加強商業地產企業內部控制問題探討

張麗娜

【摘 要】我國經濟快速發展過程中，商業地產行業是經濟的支柱，其發展一直受到國家政府的宏觀調控。同時商業地產企業內部也十分重視自身的管理，尤其是在內部控制管理上，更是絲毫不敢懈怠，這直接關系到企業是否能夠對市場風險進對行有效的防范以及應，同時也是企業戰略規劃實現的重要保障機制。目前我國商業地產企業內部控制仍然會暴露一些問題，會給內部控制運行造成阻礙。不利于商業地產企業內部控制水平的提升，本文將會針對商業地產企業內部控制的問題進行深入剖析，提出相應的解決措施，為商業地產企業內部控制管理提供借鑒。

【關鍵詞】商業地產企業;內部控制;問題策略

針對商業地產企業的內部管理工作來說，內部控制是極為有效的管理機制，同時直接對商業地產企業的經營管理造成影響，商業地產企業的內部控制能夠將運營管理水準大幅度提升，提升在市場競爭中的競爭能力，同時也有利于幫助其規模的擴張。但是內部控制需要商業地產企業的內部員工對于自身的工作職責有著明確的認識，同時能夠協調企業各項工作，最終才能夠發揮出商業地產企業的效益，而商業地產企業經營管理當中內部控制是十分有必要的，能夠為商業地產健康發展提供保障。

一、商業地產企業內部控制概述

商業地產企業是我國房地產行業當中的重要企業類型。其房地產項目主要是以商業地產為主，通過構建大量的商業商場、商業地產項目來實現自身企業經濟效益。而商業地產企業內部控制主要是針對商業地產企業內部各項運營流程，以及地產項目各個管理環節進行重點管理。通過對運營管理環節的重點控制降低其其他風險的發生，能夠實現商業地產企業的最大經濟效益，避免給商業地產企業造成更大的損失。

二、商業地產企業內部控制存在的主要問題

（一）管理層內部控制意識薄弱

從我國商業地產在持續高速發展的過程中能夠看出，商業地產企業存在產權結果的問題，主要的根本原因就是股東的持有率較高，而小股東的權益受到了大股東的影響，而這樣不健全的企業內部結構不利于企業內部執行監督權、控制權以及執行權，因此沒有為內部控制營造良好的環境。而我國商業地產企業管理層更加注重地產項目的開發以及在市場當中的表現，十分注重地產企業的前景，這就使得商業地產企業管理層將主要的管理精力都放在了地產項目的經營與開發上，過于重視外部的市場管理，而對于內部控制管理存在的較大的忽略，管理層整個內部控制的意識十分薄弱，不利于內部控制制度的執行。

（二）缺少內部控制組織架構

許多商業地產企業盡管制定了內部控制制度，然而基本上都是成為擺設，在執行效果上并沒有發揮出來，而這種情況的主要原因就是商業地產在內部管理組織架構上并沒有設置專門的內部控制組織架構，其多數是由財務部門進行兼任，而財務部門本身就具有繁雜的財務基礎性工作，其重點無法放在內部控制管理上。無法有效的針對內部控制制度執行相應的控制工作，不利于商業地產企業內部控制執行力度的提升。正是由于沒有健全的內部控制部門致使內部控制制度科學性有所欠缺，或者某些商業地產企業直接引入其他企業的內部控制方案或者機制，這并不適合自身企業的內部管理，在某些細節問題上更是狀況百出，因此這種內部控制缺乏實用性，直接影響著商業地產企業內部控制的健康發展。

（三）企業監督力度不夠

商業地產企業內部控制通常還與內部審計與內部監督的相關工作有所聯系，而多數地產企業的內部審計及內部監督體系并不夠健全，缺乏合理的審計機制。內部控制目標實現的有效途徑就是需要具有嚴格的內部審計及監督體系，正是因為某些商業地產企業在這方面存在欠缺，導致內部控制無法發揮其實際作用。而且由于內部審計與監督體系受到企業內部的制衡或者影響，無法完全的落實內部審計以及監督工作，不利于內部控制管理資料收集。正是由于企業監督力度的不足，導致內部控制無法結合內部審計與監督體系的資料完成相應的工作，最終無法發揮出內部控制的實際效用。再好的內部控制制度，如果沒有內部審計監督體系的配合，很難夠完成。

（四）企業職工業務素質、職業道德有待提升

商業地產企業許多內部員工缺乏足夠的敬業精神以及職業理想，認為工作較為繁重，沒有足夠的時間去充實自己，使得自身的思想無法與內部控制制度進行契合，也使得企業相關管理員工，不能夠很好的依據內部控制制度辦事，尤其是內部控制管理相關人員，經常會因為其他各職工無法配合自身的工作，導致內部控制流于形式，其控制作用以及風險防范作用無法充分的發揮。

（五）信息化體系建設進度緩慢

當下信息化時代已經成熟，而商業地產企業同樣處在信息化時代當中，因此其涉及到的數據將會更加龐大，對于信息化的要求更高，需要商業地產企業能夠快速的建設成熟的信息化體系。然而某些商業地產企業，為了能夠開拓更多的地產項目，其更多的資金投入到商業地產項目當中，而在信息化體系建設過程中，由于資源不足及建設十分緩慢。不利于內部控制制度與信息化體系進行結合，內部控制制度如果能夠與信息化體系進行結合，能夠通過信息化平臺收集到更多的數據及資料，而且能夠運用信息化平臺直接對相關問題進行分析，有利于管理層快速的做出決策。

三、商業地產企業內部控制的優化策略

（一）增強管理層對內部控制的重視

企業內部控制主要目的是為了能夠降低商業地產企業所面臨的風險提升商業地產管理效率，為商業地產企業未來的發展提供保障。管理層應該從根本上著手，對內部控制的作用進行深入的了解與認識。從而確保能夠將一部分注意力轉移到內部控制制度的建設上，有利于商業地產企業重視內部控制制度的建設。

（二）健全投資決策機制

商業地產投資項目通常不能夠確保完全的盈利，因此某些商業地產企業還是以最傳統的經驗進行大筆資金的投入，主要是追求資產增長，對于負債程度沒有進行嚴格的控制，資金回籠周期也有所忽視，重視短期的效益，這種情況并不能夠讓商業地產企業進行更好的發展。因此必須要通過內部控制，對商業地產項目的投資決策機制進行控制，有效的規避錯誤的投資決策，讓商業地產企業的資金資產安全度有所保障，提升企業的盈利幾率，有利于降低商業地產投資項目的損失風險。

（三）加強預算管控

商業地產企業的內部控制當中，必須要結合自身的實際運營活動，針對商業地產的項目預算以及資金預算工作進行明確。而商業地產項目預算的對象主要是商業地產企業將要開發的產業目標，而預算內容主要涵蓋商業地產項目建設的可行性，對投資費用的投資規劃，項目開發成本及期間費用，借款計劃以及最終收益等等，通過多方面的角度加強預算控制。

（四）強化資本結構與運營資本管理

商業地產企業要想將內部控制的作用進行充分的發揮，必須要注重資本結構管理與運營資本管理，使得商業地產的資金得到最有效率的運用。其次就是努力的降低成本與提升職工的工作效率，來達到提升企業利潤空間的目的。同時要充分的發揮出內部控制的作用，積極的對資本結構與運營資本進行管控。

（五）構建高效的信息化管理系統平臺

信息化系統平臺是商業地產企業內部控制的重要技術基礎。通過信息化管理系統平臺內部控制能夠快速的收集相關資料以及分析出結果，有利于商業地產企業內部控制制度效率的提升。而且也能夠確保信息資料的完整、準確、及時、權威以及便于使用，能夠充分的滿足商業地產企業對于信息的需求。因此商業地產企業要將資金成本適當的投入到信息化管理系統平臺的建設當中，同時引入專業的信息化管理人才，結合企業的內部控制制度，打造出有效的信息化管理平臺。

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