師總人數的1.6%。平均每家估價機構擁有估價師3.7人，低于安徽省6.4人的平均水平。

二、池州市房地產估價行業存在問題

（一）業務來源單一，估價機構抗風險能力弱

池州市地處皖西南，人口數量少，社會經濟水平不夠發達，池州市房地產估價行業起步較晚，形成了池州市估價機構業務來源單一的特點。以池州市某估價機構為例，2017年度共完成房地產估價報告1047份，其中房地產抵押估價報告573份，房屋過戶評估報告415份，占該估價機構全部業務份額的94%。而隨著大數據技術在房地產估價行業的應用，未來抵押估價及房屋轉讓估價業務必將會被人工智能取代，抵押估價業務將逐漸消失。由于池州市估價機構的業務構成較單一，抗風險能力較弱，一旦主要的業務來源消失或者營收減少，估價機構將難以為繼。

（二）估價人才缺乏現象嚴重

1992年我國開始探索房地產估價師執業資格制度，探索之初估價師資格是通過申請直接認定的，至1995年全國開始實行統一的房地產估價師職業資格考試認定，再至1998年實施的房地產估價從業人員持證上崗制度至今。房地產估價師隊伍從最初的幾百人開始逐步壯大到現在的5.4萬余人，但估價師的分布不夠平衡，大多數估價師集中在發達地區。房地產價格評估是一個科學性、藝術性、主觀性相結合的業務領域，估價結論準確與否取決于從業者執業水平。一名合格的房地產估價師要具有一定的從業實踐經驗，還要具備高尚的職業品德，遵紀守法，遵循公平公正公開的原則，能夠獨立自主的處理問題。一名優秀的估價師不僅需要熟練掌握估價專業知識，而且還要具備建筑、機電、經濟、法律、金融、財務、工程管理等多方面的知識。估價師資格含金量較高，發達地區能夠提供較好的薪資待遇是估價師分布不均衡的主要原因。

池州市估價行業人才匱乏現象較嚴重。目前注冊在池州估價機構的估價師人數僅為26人，平均每家估價機構3.7人，低于安徽省6.2人的平均水平。實際在池州執業的房地產估價師人數還要更低一些，因為注冊在池州的26人中還包括部分掛證人員。一方面，由于池州市估價行業總體工資水平偏低，難以吸引估價師來池工作;另一方面，從成本核算的角度來看，估價機構也不愿意聘請估價師，掛靠一名估價師資格證書加上聘請一名估價員的成本遠低于聘請一名估價師的費用。

（三）分支機構占比較多

房地產估價機構分支機構的設立條件和三級機構的設立條件基本相同，只需要3名估價師即可，但兩者的業務范圍卻大不相同。根據《房地產估價機構管理辦法》，一級資質的房地產估價機構（含分支機構）可以從事各類房地產估價業務;二級資質的房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務;三級資質的房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。

池州市有3家一級機構的分支機構，接近池州全部估價機構的半數，目前仍有兩家分支機構在籌備設立。另外，從分支機構設立的時間來看，均為最近幾年設立的，2012年后只成立1家三級機構，分支機構的占比還將擴大。分支機構技術力量等同于于三級資質的機構，但分支機構的業務范圍卻是一級資質的。以較小的成本獲取更多的業務，這是小城鎮估價分支機構設立的源動力所在，卻削弱了小城鎮估價行業的規范化和專業化，不利于房地產估價市場的健康發展。

（四）估價機構法人資格監管缺失

池州市現存的7家房地產估價機構中，有法人資格的4家，屬于分支機構的3家。根據2015年5月4日根據住房和城鄉建設部令第24號修正的《房地產估價機構管理辦法》規定，法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;分支機構負責人應當是注冊后從事房地產估價工作3年以上并無不良執業記錄的專職注冊房地產估價師。從中國房地產估價師協會登記的情況來看，池州市7家估價機構均擁有從業滿三年的估價師擔任機構法人或分支機構負責人。實際情況是超過半數的機構法人或者分支機構負責人是通過資格證書掛靠的方式取得的，機構實際控制人另有其人。

由于缺乏對估價機構實際控制人的約束，虛假評估、迎合委托人意愿評估等狀況時有發生。作為估價行業的直接監管者的房管局存在監管缺失的現象。

（五）估價報告質量不高，企業審核形同虛設

一份完整的房地產估價報告由八個部分組成，最核心的內容是估價技術報告。估價技術報告是通過估價師采用合適的估價方法，選用合理的估價技術路線，通過嚴謹的分析測算房地產價格而形成的。估價報告存在較多問題。估價假設和限制條件千篇一律，不同的估價對象不做任何修改;估價依據選擇錯誤，甚至選用已經過時的政策依據;估價方法選擇不當;價值時點錯誤;比較法中價格影響因素選擇不合理;收益法收益年限測算錯誤等等。

在估價實務中，由于技術報告原則上不提供給委托方，所以有的估價機構不夠重視。估價報告內審流于形式，估價員撰寫完后直接打印蓋章交付使用者，很多報告存在較為嚴重的技術錯誤。估價報告質量不高會給機構帶來諸多問題：一方面，估價師協會每年要進行估價報告評審，估價機構資質核定等事項均與估價報告質量相關。另一方面，如果出現法律糾紛，不合格的估價報告會讓機構承擔更多的法律責任。

（六）企業間存在不正當競爭

由于房地產估價行業在我國發展時間較短，較早進入估價行業的機構很多與相關主管部門存在千絲萬縷的聯系。2010年后開始實施脫鉤改制制度，強制要求中介機構在人員、財務、業務和名稱等4方面脫離國家機關團體。但是在實施過程中因為產權界定，人事歸屬和利益分配的影響，許多機構組織是明脫暗不脫，存在著較為嚴重的行業壟斷。池州市的估價機構也存在此類情況，有些估價機構名義上脫鉤，實際上只是更換了法人，而實際控制人仍然未變，直接導致了估價市場存在不正當競爭。

其次，池州市房地產估價機構服務內容缺乏特色，大多機構提供的估價內容都一樣，行業競爭激烈，導致有的估價機構為了獲得更多的估價業務，故意降低價格去獲取業務，不利于估價市場的健康發展;同時也存在房地產估價機構為了獲得估價業務，按照金融機構或者客戶需求的價格，出具估價結果失真的報告。

三、池州市房地產估價行業發展對策

完善的房地產估價行業是一個體系，包括隊伍建設、業務建設、行業建設三方面。只有估價行業參與者均能遵守規則，建立并完善一套合理可行的市場運行體系是促進小城鎮房地產估價行業健康發展的唯一途徑。

（一）拓展業務范圍，加強自身造血能力

隨著大數據時代的到來，傳統的估價業務勢必會受到很大的沖擊。池州市估價機構的業務主要集中在抵押估價和房地產轉讓估價兩個方面，這是估價行業含金量較低的兩塊業務，也是最容易被人工智能所替代的兩塊業務。估價機構應該修煉內功，開發新的業務領域，為委托方提供更優更個性化的服務，才能夠在未來市場競爭中立于不敗之地。房地產估價業屬于房地產中介服務業，咨詢業務本是估價機構一個重要的業務組成部分，相較評估來說，咨詢業務更加個性化，更需要提供高質量的服務，因此一直以來估價機構重評估輕咨詢。未來評估公司可以將個性化的咨詢服務作為一個重點來經營，例如投資咨詢服務、可行研究報告、項目策劃等等。

（二）提高估價師待遇，留住高層次人才

留住人才首先需要估價機構從根本上認識到人才對機構的重要意義。如前所述，估價機構未來重要的業務組成是提供咨詢服務，對著模板修改估價報告的員工是無法勝任此類業務的。

提高待遇是留住人才的重要的舉措之一。目前我國估價機構存在的估價師薪酬管理模式主要可以分為以下兩類：第一，固定工資模式;第二，績效工資模式。池州市估價機構薪酬主要采用第二種模式，即固定工資加報告撰寫提成的方式，但總體工資待遇較低。在池州的房地產估價機構中還存在一個較為普遍的現象，撰寫評估報告的員工待遇要低于跑市場拉業務的員工待遇，再加上池州市區位因素的約束，人才很難留下。有些估價機構采用股份分紅的方式激發估價師的積極性，此措施對池州的估價機構有著一定借鑒意義。

（三）提高設立分支機構門檻

2016年12月1月正式實施的《資產評估法》，對估價機構的設立提出8名估價師的要求，但是對估價機構設立的分支機構的要求沒有提及。在《房地產估價機構管理辦法》要求有一級資質的估價機構（最少15名估價師）方可設立分支機構，同時分支機構必須要有3名估價師，但是對于分支機構設立的數量等沒有要求。為了提高分支機構設立的合理性，還是要提出相應的實施辦法，如嚴格限制設立分支的數量，將設立分支與公司成立年限相掛鉤，這樣擁有多年經驗的公司設立分支也將更有說服力?？偣緦Ψ种C構必須提高管理能力，如將總公司與分支實行違法并罰的制度，這樣擁有一級資質的評估機構也就不會輕易的設立分支機構，即使設立了也會加強對分支機構的管理，這樣也可以在一定程度上提高了分支機構設立的合理性，也進一步規范了房地產估價市場的秩序。

（四）加強估價機構監管，維護行業健康發展

1. 強化主管部門監管職責，杜絕掛靠現象

作為房地產估價主管部門，各地房地產管理部門要切實擔負起監管的職責。對于房地產估價機構實際控制人不是估價機構法人或者負責人的要嚴肅查處。可以通過周例會的形式要求估價機構法人或負責人到主管部門報道，能夠有效的防范資質掛靠現象的產生。另外，主管部門不定期到估價機構開展檢查，監管是否存在估價師長期缺崗現象、是否存在惡性競爭行為等。

2. 建立市級估價師協會，實現自我約束

房地產估價師協會作為房地產估價行業自治組織，目前只設立省一級分會。各地市房地產估價機構由安徽省房地產估價協會進行直接管理，池州市內并無獨立的估價協會。為了方便管理池州市的估價機構，應設立市級估價協會，對估價機構進行管理監督。成立市級估價協會之后，可以制定一些適合本區域估價機構的行業規范，規范估價機構和從業人員的行為，更好的為委托方提供服務，促進區域內估價行業健康發展。

（五）提高估價報告質量

采用模板修改的方式撰寫估價報告是房地產估價行業的頑疾，幾乎所有的估價機構為了提高工作效率均會采用該方式。但是在撰寫估價報告的過程中，應該根據估價對象、估價目的等具體內容將估價報告分別撰寫，決不能所有的報告都采用同一個模板。在估價報告的撰寫中，要注意選用適用的估價依據，要針對具體項目撰寫估價假設及限制條件，要注意區分不同估價對象適用的相關技術參數等。總言之，房地產估價機構應根據《房地產估價規范》，撰寫估價報告，確保估價結果的準確性，提高估價報告的質量。

另外，在估價師的再教育方面，也要加大管理力度。盡可能實現房地產估價協會的作用，定期組織房地產估價師參與學習、培訓等活動，提高自身素質和思想道德水平，擴大自己的眼界，提升處理業務的能力。

（六）借力《資產評估法》，建立良性市場競爭環境

2016年12月1日《資產評估法》正式實施，它成為房地產估價行業第一步專門法律。資產評估法規定了房地產評估機構以及從事估價人員的活動必須符合法律規范，有法可依，有法必依。

池州市的估價機構的資質等級低，機構規模較小，相互間惡性競爭不利于估價機構發展，池州市的估價機構應建立合作機制，實現共贏，促進估價市場的良好發展。

政府應制定有效競爭制度，創造良性競爭環境。企業間的惡性競爭不利于行業持續發展，相關政府及估價協會應加強管理和引導，促進房地產估價市場完全競爭。在政府方面的估價項目，可以通過招標等手段，來選擇合適的估價機構。在其他業務方面應當有業務人自行選擇估價機構，旁人不應當過度干涉。

針對掛靠現象較嚴重的情況，政府相關部門和估價協會應當大力嚴查，確保行業健康發展。同時，池州市房地產評估機構應大力改善企業自身環境，逐步提升企業的資質等級，擴大業務范圍。

四、結束語

池州市房地產估價行業起步遲，存在的問題較多。為了促進房地產估價行業的健康發展，維護估價行業的整體形象，要調節好政府、機構、估價師等角色之間的關系，避免機構之間的惡性競爭，提高估價師能力和估價從業人員的專業素養。通過不斷的努力，為房地產估價行業營造出一個更加健康、穩定、公平的市場環境;通過積極的引導，將房地產估價業務水平提高到一個新的層次，不僅可以得到巨大的經濟效益，也將獲得更多的社會效益;通過不斷的改革，為房地產估價市場注入更多的新鮮的血液，為池州房地產估價行業發展提供更廣闊的平臺。

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*基金項目：安徽省教育廳人文社科重點項目（SK2017A0637）。

（作者單位：池州學院管理與法學院）