淺談不動產(chǎn)登記視角下的土地經(jīng)營權

摘 要 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國土地管理迎來了新的階段，土地改革逐漸開始，土地經(jīng)營權是從原有的土地承包經(jīng)營權中分離出來的，是為了更好地管理土地資源。根據(jù)我國現(xiàn)行的土地管理規(guī)定，目前國家的土地管理實行登記制度。本文首先分析土地經(jīng)營權的內涵和性質，然后說明不動產(chǎn)登記中土地經(jīng)營權的登記要求，旨在為不動產(chǎn)登記前提下的土地經(jīng)營權登記提供一定的借鑒。

關鍵詞 不動產(chǎn)登記 土地經(jīng)營權 土地改革

一、引言

隨著國家對土地管理越來越重視，由于土地資源的有限性，國家開始高度關注農村土地的管理。在原來的土地管理中，農村的土地具有承包經(jīng)營權，為了適應現(xiàn)階段的發(fā)展規(guī)劃和趨勢，要從農村的土地承包經(jīng)營權中分離出土地經(jīng)營權，因此我國農村土地面臨改革。想要做好農村土地改革，就需要及時明確土地經(jīng)營權的內涵和外延，對土地經(jīng)營權有一個明確的界定，明確土地經(jīng)營權與土地承包經(jīng)營權之間的關系和區(qū)別，以通過土地經(jīng)營權的設立實現(xiàn)農村土地流轉路徑的優(yōu)化和改革。農村土地的所有權屬于集體，農民僅僅擁有農村土地的使用權，如果在原來的土地上設置農村土地經(jīng)營權，那么農村土地經(jīng)營權就歸屬于新興的農業(yè)經(jīng)營者。從新中國成立以來，國家大力推進農村土地改革，目前我國主要的土地主體分別是以家庭為單位的農業(yè)種植戶，另一種是規(guī)模較大、具有獨立法人性質的農業(yè)公司，獨立法人在承包土地后種植農作物，擁有規(guī)范化、標準化、制度化的管理模式，相比家庭為單位的種植活動具有較大的優(yōu)勢。

二、土地經(jīng)營權的內涵

土地經(jīng)營權具有一定的獨立性，不等同于土地所有權。從字面上看，土地所有權應當包含土地經(jīng)營權，實際上兩者的權利義務不完全一樣。土地承包權與土地經(jīng)營權是兩個并不相同的概念，土地所有權包括土地承包權，與土地經(jīng)營權有本質上的區(qū)別。兩者也可能產(chǎn)生一定的聯(lián)系，就是當農民自主經(jīng)營土地的時候，土地經(jīng)營權和土地承包權是一樣的，但是一旦農民將土地通過協(xié)議的方式轉給別人之后，土地的經(jīng)營權就屬于第三方，這樣土地經(jīng)營權與土地承包權就不隸屬于同一個人。

三、土地經(jīng)營權的性質

土地經(jīng)營權一般具有兩個屬性，即債權屬性、物權屬性。其中債權屬性是由于土地的租賃而產(chǎn)生的，通過出租和轉包，能夠使租賃方獲得土地經(jīng)營權。租賃雙方經(jīng)過協(xié)商之后，針對土地的使用時間、租賃費用、租賃期限等一些條件達成共識，出租方通過土地租賃獲得收益，租賃方需要支付原來的土地使用權人一部分資金，獲得土地的經(jīng)營權。除了出租的形式以外，另一個能夠證明土地經(jīng)營權具有債權屬性的行為就是轉包，但是目前這種形式隨著農村土地改革的興起，已經(jīng)鮮少出現(xiàn)。

物權是隨著我國法律體系不斷完善而產(chǎn)生的概念，根據(jù)物權的概念對土地經(jīng)營權的屬性進行歸類，部分土地經(jīng)營權涉及物權的屬性，部分土地經(jīng)營權不涉及物權的屬性，土地經(jīng)營權是否具有物權的屬性需要根據(jù)是否進行了不動產(chǎn)登記來判斷。土地進行不動產(chǎn)登記就會涉及成本的產(chǎn)生，使土地經(jīng)營權具有一定的物權屬性。

四、土地經(jīng)營權的流轉問題

（一）土地經(jīng)營權的轉讓

土地經(jīng)營權轉讓交易的前提是土地經(jīng)營權是獨立的，不同于土地的承包權，其應當先從概念上對土地經(jīng)營權有一個明確的定義，將其與土地承包經(jīng)營權區(qū)分開來，才可以使土地經(jīng)營權流轉。農村土地在流轉的過程中，對交易人有多重限制條件，想要放開土地經(jīng)營權的轉讓，就應當適當放寬對交易人的限制。利用信息化技術手段，實現(xiàn)土地管理的信息化，建立土地經(jīng)營權流轉平臺，使交易人在平臺上有平等的交易機會，可以公平競爭。想要使土地經(jīng)營權轉讓機制更加完善，就需要明確土地經(jīng)營權的物權屬性，這樣在轉讓的時候就不必征得承包人的允許。

（二）土地經(jīng)營權的轉租與出租

土地屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)可以進行租賃，因此土地也可以租賃，土地上產(chǎn)生的土地承包權也可以經(jīng)過承包人的同意之后出租。出租與出讓的概念不同，因此在實際操作過程中的流程也不同，必須嚴格按照法律規(guī)定的條件進行土地經(jīng)營權的轉租，這樣的轉租才能夠被國家認可。為了完善土地經(jīng)營權的租賃機制，需要國家從法律層面明確土地經(jīng)營權人的權利，使其能夠在法律規(guī)定的范圍內行使土地經(jīng)營權的租賃權，并且在其行使租賃權的時候不受出租人的約束，也就是說不需要再次征得出租人的許可。目前不同的省份對土地經(jīng)營權轉租和出租的規(guī)定不同，已經(jīng)開始有省份逐步推行土地經(jīng)營權的轉租和出租改革。租賃行為中有租金作為擔保，不需要經(jīng)過出租人同意即可轉租，這種交易規(guī)則的設置在一定程度上為我國農業(yè)的健康發(fā)展奠定了良好的基礎。

五、結語

農業(yè)是中國的第一產(chǎn)業(yè)，中國是農業(yè)大國，對土地的管理直接影響中國農業(yè)的發(fā)展情況。隨著土地管理模式的不斷改革和更新，已經(jīng)將土地經(jīng)營權從土地承包經(jīng)營權中獨立出來單獨管理，這種管理模式進一步促進了農村土地的流轉，有利于進一步提升中國農業(yè)的發(fā)展水平。

（作者單位為梁山縣自然資源和規(guī)劃局）

[作者簡介：周生勇（1978—），男，山東濟寧人，本科，助理工程師，研究方向：不動產(chǎn)登記。]

參考文獻

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