房地產設計管理過程中的成本控制方法及要點分析

黃曉磊

摘要：隨著房地產行業持續升溫，國家不斷加大市場調控的力度來規范行業的健康平穩，房地產企業之間的競爭日漸白熱化，企業的利潤率也在逐步壓縮，在如此激烈的市場競爭環境下實現房地產企業的健康科學管理和發展就顯得尤為重要。在房地產設計管理的過程中，成本控制對設計質量有著重要的影響，同時也關系到項目實施的順利與否。要想做好房地產設計工作，保證項目工作的順利進行，就必須進行有效的成本控制，在解決管理問題的基礎上推動房地產提質增效目標的實現。

關鍵詞：設計管理，成本控制，房地產

近十幾年來國家房地產行業發展迅速，時至今日已然成為了中國經濟非常重要的組成部分，在財政收入、投資方面深深影響著社會的發展，現階段，房地產市場內部的競爭愈發激烈，企業為了在市場競爭中站穩腳跟謀得一席之地、尋求更大的發展空間、實現競爭實力的提升，紛紛將關注的重點放在成本管理與控制上，通過對設計管理過程中的成本進行嚴格有效的控制，來實現效益提升、項目順利進行的目標。

房地產設計管理過程中的成本控制主要指的是對項目的勘察、設計、施工、驗收等涉及的費用進行系統的管理，成本主要涵蓋以下幾個大的方面：地皮、施工方案設計、審批、工程施工管理驗收等，如何在保證建筑質量的前提下科學合理的控制成本提升企業的利潤是值得深入研究和思考的問題。

一、房地產設計管理過程中成本控制問題

（一）有效控制機制的缺乏

從當前房地產設計管理的普遍做法來看，成本控制僅僅是一個部門的工作，而沒有將其與其他部門工作關聯起來，這不僅是信息共享的不足，也造成了事前、事中控制的有效性缺失，甚至導致成本高的問題。成本控制的主要依據就是設計方案，但是財務報告通常滯后于核算，這會對房地產設計的進行造成較大影響，也增加了房地產開發的風險。目前的房地產設計管理者將更多的精力放在建筑的可靠性，專業技術人員聚焦于如何更好地優化結構設計，施工人員專心于更加高效地進行建筑施工，在整體上而言房地產企業內部的成員之間尚未形成高效的聯動體系，造成了成本控制上處于被動。

（二） 控制制度不夠完善

當前的多數房地產企業在開展設計工作的過程中，并未制定出完善的成本控制制度，相關責任不夠明確，導致成本問題難以得到有效解決。在成本控制制度不夠完善的情況下，房地產設計無法根據實際需求來進行成本分析，更是無法形成對成本的分階段研究，導致成本控制無法發揮出應有的約束作用，形成了單純追求設計質量而不顧成本消耗的不良局面。縱觀房地產企業的設計伊始階段大部分是財務部門進行資金預算和財務撥付，成本的控制制度在實際的操作過程中落實不到位，沒有標準化的流程可以參照。企業往往將各個部門的成本進行分割，彼此之間相對獨立地進行推進，這就造成了成本控制整體的不協調。

（三）控制技術比較落后

許多房地產企業在設計管理過程中，仍然沿用傳統落后的成本管理手段，無法跟隨發展的需求而更新技術。首先，資本管理方案缺乏科學性，常常出現預算不足、預算方式陳舊，而無法適應市場變化的問題，其次，有些設計部門在開展工作的過程中不注重信息技術的應用，不熟悉BIM技術輔助預算的模擬操作流程，最后，有些項目設計中無法根據實際情況的變化而進行理念的調整，導致設計與城市規劃要求不符，帶來了后續設計方案反復修改的麻煩。沒有充足的、真實可靠的數據作為參考，在成本控制方面就無法做出科學準確的判斷，成本控制的效果自然就大打折扣。

（四）施工設計不完善，材料設備選用不合理

房地產項目的規劃階段分為前期方案以及實際施工圖紙，很多企業在實際的建筑過程中經常將過多的精力耗費在前期方案的設計，這就造成了實際施工圖紙的設計時間被大幅度擠占，造成了實際施工再進行圖紙的完善和補充，施工設計的不完善造成了成本的增加，嚴重浪費了開發的資源。絕大部分的購房者追求的平民化的生活，房地產開發商的產品不能過度追求奢華高檔，否則就會造成資金占用過多造成企業的現金流動性變差，與此同時更會延長銷售的周期，拖長資金的回攏時間。房地產企業要在充分保證質量的前提下選擇合理的材料設備實現最優化組合為客戶提供優質服務。

二、房地產設計管理中影響成本控制因素

（一）方案策劃

一些房地產在構思規劃的階段就未能對當地實際情況進行充分的考慮和研究，導致整個項目規劃因不符合實際情況而帶來了后續設計工作中的難題，還有些房地產設計時沒有制定科學的成本控制目標，也沒能建立完善的控制體系，導致項目管理缺乏全方位考慮，無法為項目的具體實施提供依據，還有些項目方案在沒有預測規劃環境變化的情況下就進行設計，無法按照變化情況進行優化，對項目周期造成了負面影響。項目方案策劃是影響房地產設計管理過程中成本控制非常重要的部分，需要反復論證科學規劃才能切實可靠地為成本控制提供依據。

（二）系統設計

房地產設計中，需要從功能、結構、用途等層面對建筑進行全面考慮，要做好電梯、配電、排水、排風、供暖等基礎設施的安排。在法律規范愈發精細的前提下，房地產設計有關的數據應當更加精準，相關部門也需要就設計做出配合，還需要協調好消防、電力、給水等不同部門。因此，房地產設計相關的數據信息也是影響設計科學性的重要因素，也會對成本構成間接的影響，只有在各部門的積極配合下做好調研，才能真正增強設計的實效，解決好實際設計問題。

（三）材料選擇

在房地產設計中，要對材料成本進行重點關注，為成本控制目標的實現奠定基礎。尤其是當前設計方法比較穩定的情況下，確定設計方案之后，從材料中尋求成本降低的空間已經成為有效選擇。一般情況下，在構思設計的時候就可以將材料選擇考慮在內，設計與材料成本考慮同步進行，在考慮實用性的基礎上分析材料之間的成本差異，設計過程中對材料質量、類型、品牌等數據進行全面考量，使用合格的材料并控制好成本。

（四） 設計質量

房地產設計的質量是成本控制的重要環節，設計圖紙的科學規范以及建筑施工文件的標準化程度將非常直觀地影響施工階段的資金使用，房地產設計方應當盡可能科學規范標準地提供施工細節。當前的建筑施工應用到的材料、技術繁多，設計工作要保質保量，做到精細化標準化才能降低成本。

三、房地產設計管理中成本控制措施

（一）明確產品定位，注重設計質量

清晰明確的產品定位能夠更加科學合理地滿足不同層次客戶的需求，如此一來才能打造火爆的銷售狀況，在最短的時間內以較高的利潤價格將房子售賣一空。清晰明確的產品定位能夠大幅度地降低樓房庫存高企的風險，加快資金回攏，將成本風險降低到最小的控制水準。如果房地產開放商在設計初始階段沒有找準自身的產品定位，企業領導層過于主觀盲目跟風毫無疑問就會造成產品定位不明確，風格不固定大幅度增加設計成本的問題出現。找準自身的產品定位一方面而言可以更加快速地銷售出去另一方面能夠更好地把握市場風向，降低成本，提升房地產企業在市場上的競爭力和品牌影響力。

房地產設計直接決定著房地產項目的難度、資金投入、工期等，設計方案一旦敲定便大致決定了項目的成本，在滿足項目基本功能的基礎上進行細致的優化能夠顯著地降低建筑施工的成本。房地產企業應當盡可能選擇資質較高的設計方以更好地保障項目的設計質量盡可能少地更改設計方案，最大限度地降低因為設計圖紙更改而造成的施工周期增加，也能更好的降低房地產項目的資金投入，加快項目的施工進度，實現房地產項目順利進行。

（二）建立健全成本控制責任機制

成本控制是房地產設計管理實現提質增效的有效手段。在當前的成本控制中，主要存在責任不清、制度執行力差的問題。針對問題，房地產企業應當分層級設置好成本控制責任，只有這樣才能達到有效控制成本的目的。首先，以設計細節為著手點，對成本控制內容、要求進行全面、準確的分析，針對設計進行獨立的預算，真正將成本變化的情況反映出來，其次，要對成本支出進行嚴格的考核，管控好成本支出的各個環節，根據各項信息展示影響成本的因素，分析出可改進的空間，最后，通過績效考核和獎懲機制來約束成本控制，在招標投標、技術利用、材料使用等不同環節中明確控制責任，尋找成本控制的優化空間。房地產企業可以經常請業內的專家教授來蒞臨指導和成本預算的論證，通過講座培訓的形式提升成本控制水準和進一步提高的余地。

（三）運用成本控制的科學理念

要想提升房地產設計管理中的成本控制有效性，就必須提升控制水平，建立科學的成本控制體系，有效解決技術落后問題。第一，認清成本控制的重要性，組織、協調各部門參與成本控制，從設計實施的過程有效提升部門的成本控制效果，第二，對成本控制可行性進行深入研究，對成本進行科學估算，全面預測控制過程中的風險，按照房地產設計要求和進度進行風險管控，最大限度保證項目實施中的成本在合理的范圍內，第三，事前與事中控制相結合，以事中控制為重點，分階段實施成本計算與控制，保證成本控制的有效性、持續性。再者，要逐步確立成本控制的績效考核機制，要下大力氣在整個項目的設計施工過程中對資金的支出進行系統細致的審核，確保成本的可控性。

（四）強化具體項目成本控制操作

通過對細節的管控與處理，加強重點階段的成本控制，能夠真正有效地解決房地產設計的成本問題。一方面，要全面控制設計的具體流程，緊緊圍繞流程的優化明確設計分工，通過借鑒成本控制經驗、執行現有機制來加強設計管理中的成本控制，另一方面，房地產設計管理的過程中，要明確指標限額，在保證設計經濟性的基礎上，對設計成果進行分階段成本估算，對設計的具體環節進行成本跟蹤，提升成本控制有效性。

四、結語

要想對房地產設計進行有效的成本管理與控制，就必須通過制度的完善、理念的更新以及具體操作的把控等有效措施來開展，積極需求成本優化、改進的空間與途徑，真正解決房地產設計管理中的問題，保證項目設計和項目實施的順利進行。

參考文獻：

[1]呂冠良：房地產設計階段成本優化控制措施[J]，城市建筑，2019（06）：168-169。

[2]張明亮：房地產開發項目建筑設計階段的成本控制分析[J]，地產，2019（07）：60-62。

[3]顧育青：基于成本控制考慮的房地產設計管理要點探析[J]，住宅與房地產，2018（33）：1+16。