萬科企業(yè)股份有限公司成本控制分析

唐佳群

摘要：由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)已不再被視為一個(gè)利潤(rùn)豐厚的行業(yè)，行業(yè)的利潤(rùn)也在漸漸回到社會(huì)的正常水平。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)變得異常激烈，其投資收益空間越發(fā)縮小，通過前期、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、結(jié)算等過程的成本控制，降低項(xiàng)目成本，最大限度提高企業(yè)的開發(fā)收益和利潤(rùn)，這是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，也是工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本控制;管理問題;現(xiàn)狀及措施

一、萬科企業(yè)股份有限公司介紹

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，于1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。至2015年底，公司進(jìn)入中國(guó)大陸66個(gè)城市，此外，公司自2013年起開始嘗試海外投資，目前已經(jīng)進(jìn)入香港、新加坡、舊金山、紐約、倫敦等5個(gè)海外城市，參與數(shù)10個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。2015年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積2067.1萬平米，銷售金額2614.7億元同比分別增長(zhǎng)14.3%和20.7%，在全國(guó)的市場(chǎng)占有率上升至3.00%。公司物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)以萬科物業(yè)發(fā)展有限公司為主體展開。截至2015年底，公司物業(yè)服務(wù)覆蓋中國(guó)大陸64個(gè)大中城市，服務(wù)項(xiàng)目近千個(gè)，合同管理面積2.1億平方米。

二、萬科企業(yè)股份有限公司成本控制現(xiàn)狀

（1）專設(shè)成本管理部

萬科原來沒有成本管理部，只有預(yù)決算部。2007年，萬科正式成立成本管理部，負(fù)責(zé)管理整個(gè)公司的成本分析、管理及監(jiān)控工作。它的運(yùn)行有助于提高企業(yè)員工的成本意識(shí)，保障了成本控制計(jì)劃的執(zhí)行。同時(shí)，成本管理部貫穿整個(gè)項(xiàng)目，規(guī)范所有部門工作，組織和負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本總體控制，成為公司降低成本費(fèi)用、提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的核心力量。

（2）建立并實(shí)施目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理控制體系

萬科結(jié)合目標(biāo)成本管理、動(dòng)態(tài)成本管理，建立了目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管控體系，按會(huì)計(jì)科目編制成本目標(biāo)，或者按各部門職能劃分目標(biāo)成本。從萬科成本管控體系的實(shí)際運(yùn)行來看，首先，有關(guān)部門按要求確定項(xiàng)目目標(biāo)成本，通過公司管理層和成本管理部審批。然后，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，專人負(fù)責(zé)記錄已發(fā)生成本，成本管理部對(duì)待發(fā)生成本定期進(jìn)行預(yù)測(cè)并及時(shí)調(diào)整，動(dòng)態(tài)跟蹤控制項(xiàng)目成本。

（3）準(zhǔn)確測(cè)算無效成本

有效控制無效成本是萬科成本控制的一大亮點(diǎn)。無效成本指項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品、提升產(chǎn)品價(jià)值沒有作用，不能讓客戶認(rèn)同的成本。它通過數(shù)據(jù)形式展現(xiàn)公司的不必要支出情況，不僅能幫助企業(yè)確定準(zhǔn)確的目標(biāo)成本，還能加強(qiáng)項(xiàng)目管理、提子}各部門專業(yè)能力。

三、萬科企業(yè)股份有限公司成本控制存在的問題

房地產(chǎn)公司成本控制基本上可分為土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和營(yíng)銷成本六大部分。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵在于工程成本的控制，同時(shí)也應(yīng)關(guān)注營(yíng)銷成本的控制。萬科成本控制存在的問題如下：

第一，項(xiàng)目成本控制人員不重視施工前的成本規(guī)劃。例如，在萬科金域西嶺項(xiàng)目工程中，管理人員不注重安全風(fēng)險(xiǎn)管理，致使施工過程中頻繁出現(xiàn)安全事故，降低了工作效率，預(yù)定工期延長(zhǎng)，導(dǎo)致人工成本增加;成本控制人員對(duì)項(xiàng)目采用的工藝、技術(shù)以及流程安排沒有反復(fù)規(guī)劃和推敲，返工現(xiàn)象出現(xiàn)在施工過程中，也同樣拖延了預(yù)定工期。

第二，成本控制措施失位。在項(xiàng)目施工過程中，出于本部門利益，或是考慮到個(gè)人工作指標(biāo)，有些員工沒有合理使用企業(yè)資產(chǎn)，浪費(fèi)資源，導(dǎo)致成本控制措施失位，萬科的整體利益受損。

第三，成本核算期不明確。萬科企業(yè)股份有限公司開發(fā)產(chǎn)品因?yàn)殚_發(fā)周期較長(zhǎng)，要到工程竣工驗(yàn)收之后才能進(jìn)行竣工結(jié)算。然而，小區(qū)配套設(shè)置的實(shí)際執(zhí)行，如花園、公共停車場(chǎng)等，往往延遲延期，進(jìn)而影響工程項(xiàng)目結(jié)算。因此，對(duì)確定萬科房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本核算期應(yīng)做一個(gè)明確的解釋說明。

四、加強(qiáng)萬科企業(yè)股份有限公司成本控制的建議

第一，優(yōu)化工藝流程。工程項(xiàng)目中標(biāo)后，成本控制人員必須與施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況相結(jié)合，對(duì)工程所在地的社會(huì)環(huán)境條件，自然地理?xiàng)l件、工藝流程、工期要求、適用設(shè)備等進(jìn)行全面分析，并組織專家研究制定技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理的工藝流程方案，作出科學(xué)準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。

第二，對(duì)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)。根據(jù)職責(zé)分工，由工程項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)作業(yè)班組的內(nèi)部評(píng)價(jià)工作。作業(yè)班組承擔(dān)各項(xiàng)成本控制責(zé)任，并對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、定額材料的領(lǐng)用、設(shè)備管理、工程目標(biāo)成本、安全環(huán)保管理等作業(yè)量指標(biāo)及完成情況進(jìn)行評(píng)判。工程項(xiàng)目部應(yīng)在工程結(jié)束后對(duì)各班組工作業(yè)績(jī)做出詳細(xì)評(píng)價(jià)，考核成本費(fèi)用的完成情況，落實(shí)獎(jiǎng)懲，使工程項(xiàng)目的全體員工重視成本控制。

第三，制定合理的項(xiàng)目目標(biāo)成本。在制定工程目標(biāo)成本控制時(shí)，首先要充分掌握工程項(xiàng)目對(duì)象在結(jié)構(gòu)、規(guī)模、環(huán)境E的的特點(diǎn)，有針對(duì)性的制定目標(biāo)成本是非常重要的。充分考慮工程現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、施工條件、施工工期等條件，并與同行業(yè)先進(jìn)的管理進(jìn)行橫向的比較和借鑒。目標(biāo)成本的確定應(yīng)當(dāng)以作業(yè)劃分為基礎(chǔ)，并采用上下結(jié)合法，從工程整體考慮衡量。

五、結(jié)束語

萬科通過動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本管衛(wèi)創(chuàng)本系、制度化的經(jīng)營(yíng)成本控制體系和常規(guī)化的期間費(fèi)用控制體系，同時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)品組合、提升營(yíng)銷精準(zhǔn)度，以達(dá)到有效控制成本費(fèi)用。企業(yè)內(nèi)部各部門、各環(huán)節(jié)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)共同作用形成成本，在成本控制過程中要綜合考慮成本和其相關(guān)的因素，實(shí)現(xiàn)全方位全過程的綜合控制，大力推進(jìn)各種成本控制戰(zhàn)略的實(shí)施，充分利用現(xiàn)代成本控制方法來加強(qiáng)企業(yè)的管理，成本控制已經(jīng)成為企業(yè)的一種文化，促使企業(yè)提高效率，提高資源的利用率，提高盈利能力水平，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

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