淺談不動產登記視角下的土地經營權

摘 要 隨著經濟的發展，我國土地管理迎來了新的階段，土地改革逐漸開始，土地經營權是從原有的土地承包經營權中分離出來的，是為了更好地管理土地資源。根據我國現行的土地管理規定，目前國家的土地管理實行登記制度。本文首先分析土地經營權的內涵和性質，然后說明不動產登記中土地經營權的登記要求，旨在為不動產登記前提下的土地經營權登記提供一定的借鑒。

關鍵詞 不動產登記 土地經營權 土地改革

一、引言

隨著國家對土地管理越來越重視，由于土地資源的有限性，國家開始高度關注農村土地的管理。在原來的土地管理中，農村的土地具有承包經營權，為了適應現階段的發展規劃和趨勢，要從農村的土地承包經營權中分離出土地經營權，因此我國農村土地面臨改革。想要做好農村土地改革，就需要及時明確土地經營權的內涵和外延，對土地經營權有一個明確的界定，明確土地經營權與土地承包經營權之間的關系和區別，以通過土地經營權的設立實現農村土地流轉路徑的優化和改革。農村土地的所有權屬于集體，農民僅僅擁有農村土地的使用權，如果在原來的土地上設置農村土地經營權，那么農村土地經營權就歸屬于新興的農業經營者。從新中國成立以來，國家大力推進農村土地改革，目前我國主要的土地主體分別是以家庭為單位的農業種植戶，另一種是規模較大、具有獨立法人性質的農業公司，獨立法人在承包土地后種植農作物，擁有規范化、標準化、制度化的管理模式，相比家庭為單位的種植活動具有較大的優勢。

二、土地經營權的內涵

土地經營權具有一定的獨立性，不等同于土地所有權。從字面上看，土地所有權應當包含土地經營權，實際上兩者的權利義務不完全一樣。土地承包權與土地經營權是兩個并不相同的概念，土地所有權包括土地承包權，與土地經營權有本質上的區別。兩者也可能產生一定的聯系，就是當農民自主經營土地的時候，土地經營權和土地承包權是一樣的，但是一旦農民將土地通過協議的方式轉給別人之后，土地的經營權就屬于第三方，這樣土地經營權與土地承包權就不隸屬于同一個人。

三、土地經營權的性質

土地經營權一般具有兩個屬性，即債權屬性、物權屬性。其中債權屬性是由于土地的租賃而產生的，通過出租和轉包，能夠使租賃方獲得土地經營權。租賃雙方經過協商之后，針對土地的使用時間、租賃費用、租賃期限等一些條件達成共識，出租方通過土地租賃獲得收益，租賃方需要支付原來的土地使用權人一部分資金，獲得土地的經營權。除了出租的形式以外，另一個能夠證明土地經營權具有債權屬性的行為就是轉包，但是目前這種形式隨著農村土地改革的興起，已經鮮少出現。

物權是隨著我國法律體系不斷完善而產生的概念，根據物權的概念對土地經營權的屬性進行歸類，部分土地經營權涉及物權的屬性，部分土地經營權不涉及物權的屬性，土地經營權是否具有物權的屬性需要根據是否進行了不動產登記來判斷。土地進行不動產登記就會涉及成本的產生，使土地經營權具有一定的物權屬性。

四、土地經營權的流轉問題

（一）土地經營權的轉讓

土地經營權轉讓交易的前提是土地經營權是獨立的，不同于土地的承包權，其應當先從概念上對土地經營權有一個明確的定義，將其與土地承包經營權區分開來，才可以使土地經營權流轉。農村土地在流轉的過程中，對交易人有多重限制條件，想要放開土地經營權的轉讓，就應當適當放寬對交易人的限制。利用信息化技術手段，實現土地管理的信息化，建立土地經營權流轉平臺，使交易人在平臺上有平等的交易機會，可以公平競爭。想要使土地經營權轉讓機制更加完善，就需要明確土地經營權的物權屬性，這樣在轉讓的時候就不必征得承包人的允許。

（二）土地經營權的轉租與出租

土地屬于不動產，不動產可以進行租賃，因此土地也可以租賃，土地上產生的土地承包權也可以經過承包人的同意之后出租。出租與出讓的概念不同，因此在實際操作過程中的流程也不同，必須嚴格按照法律規定的條件進行土地經營權的轉租，這樣的轉租才能夠被國家認可。為了完善土地經營權的租賃機制，需要國家從法律層面明確土地經營權人的權利，使其能夠在法律規定的范圍內行使土地經營權的租賃權，并且在其行使租賃權的時候不受出租人的約束，也就是說不需要再次征得出租人的許可。目前不同的省份對土地經營權轉租和出租的規定不同，已經開始有省份逐步推行土地經營權的轉租和出租改革。租賃行為中有租金作為擔保，不需要經過出租人同意即可轉租，這種交易規則的設置在一定程度上為我國農業的健康發展奠定了良好的基礎。

五、結語

農業是中國的第一產業，中國是農業大國，對土地的管理直接影響中國農業的發展情況。隨著土地管理模式的不斷改革和更新，已經將土地經營權從土地承包經營權中獨立出來單獨管理，這種管理模式進一步促進了農村土地的流轉，有利于進一步提升中國農業的發展水平。

（作者單位為梁山縣自然資源和規劃局）

[作者簡介：周生勇（1978—），男，山東濟寧人，本科，助理工程師，研究方向：不動產登記。]

參考文獻

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