長租公寓行業(yè)融資模式探討

余水英

摘要：基于對長租公寓行業(yè)融資模式的研究，首先，闡述長租公寓行業(yè)融資模式，包括動產(chǎn)融資模式、不動產(chǎn)融資模式等。然后，分析長租公寓行業(yè)融資模式風(fēng)險，包括主體信用風(fēng)險、租賃物風(fēng)險。最后，為實現(xiàn)長租公寓行業(yè)融資模式更好發(fā)展，促進長租公寓行業(yè)的進步，給出發(fā)展一二線城市業(yè)務(wù)、保證標(biāo)的物價值與變現(xiàn)能力、完善相關(guān)政策、加強對互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用等措施。

關(guān)鍵詞：長租公寓行業(yè);融資模式;政策條例

長租公寓通常情況下主要是指，公寓運營企業(yè)對房源進行統(tǒng)一收集與裝修，通過多元化公共配套設(shè)施以及不同質(zhì)量服務(wù)的提供，吸引更多客戶進行房屋租賃。如今長租公寓行業(yè)，已經(jīng)成為我國發(fā)展的新興行業(yè)，隨著房價的不斷提升與各類因素的影響，使得人們對于房屋租賃市場有著更高需求與要求。為促使長租公寓行業(yè)的更好發(fā)展，會采取相應(yīng)的融資模式，不斷提升長租公寓行業(yè)的市場競爭力，實現(xiàn)長租公寓企業(yè)進步。所以，本文將針對長租公寓行業(yè)融資模式相應(yīng)內(nèi)容進行闡述。

一、長租公寓行業(yè)融資模式

（一）動產(chǎn)融資模式

在長租公寓的軟裝修過程中，融資公司可以為其提供相應(yīng)的資金支持與保障。融資公司與運營公司之間，可以直接進行動產(chǎn)租賃。在這一過程中，需要運營公司針對家電購買、家具購買等給出指定公司，接著租給運營公司，運營公司將已經(jīng)裝修好的房屋出租給租客，租客直接向運營公司支付相應(yīng)的房租。而運營公司需要向融資公司，支付相應(yīng)的家具租金以及家電租金等。在我國長租公寓行業(yè)發(fā)展時間不長，所以，不同的運營公司之間存在很大差異，在此情況下，單個租賃物價值并不高。基于此，融資公司在不同業(yè)務(wù)工作環(huán)節(jié)中，需要更加謹(jǐn)慎，選擇資質(zhì)較好的企業(yè)作為供應(yīng)商，盡最大可能提供回購。

（二）不動產(chǎn)融資模式

融資公司對于長租公寓的修建工作，提供一定的資金支持與保障。在融資公司以及運營公司的背后，有一定的房屋企業(yè)公司，房屋企業(yè)需要展開相應(yīng)的售后回租業(yè)務(wù)。房屋企業(yè)需要將售后回租業(yè)務(wù)的租金向融資企業(yè)支付，一般情況下，長租公寓在修建過程中，需要消耗大量資金，如果單靠房租的收入，很難在短時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠。基于此，還款來源除了可以依靠房租收入外，還可以通過房屋企業(yè)商品房銷售方式以及物業(yè)租金收取方式等。

二、長租公寓行業(yè)融資模式風(fēng)險

（一）主體信用風(fēng)險

長租公寓融資模式會存在一定的風(fēng)險，其中主體信用風(fēng)險就是其中的主要風(fēng)險之一。主體信用風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下幾點中：第一，承租人風(fēng)險。上文也已經(jīng)說到長租公寓行業(yè)，在我國屬于新型行業(yè)，不僅得到相應(yīng)的政策支持，同時涉及許多企業(yè)。比如，房地產(chǎn)企業(yè)、獨立創(chuàng)業(yè)者企業(yè)等。雖然已經(jīng)制定相應(yīng)的政策條例，但政策條例也正處于不斷的完善中，這一問題的出現(xiàn)，使得長租公寓行業(yè)進入門檻相對較低。當(dāng)融資公司參與到長租公寓行業(yè)當(dāng)中，面對的基本上都是小型企業(yè)或者中型企業(yè)，此類企業(yè)自身實力相對較弱，在實際發(fā)展中抗風(fēng)險能力有待提升，使得整個行業(yè)將會面臨更大風(fēng)險。第二，消費者風(fēng)險。長租公寓主要面對的消費者是城市中打拼的年輕群體，此類消費群體資金實力不強，在實際工作中，工作變化較快，沒有穩(wěn)定工作，工資相對較低。在這一過程中，很有可能會出現(xiàn)失業(yè)等風(fēng)險，一旦失業(yè)那么容易出現(xiàn)租房違約情況，這對于長租公寓的發(fā)展以及資金的回收會產(chǎn)生一定影響。

（二）租賃物風(fēng)險

長租公寓行業(yè)的不動產(chǎn)，通常情況下主要體現(xiàn)在兩點中，分別是土地與地面房產(chǎn)，兩部分內(nèi)容均屬于租賃性質(zhì)。在我國相關(guān)政策中，針對此類房屋不可直接進行買賣。如果將不動產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物，那么當(dāng)運營公司出現(xiàn)問題，并需要進行補償時，抵押的不動產(chǎn)無法直接變換成為現(xiàn)金，這對于融資租賃公司資金的回收會產(chǎn)生很大影響，帶來一定的損失。這就是長租公寓行業(yè)融資模式風(fēng)險中的租賃物風(fēng)險，同時也是不動產(chǎn)處置風(fēng)險。

三、長租公寓行業(yè)融資模式發(fā)展有效措施

（一）發(fā)展一二線城市業(yè)務(wù)

為實現(xiàn)我國長租公寓行業(yè)的更好發(fā)展，需要長租公寓企業(yè)能夠?qū)﹂L租公寓行業(yè)發(fā)展實際情況進行分析與了解，明確市場發(fā)展情況與行業(yè)發(fā)展情況，從而對自身的對象以及定位進行明確。從目前我國長租公寓行業(yè)發(fā)展中可以看出，在未來可以將一線城市與二線城市作為長租公寓行業(yè)發(fā)展與融資租賃的主要市場，發(fā)展一二線城市的長租公寓業(yè)務(wù)。在一線與二線城市發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)，主要原因有以下幾點：第一，一線城市與二線城市一般是人口較為集中的地區(qū)，在這一地區(qū)中，年輕群體較多，在其中有很多創(chuàng)業(yè)人員與工作人員，對于長租公寓市場有著更多需求。第二，從目前長租公寓行業(yè)發(fā)展中可以看出，長租公寓業(yè)務(wù)在一線城市與二線城市發(fā)展時間相對較長，不同的運營公司平臺對于市場需求有著正確認識，能夠明確其中的發(fā)展規(guī)律，這樣可以在很大程度上避免問題的發(fā)生。第三，一線城市與二線城市的運營平臺企業(yè)有著相對較高的資產(chǎn)價值，如果在業(yè)務(wù)發(fā)展中或者在融資過程中出現(xiàn)問題，那么有著較長的補償能力，可以更好面對并解決問題。第四，在一線城市與二線城市中，對于長租公寓行業(yè)有著較高的試產(chǎn)需求，經(jīng)常會出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。如果在實際融資租賃中出現(xiàn)違約用戶，那么將會更快尋找到其他用戶，使得運營平臺公司的還款來源得到保障。

（二）保證標(biāo)的物價值與變現(xiàn)能力

為促進我國長租公寓行業(yè)的更好發(fā)展，在長租公寓企業(yè)開展相應(yīng)融資租賃業(yè)務(wù)工作過程中，需要保證融資租賃公司動產(chǎn)標(biāo)的物的價值與變現(xiàn)能力，主要包含家具與家電。在使得其價值與變現(xiàn)能力得到保障中，要注意以下幾點問題：第一，在業(yè)務(wù)談判與辦理過程中，可以結(jié)合標(biāo)的物的壽命使用情況、貶值情況等，明確標(biāo)的物融資金額折扣，從而使得標(biāo)的物的補償損失能夠得到保障。第二，與標(biāo)的物生產(chǎn)廠家以及二手交易平臺，加強合作與交流。對于標(biāo)的物的處置，給出有效途徑，這樣標(biāo)的物的變現(xiàn)能力將會得到保障，促使標(biāo)的物變現(xiàn)價值得到保障。

（三）完善相關(guān)政策

上文說到我國有關(guān)長租公寓行業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策條例并未得到完善，為實現(xiàn)長租公寓行業(yè)更快進步，需要對相應(yīng)政策條例進行完善。在完善相關(guān)政策中，可以從以下幾點展開：第一，要及時與政府部門之間加強聯(lián)系與溝通，這樣相關(guān)政策條例的完善將會在很大程度上得到保障。第二，對于長租公寓行業(yè)不同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓條件與方法，進行完善與創(chuàng)新。在這一過程中，需要國家相關(guān)部門與政府部門，在這一過程中，將自身的作用與價值充分發(fā)揮。第二，對于相應(yīng)的稅收優(yōu)惠問題，做出相應(yīng)的創(chuàng)新工作與完善工作，通過稅收優(yōu)惠政策，實現(xiàn)長租公寓行業(yè)更好發(fā)展。

（四）加強對互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用

在如今社會的不斷發(fā)展過程中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的出現(xiàn)，對人們的生活以及工作帶來很大便利，同時，對于長租公寓行業(yè)的發(fā)展也能夠得到一定的促進作用。長租公寓產(chǎn)品在互聯(lián)網(wǎng)+行動計劃的影響之下，使得公寓中的軟件設(shè)置與硬件設(shè)置實現(xiàn)智能化與自動化，可以為人們提供更加舒適且安全的生活環(huán)境與工作環(huán)境。特別是在O2O本地生活服務(wù)類的項目合作中，能夠?qū)崿F(xiàn)對線上服務(wù)工作的補充，實現(xiàn)線上與線下之間的合作。比如，在長租公寓行業(yè)的發(fā)展中，能夠與阿里芝麻信用之間進行有效合作，推出許多高質(zhì)量服務(wù)與租房優(yōu)惠活動。比如，租金減免活動、房租月付活動以及先住后付活動等。不同活動的出現(xiàn)，都能夠在很大程度上實現(xiàn)長租公寓行業(yè)的發(fā)展，同時可以在一定程度上為住戶帶來更多便利。

（五）加強品牌建設(shè)

在長租公寓企業(yè)的發(fā)展過程中，可以通過加強品牌建設(shè)的方式。在加強品牌建設(shè)工作中，需要相關(guān)工作人員能夠針對品牌建設(shè)工作有正確認識，通過不同的方式，比如，社交網(wǎng)絡(luò)方式、新聞報道方式或者微信公眾號方式等，提升企業(yè)知名度與品牌知名度。在這一過程中，還要加強對用戶需求的分析，這樣才能保證長租公寓行業(yè)發(fā)展，以及提供的服務(wù)，能夠滿足住戶的需求。在市場中樹立良好形象，從而加強品牌影響力。

四、結(jié)束語

綜上所述，為實現(xiàn)我國長租公寓行業(yè)的更好發(fā)展，需要相關(guān)工作人員能夠?qū)ζ渲械娜谫Y模式進行創(chuàng)新與完善。在這一過程中，要做好相應(yīng)分析工作，保證長租公寓行業(yè)發(fā)展能夠與我國時代發(fā)展相符合。

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