淺析興業銀行哈爾濱支行個人住房貸款業務

【摘要】近年來，我國社會經濟實現快速發展，人們對住房需求也不斷增加，為我國商業銀行的個人住房貸款業務提供了更好的發展機會，隨著商業銀行改革進程不斷加快，我國各大銀行之間的競爭愈來愈激烈，而其個人住房貸款業務的開展更加提高了銀行間的競爭力。然而在業務實際開展中，個人住房貸款業務存在較大的違約風險，這會對銀行造成一定的損失。目前，我國的房地產市場總體形勢不容樂觀，對于大多數的二線、三線城市來說會存在很大的庫存壓力，并且結構性調整仍在進行，難以應對市場變化的企業將會在激烈的競爭中被淘汰。本文以興業銀行股份有限公司哈爾濱支行（以下簡稱“興業銀行哈爾濱支行”）個人住房貸款業務為例，找準本行業務主要存在的問題，并且結合所學理論知識，對實際情況提出一些建議和彌補措施，使興業銀行哈爾濱支行個人住房貸款業務健康并充滿活力。

【關鍵詞】個人住房貸款??操作風險??信用風險

一、引言

（一）本研究的目的與意義

（1）本研究的目的。從我國中央經濟會議將房地產去庫存納入具有結構性的五大改革任務之一，各地的政府以及相關的部委都是十分積極的采取一些措施推動去庫存行動的開展。目前，經濟發展水平不斷提高，一些發達城市的地價和房價也是不停地增長，使大多數的居民都無法購買。如今，存在的住房貸款政策被場外配資所代替，打亂了房地產金融的平衡，有時還會出現“零首付”的情況，加大了出現風險的概率。隨著個人住房貸款業務的高速發展，實體經濟停滯緩慢發展、經濟結構轉型調整期，金融市場的風險性在這些情況的影響下，慢慢的表現出來。因此，個人住房貸款的違約風險成為了金融行業風險中最需要關注的，從而造成了風險控制壓力不斷加大。十九大報告明確的表明住房是供人民住的，不能出現炒房子的情況，積極建立相關的制度、增加更多的渠道來保障人民的權益、租購并舉的住房制度，從根本上解決人們的住房問題。這樣的政策預示房價將下跌，也會使一部分人只租房不買房，未來銀行個人住房貸款的壓力應會逐漸減緩。在這樣的背景下，現階段主要問題仍是避免或是盡量降低個人住房貸款的風險，同樣是相關房地產行業管理者與大多數銀行最需要關注的問題。選題研究的主要內容就是去了解并發現興業銀行哈爾濱支行個人住房貸款的現狀以及存在的一些問題，并參考國內外的研究理論，制定出有效的風險防范與解決問題的策略。

（2）本研究的意義。本文研究的意義是由于個人住房貸款的興起，對從前的不良貸款情況有了一定的改善和調節，使整個貸款行業向更加積極的方向邁進。本為重點研究的對象是興業銀行哈爾濱支行。重點剖析其個人住房貸款業務。首先介紹了興業銀行哈爾濱支行的成立及貸款業務的發展現狀。并從現狀中總結出其不足之處以及需要提升的地方。本文通過文獻、歸納、定性等多種研究分析的方法進行課題論證。通過閱讀大量中外期刊文獻，了解個人住房貸款的歷史及現狀，從中總結規律，然后對比本文研究的主要對象及其經營情況，找出其不足之處并剖析其原因，一一對比給出發展建議。為興業銀行哈爾濱分行的進步提供助力。

（二）國外研究文獻綜述

國外個人住房貸款的歷史要早于國內，因此發現的問題以及提出的策略要優先與國內，體系相對更成熟。本文根據國外一些文獻重點研究方向概括如下：

（1）美國個人住房貸款發展歷程與現狀。美國是個人貸款業務起步比較早的國家，MacDonald，Daniel（2019）在文中講述1915年美國出現了信用卡，成為個人消費信貸的標志。美國個人住房貸款發展了近一個世紀，已經擁有了一個較為完備的體系，個人住房貸款約占銀行貸款總額的25%左右，成為了銀行業務發展的一個重大項目。首先美國擁有發達的發地產金融一級市場。一級市場實現了貸款多樣化，方式方法不斷創新，可以制定不同的貸款產品匹配人們的需求。其次美國建立了完善的房地產金融二級市場，可以在此區域進行交易，來減輕其他機構的負擔，減輕貸款機構資金負擔，加速資金流轉。

（2）英國個人住房貸款發展歷程與現狀。Rodriguez-Planas，Nuria（2018）在文中講述英國住房在發展初期產生的貸款皆有政府擔保，因此貸款業務發展繁榮，個人收入用于支持還款部分免稅。?據世界銀行統計：目前英國個人居住的房屋中公占房比例達27%，自住房比列為68%，英國住房金融占信貸總量的45%。從此可以得出，英國住房是由政府強力支持，目前英國住房有專業的金融機構，同樣減輕民眾住房負擔。

二、興業銀行哈爾濱支行個人住房貸款業務存在問題

（一）貸款人的不可預測性較強

貸款業務是興業銀行哈爾濱支行的一個重要分支，其中隨著近些年來房地產市場火熱，個人住房貸款顯得尤其重要，占總貸款業務的比例很大，因此如何挑選合適的貸款人也是本行存在的一個重要問題。在許多失敗的案例中，總結出了以下經驗：貸款人的身體狀況，家庭狀況，工作情況以及銀行現有存款都會影響貸款人的信用狀況。對其進行細致的分類調查后發現，興業銀行哈爾濱支行主要貸款年齡段在26到60歲之間，其中50到60歲這個年齡段違約率較高，26到40歲違約率較低，50到60歲主要原因為身體狀況不佳，無法保證繼續還款，銀行對此類事件沒有完善的解決辦法。另外，工作穩定的貸款人違約率較低。比如公務員的違約率要小于自由職業人。原因為公務員事業穩定外調的幾率較低并且有事業單位為其作保障而自由職業貸款人可能隨意變更居住地以及工作。此外，銀行存款多每月工資高的借款人違約率低。通過這些歸納總結，銀行可以篩選掉符合違約率大特點的借款人，并且可以根據具體情況，做出違約情況的比率，選擇優質的借款人，在此方面降低銀行貸款風險。

（二）銀行沒有及時更新管理理念

近年來，國內經濟迅速發展，銀行業務量陡然增多，大部分員工工作量超出承受范圍，使他們沒有精力對實際業務進行細致的分析。比如現今銀行都存在的拉貸款存款等問題。如果員工無法完成業績銀行會給出嚴厲的懲罰制度，導致了許多員工為了完成業績指標不按實際流程，這樣過程中無法避免出現許多差錯，比如沒有仔細調查貸款人的背景，或是許多貸款是親屬或者中間商已經負責人代簽，一旦貸款人不及時支付貸款，最終的結果就是造成合同完全無效，由銀行承擔全部損失。并且銀行只顧實際業務數量忽略了對員工職業道德的培養，也沒有明確的嚴格的對此類問題的懲罰文件，缺少員工職業道德培訓的計劃以及時間。同時沒有一套完整的獎懲制度，導致了許多員工不需要承擔后果與責任，使員工更加膽大，故意為銀行造成損失。另外，沒有經過系統培訓，員工也可能無法辨認許多騙局，銀行也可能會調入房地產商以及中介的陷阱之中。這也就成為了興業銀行哈爾濱分行第三個個人貸款風險的主要原因。

三、改善興業銀行哈爾濱支行個人住房貸款業務對策

（一）深入調查客戶背景

為將銀行承擔的壞貸風險降到最低，興業銀行哈爾濱支行采取了這樣的辦法。將信譽良好的，還貸能力較強的客戶作為優選，剔除一些信用評級較低的客戶。于是開展實地考察，建立起比較全面的客戶信息庫。最好是能夠一對一進行服務，可以深入的了解貸款人的資金走向，還款依托對象，收入水平，社會人情狀況，抵押物的表現價值，是否真正的用在購買住房，是否用作他用，評估并分析出是否具有回資能力，并進一步驗證購房交易的存在性。著重選拔客戶為高薪對象，比如企業高層管理人員，或者那些具有職業保障的人員，必須國企員工，還有一些自身擁有高端技術的人，他們具有較強的還款能力。

（二）增強員工防范風險意識

針對提高員工的道德水平以及防范意識我認為在銀行內部有以下三種辦法：第一，一定要定期給員工進行培訓，并且明確員工沒有完成必要的工作所要承擔的責任，可以提高員工的道德水平。第二，要定期分享給員工一些最新騙貸的手段，提高員工的防范意識，以此來提高員工的工作水平。第三，要給員工適當的工作，避免員工過度疲勞，在貸款業務中造成不必要的失誤，由銀行來買單。在銀行外部可以進行大眾監督，客戶為員工打分等制度，及時糾正員工所犯下的錯誤。

四、結論

近年來，隨著社會不斷進步發展，住房的需求量增大，個人住房貸款業務逐漸興起，為哈爾濱支行的盈利做出了最大貢獻，但是貸款的交易量增加，在此過程中出現了許多的問題，十九大報告已經表明，我國的房子要滿足人們的需求，不要用通過倒房賣房來賺取錢財，我們必須建立一個規范的行為，用更多的方法來為人們的需求提供幫助，同樣提倡租房，并且我國已經在部分地區有租房試點，但是效果并不明顯，房價并沒有大幅度改變，因此對這里無法細致的研究。但是本文通過了解興業銀行哈爾濱支行的案例，發現了一些問題所在，并提出了意見和建議，希望對此銀行的貸款業務發展有一些幫助。

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作者簡介：李婉寧（1996-），女，上海大學，金融專業碩士研究生，證券投資。