淺談不動產(chǎn)登記視角下的土地經(jīng)營權(quán)

摘 要 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國土地管理迎來了新的階段，土地改革逐漸開始，土地經(jīng)營權(quán)是從原有的土地承包經(jīng)營權(quán)中分離出來的，是為了更好地管理土地資源。根據(jù)我國現(xiàn)行的土地管理規(guī)定，目前國家的土地管理實行登記制度。本文首先分析土地經(jīng)營權(quán)的內(nèi)涵和性質(zhì)，然后說明不動產(chǎn)登記中土地經(jīng)營權(quán)的登記要求，旨在為不動產(chǎn)登記前提下的土地經(jīng)營權(quán)登記提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn)登記 土地經(jīng)營權(quán) 土地改革

一、引言

隨著國家對土地管理越來越重視，由于土地資源的有限性，國家開始高度關(guān)注農(nóng)村土地的管理。在原來的土地管理中，農(nóng)村的土地具有承包經(jīng)營權(quán)，為了適應現(xiàn)階段的發(fā)展規(guī)劃和趨勢，要從農(nóng)村的土地承包經(jīng)營權(quán)中分離出土地經(jīng)營權(quán)，因此我國農(nóng)村土地面臨改革。想要做好農(nóng)村土地改革，就需要及時明確土地經(jīng)營權(quán)的內(nèi)涵和外延，對土地經(jīng)營權(quán)有一個明確的界定，明確土地經(jīng)營權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)之間的關(guān)系和區(qū)別，以通過土地經(jīng)營權(quán)的設(shè)立實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)路徑的優(yōu)化和改革。農(nóng)村土地的所有權(quán)屬于集體，農(nóng)民僅僅擁有農(nóng)村土地的使用權(quán)，如果在原來的土地上設(shè)置農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)，那么農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)就歸屬于新興的農(nóng)業(yè)經(jīng)營者。從新中國成立以來，國家大力推進農(nóng)村土地改革，目前我國主要的土地主體分別是以家庭為單位的農(nóng)業(yè)種植戶，另一種是規(guī)模較大、具有獨立法人性質(zhì)的農(nóng)業(yè)公司，獨立法人在承包土地后種植農(nóng)作物，擁有規(guī)范化、標準化、制度化的管理模式，相比家庭為單位的種植活動具有較大的優(yōu)勢。

二、土地經(jīng)營權(quán)的內(nèi)涵

土地經(jīng)營權(quán)具有一定的獨立性，不等同于土地所有權(quán)。從字面上看，土地所有權(quán)應當包含土地經(jīng)營權(quán)，實際上兩者的權(quán)利義務(wù)不完全一樣。土地承包權(quán)與土地經(jīng)營權(quán)是兩個并不相同的概念，土地所有權(quán)包括土地承包權(quán)，與土地經(jīng)營權(quán)有本質(zhì)上的區(qū)別。兩者也可能產(chǎn)生一定的聯(lián)系，就是當農(nóng)民自主經(jīng)營土地的時候，土地經(jīng)營權(quán)和土地承包權(quán)是一樣的，但是一旦農(nóng)民將土地通過協(xié)議的方式轉(zhuǎn)給別人之后，土地的經(jīng)營權(quán)就屬于第三方，這樣土地經(jīng)營權(quán)與土地承包權(quán)就不隸屬于同一個人。

三、土地經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)

土地經(jīng)營權(quán)一般具有兩個屬性，即債權(quán)屬性、物權(quán)屬性。其中債權(quán)屬性是由于土地的租賃而產(chǎn)生的，通過出租和轉(zhuǎn)包，能夠使租賃方獲得土地經(jīng)營權(quán)。租賃雙方經(jīng)過協(xié)商之后，針對土地的使用時間、租賃費用、租賃期限等一些條件達成共識，出租方通過土地租賃獲得收益，租賃方需要支付原來的土地使用權(quán)人一部分資金，獲得土地的經(jīng)營權(quán)。除了出租的形式以外，另一個能夠證明土地經(jīng)營權(quán)具有債權(quán)屬性的行為就是轉(zhuǎn)包，但是目前這種形式隨著農(nóng)村土地改革的興起，已經(jīng)鮮少出現(xiàn)。

物權(quán)是隨著我國法律體系不斷完善而產(chǎn)生的概念，根據(jù)物權(quán)的概念對土地經(jīng)營權(quán)的屬性進行歸類，部分土地經(jīng)營權(quán)涉及物權(quán)的屬性，部分土地經(jīng)營權(quán)不涉及物權(quán)的屬性，土地經(jīng)營權(quán)是否具有物權(quán)的屬性需要根據(jù)是否進行了不動產(chǎn)登記來判斷。土地進行不動產(chǎn)登記就會涉及成本的產(chǎn)生，使土地經(jīng)營權(quán)具有一定的物權(quán)屬性。

四、土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)問題

（一）土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓

土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的前提是土地經(jīng)營權(quán)是獨立的，不同于土地的承包權(quán)，其應當先從概念上對土地經(jīng)營權(quán)有一個明確的定義，將其與土地承包經(jīng)營權(quán)區(qū)分開來，才可以使土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地在流轉(zhuǎn)的過程中，對交易人有多重限制條件，想要放開土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，就應當適當放寬對交易人的限制。利用信息化技術(shù)手段，實現(xiàn)土地管理的信息化，建立土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)平臺，使交易人在平臺上有平等的交易機會，可以公平競爭。想要使土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓機制更加完善，就需要明確土地經(jīng)營權(quán)的物權(quán)屬性，這樣在轉(zhuǎn)讓的時候就不必征得承包人的允許。

（二）土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)租與出租

土地屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)可以進行租賃，因此土地也可以租賃，土地上產(chǎn)生的土地承包權(quán)也可以經(jīng)過承包人的同意之后出租。出租與出讓的概念不同，因此在實際操作過程中的流程也不同，必須嚴格按照法律規(guī)定的條件進行土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)租，這樣的轉(zhuǎn)租才能夠被國家認可。為了完善土地經(jīng)營權(quán)的租賃機制，需要國家從法律層面明確土地經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利，使其能夠在法律規(guī)定的范圍內(nèi)行使土地經(jīng)營權(quán)的租賃權(quán)，并且在其行使租賃權(quán)的時候不受出租人的約束，也就是說不需要再次征得出租人的許可。目前不同的省份對土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)租和出租的規(guī)定不同，已經(jīng)開始有省份逐步推行土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)租和出租改革。租賃行為中有租金作為擔保，不需要經(jīng)過出租人同意即可轉(zhuǎn)租，這種交易規(guī)則的設(shè)置在一定程度上為我國農(nóng)業(yè)的健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

五、結(jié)語

農(nóng)業(yè)是中國的第一產(chǎn)業(yè)，中國是農(nóng)業(yè)大國，對土地的管理直接影響中國農(nóng)業(yè)的發(fā)展情況。隨著土地管理模式的不斷改革和更新，已經(jīng)將土地經(jīng)營權(quán)從土地承包經(jīng)營權(quán)中獨立出來單獨管理，這種管理模式進一步促進了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，有利于進一步提升中國農(nóng)業(yè)的發(fā)展水平。

（作者單位為梁山縣自然資源和規(guī)劃局）

[作者簡介：周生勇（1978—），男，山東濟寧人，本科，助理工程師，研究方向：不動產(chǎn)登記。]

參考文獻

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