淺談不動(dòng)產(chǎn)登記視角下的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)

摘 要 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)土地管理迎來(lái)了新的階段，土地改革逐漸開始，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是從原有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出來(lái)的，是為了更好地管理土地資源。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的土地管理規(guī)定，目前國(guó)家的土地管理實(shí)行登記制度。本文首先分析土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)涵和性質(zhì)，然后說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)登記中土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記要求，旨在為不動(dòng)產(chǎn)登記前提下的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn)登記 土地經(jīng)營(yíng)權(quán) 土地改革

一、引言

隨著國(guó)家對(duì)土地管理越來(lái)越重視，由于土地資源的有限性，國(guó)家開始高度關(guān)注農(nóng)村土地的管理。在原來(lái)的土地管理中，農(nóng)村的土地具有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，為了適應(yīng)現(xiàn)階段的發(fā)展規(guī)劃和趨勢(shì)，要從農(nóng)村的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，因此我國(guó)農(nóng)村土地面臨改革。想要做好農(nóng)村土地改革，就需要及時(shí)明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)涵和外延，對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有一個(gè)明確的界定，明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之間的關(guān)系和區(qū)別，以通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)路徑的優(yōu)化和改革。農(nóng)村土地的所有權(quán)屬于集體，農(nóng)民僅僅擁有農(nóng)村土地的使用權(quán)，如果在原來(lái)的土地上設(shè)置農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，那么農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)就歸屬于新興的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者。從新中國(guó)成立以來(lái)，國(guó)家大力推進(jìn)農(nóng)村土地改革，目前我國(guó)主要的土地主體分別是以家庭為單位的農(nóng)業(yè)種植戶，另一種是規(guī)模較大、具有獨(dú)立法人性質(zhì)的農(nóng)業(yè)公司，獨(dú)立法人在承包土地后種植農(nóng)作物，擁有規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的管理模式，相比家庭為單位的種植活動(dòng)具有較大的優(yōu)勢(shì)。

二、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)涵

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)具有一定的獨(dú)立性，不等同于土地所有權(quán)。從字面上看，土地所有權(quán)應(yīng)當(dāng)包含土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)際上兩者的權(quán)利義務(wù)不完全一樣。土地承包權(quán)與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是兩個(gè)并不相同的概念，土地所有權(quán)包括土地承包權(quán)，與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有本質(zhì)上的區(qū)別。兩者也可能產(chǎn)生一定的聯(lián)系，就是當(dāng)農(nóng)民自主經(jīng)營(yíng)土地的時(shí)候，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地承包權(quán)是一樣的，但是一旦農(nóng)民將土地通過(guò)協(xié)議的方式轉(zhuǎn)給別人之后，土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)就屬于第三方，這樣土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與土地承包權(quán)就不隸屬于同一個(gè)人。

三、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)一般具有兩個(gè)屬性，即債權(quán)屬性、物權(quán)屬性。其中債權(quán)屬性是由于土地的租賃而產(chǎn)生的，通過(guò)出租和轉(zhuǎn)包，能夠使租賃方獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。租賃雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商之后，針對(duì)土地的使用時(shí)間、租賃費(fèi)用、租賃期限等一些條件達(dá)成共識(shí)，出租方通過(guò)土地租賃獲得收益，租賃方需要支付原來(lái)的土地使用權(quán)人一部分資金，獲得土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)。除了出租的形式以外，另一個(gè)能夠證明土地經(jīng)營(yíng)權(quán)具有債權(quán)屬性的行為就是轉(zhuǎn)包，但是目前這種形式隨著農(nóng)村土地改革的興起，已經(jīng)鮮少出現(xiàn)。

物權(quán)是隨著我國(guó)法律體系不斷完善而產(chǎn)生的概念，根據(jù)物權(quán)的概念對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的屬性進(jìn)行歸類，部分土地經(jīng)營(yíng)權(quán)涉及物權(quán)的屬性，部分土地經(jīng)營(yíng)權(quán)不涉及物權(quán)的屬性，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是否具有物權(quán)的屬性需要根據(jù)是否進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)判斷。土地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記就會(huì)涉及成本的產(chǎn)生，使土地經(jīng)營(yíng)權(quán)具有一定的物權(quán)屬性。

四、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題

（一）土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的前提是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是獨(dú)立的，不同于土地的承包權(quán)，其應(yīng)當(dāng)先從概念上對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有一個(gè)明確的定義，將其與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)區(qū)分開來(lái)，才可以使土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地在流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，對(duì)交易人有多重限制條件，想要放開土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，就應(yīng)當(dāng)適當(dāng)放寬對(duì)交易人的限制。利用信息化技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)土地管理的信息化，建立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)平臺(tái)，使交易人在平臺(tái)上有平等的交易機(jī)會(huì)，可以公平競(jìng)爭(zhēng)。想要使土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制更加完善，就需要明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)屬性，這樣在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候就不必征得承包人的允許。

（二）土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)租與出租

土地屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)可以進(jìn)行租賃，因此土地也可以租賃，土地上產(chǎn)生的土地承包權(quán)也可以經(jīng)過(guò)承包人的同意之后出租。出租與出讓的概念不同，因此在實(shí)際操作過(guò)程中的流程也不同，必須嚴(yán)格按照法律規(guī)定的條件進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)租，這樣的轉(zhuǎn)租才能夠被國(guó)家認(rèn)可。為了完善土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的租賃機(jī)制，需要國(guó)家從法律層面明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利，使其能夠在法律規(guī)定的范圍內(nèi)行使土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的租賃權(quán)，并且在其行使租賃權(quán)的時(shí)候不受出租人的約束，也就是說(shuō)不需要再次征得出租人的許可。目前不同的省份對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)租和出租的規(guī)定不同，已經(jīng)開始有省份逐步推行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)租和出租改革。租賃行為中有租金作為擔(dān)保，不需要經(jīng)過(guò)出租人同意即可轉(zhuǎn)租，這種交易規(guī)則的設(shè)置在一定程度上為我國(guó)農(nóng)業(yè)的健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

五、結(jié)語(yǔ)

農(nóng)業(yè)是中國(guó)的第一產(chǎn)業(yè)，中國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó)，對(duì)土地的管理直接影響中國(guó)農(nóng)業(yè)的發(fā)展情況。隨著土地管理模式的不斷改革和更新，已經(jīng)將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中獨(dú)立出來(lái)單獨(dú)管理，這種管理模式進(jìn)一步促進(jìn)了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，有利于進(jìn)一步提升中國(guó)農(nóng)業(yè)的發(fā)展水平。

（作者單位為梁山縣自然資源和規(guī)劃局）

[作者簡(jiǎn)介：周生勇（1978—），男，山東濟(jì)寧人，本科，助理工程師，研究方向：不動(dòng)產(chǎn)登記。]

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