淺析房地產企業內部控制存在的問題及對策

符德友

摘要：近年來，隨著國家改革的深入和經濟的快速發展，房地產行業得到了飛速發展，房地產企業的數量與規模空前龐大，逐步成為了國民經濟的支柱產業。面對競爭激烈的市場環境，企業要想立于不敗之地，內部控制顯得相當重要。隨著國家對內部控制管理力度的加大，內控管理取得了一定的成效。但由于市場環境的不斷變化，各類案件的不斷發生，企業對內控管理也提出了更高的要求。本文通過闡述內部控制對房地產企業的重要作用，分析了房地產企業內部控制存在的問題及其成原因，在此基礎上提出了房地產企業內部控制的改進建議。

關鍵詞：房地產企業;內部控制;治理結構

一、房地產企業內部控制內涵及意義

企業的內部控制是指企業為了實現其經營目標，保護資產的安全，保證會計信息資料的真實完整，提高經營效率和效果，實現公司戰略而在企業內部實施的各種制約和調節的組織、計劃、程序和方法。

第一，完善有效的內部控制制度可以對企業及開發項目進行全方位的監督和控制，滲透于房地產企業經營活動的各個方面，確保企業經營目標的實現;

第二，完善有效的內部控制制度可以規范各項經濟業務的操作流程，確保會計信息資料的真實可靠，如實反映企業經營狀況，及時發現和糾正各種錯弊，有效控制企業的經營風險和財務風險;

第三，完善有效的內部控制制度可以考核評價部門及員工的工作業績和效率，有利于公司經營目標的實現。

二、房地產企業內部控制存在的問題

1.企業的內部控制制度不健全

企業的內部控制制度在企業內部管理監控系統中有著舉足輕重的作用。越來越多的房地產企業都開始重視內部控制制度的建設，但多數企業的內部控制制度還不夠完善，甚至有企業根本沒有內部控制制度，造成管理混亂、會計信息失真、營私舞弊行為不斷，給企業帶來了風險，造成了經濟損失。比如開發項目未進行全面的可行性研究，對項目開發周期、建設進度、資金來源、產品定價、銷售去化周期、預期收益、不可預見的風險如何應對等沒有一個詳細的計劃和控制標準，從而導致出現問題時不能從容應對，特別是市場環境變化時顯得束手無策，給企業帶來了極大的風險。

2.缺乏對制度的實際執行和執行效果監管

很多房地產企業都制定了相對全面的內控制度，但總是不能得到嚴格執行，制度形同虛設。光有一個管理形式，實際執行力度卻很差。許多問題的產生不是因為沒有制度或制度本身有問題，而恰恰是由于執行中出現了偏差。而且房地產企業內部也沒有監督管理機構，對制度的執行監管也不到位。

3.缺乏內部控制的評價和審計機制

目前，多數房地產企業都將內部控制的重點放在如何設計內部控制的制度和執行上，而對內部控制的自我評價和審計卻沒有引起足夠的重視。企業雖然建立了相對完善的內部控制制度，但其設計是否有效、運行是否有效沒有定期進行評價，可能會導致內部控制系統失效。

三、房地產企業內部控制存在問題的原因

1.領導重視程度不夠

房地產企業內控制度的建設與公司領導層的思想認識和重視程度有直接關系。領導是否能意識到內部控制對公司的戰略目標的實現所帶來的作用，是否意識到財務管理的重要性，是否真的愿意以身作則、模范帶頭執行內部控制制度。有很多民營房地產企業的老板本身文化水平有限，他們關心的是工程建設進度、銷售了多少房子和回籠了多少資金，而忽視了內部控制管理，對內部控制制度的建設不夠重視。

2.企業的治理結構和組織架構不完善

大型房地產企業基本上建立了比較完善的治理結構和組織架構。但對于中小型房企，由于其股東人數少及企業規模較小，只是在公司章程中設定了股東大會、董事會、監事會，在公司實際經營過程中幾乎沒有設置相應的機構，仍然是“一股獨大”、“一言堂”，一人獨攬大權，獨斷專行，更沒有監事會的監督權，可能會導致公司決策缺少科學性，導致企業經營失敗。另外，由于中小型房地產企業規模小，人員少，公司的內部機構設置也不健全。有時一個部門會兼多個部門的職責，一個人也會身兼數職，如工程造價、合同管理、成本控制核算由同一個人兼職，這樣也容易造成營私舞弊、內控執行不到位，內部監管不到位。

3.員工綜合素質參差不齊，管理水平不高

目前，大型房地產企業很重視引進有職業素養的專業人才，來應對復雜的市場競爭。但很多中小房地產企業由于種種原因留不住專業人才，導致企業人員綜合素質參差不齊，對企業各項管理制度的執行力差別較大，影響了企業的管理水平。現代企業的競爭就是人才的競爭，房地產企業的發展對企業員工綜合素質的要求也越來越高，專業度也越來越強，而中小房地產企業的人員現狀也很難滿足其發展的要求。

四、房地產企業內部控制的改進建議

1.強化領導層內控意識，完善治理結構和組織架構

內部控制需要公司全員參與，由上而下全員性控制。尤其是領導層要高度重視，帶頭垂范，身體力行。建議領導層加強學習，多參加培訓和行業交流會，學習同行業中先進的內控管理經驗，強化內控意識，從戰略高度去完善治理結構和組織架構。在治理結構方面，應根據相關法律法規和公司章程，規范股東會、董事會、監事會和經理層在決策、執行和監督等方面的職責權限，建立責權統一、運轉協調、有效制衡的法人治理結構。對于規模較小的或自然人獨資的房地產企業，盡管可以不設股東會、董事會、監事會，但監事一定要設置，能夠對公司的財務和高管人員的行為進行監督。在組織架構方面，應遵循機構設置的合理性和運行的高效性等原則，避免機構重疊、職能交叉、缺失或權責過于集中。同時明確每個部門的職責權限，將權利和責任落實到各個責任單位，明確每個崗位的職責和要求，并擬定崗位說明書，將不相容職務相分離。

2.建立健全企業的內部控制制度

企業的內部控制是現代企業管理的要求，完善的內部控制制度是企業健康發展的基石.建立健全企業的內部控制制度要根據企業自身特點和實際情況，既符合國家法律法規政策，又能體現管理者的管理意圖。建立健全企業的內部控制制度，必須要建立一套完善的管理體系，如明確的治理結構和組織架構，準確的部門職能和人員職責，精細的業務流程，嚴格的考核體系，形成相互間的牽制，使業務流程化，便于對各環節進行控制，同時要加強內部監督。在制定內部控制制度時，應首先找出具體業務和事項的主要風險點，再根據各環節的關鍵控制點實施控制，制定具體操作流程和審批流程，將風險控制在可承受范圍內。比如一個單位的章印管理是相當重要的，若章印管控不嚴容易引起經濟和法律糾紛，使公司遭受重大損失，這樣的教訓經常發生。現實中有些大型房地產公司是這樣管理印章的，當某部門需要用印時，先由具體經辦人發起用印章申請，再經部門負責人、各分管領導層層簽字審批，最后到蓋章時，先由印章管理小組檢查審批手續，再對欲蓋章的材料進行詳細的核對，若是對復印件蓋章，必須和原件完全吻合才會蓋章，有時一式四份的工程合同光復核蓋章就要一周左右。對于很多小型民營房地產企業是不可能做到這樣的，盡管有時辦事效率低了，但風險被管控了。同時要設立專門的內部監督機構，如內部審計部門，來加強內部監督，保證內控制度真正得到貫徹執行。加強內部監督，首先必須要保證內部審計工作的獨立性，不受其他部門和個人的干擾和控制，只有這樣才能真正發揮其監督的職能;其次，內部監督要進行全過程監督，做到事前有計劃，事中有監控，事后有總結，避免事后再檢查總結的“馬后炮”行為，預防各種經營風險和財務風險的發生。

3.建立內部控制的評價和審計機制

企業內部控制制度的設計和運行是否有效，還要定期進行評價，出具評價報告和審計報告，便于以后更好地實施內部控制，實現企業的經營目標。對內部控制的評價必須挑選具備很強的專業能力和職業道德素養的并具有獨立性的人組成評價工作組。可以綜合運用各種評價方法，通過了解房地產企業的管理制度和流程，如組織結構、職責分工、崗位說明書、信息傳遞溝通方式、審批流程等相關資料，并向相關部門和人員了解企業的相關業務及財務資料，對企業主要業務的關鍵控制點進行測試分析，掌握這類控制點存在的漏洞和不足之處，并及時與被評價單位進行溝通。內部控制評價小組對認定為內部控制的缺陷，應提i出整改建議，要求責任單位及時整改，并跟蹤其整改落實情況，已造成損失或負面影響的，企業應追究相關入員的責任。同時還要委托會計師事務所對企業內部控制的設計和運行的有效性進行審計，并出具審計報告，提出審計意見，對外披露。通過對企業內部控制的評價和審計，及時發現內部控制制度中的缺陷，并提出整改措施和有建設性的意見和建議，使企業能夠健康有序地發展。

4.加強員工的學習與培訓，提高員工綜合素質和管理水平

首先，在人員引進環節就要重點關注招聘對象的價值取向和責任意識，盡可能的引進那些德才兼備的人員。既要有豐富的專業技能，還要有優良的人格品質。其次，應當建立招聘人員的試用期和崗前培訓制度，對試用人員進行專業技能和行為品質的嚴格考察，試用期滿考核合格后方可正式錄用上崗。避免盲目引進而給企業帶來的風險。最后，在日常工作中要鼓勵員工加強自我學習，提高員工的專業能力，定期組織員工進行房地產企業的專業知識、管理及風險控制培訓，提高員工的內部控制意識。

五、結語

房地產企業的內部控制既是現代企業管理的要求，也是現代房地產企業生存和發展的需要。房地產企業要想在競爭中立于不敗之地，唯有苦練內功，加強內部控制建設。只有這樣，才能保證企業合規經營、維護企業資產安全、提高信息報告質量、提高企業的經濟經益、實現企業的經營目標。

參考文獻：

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