房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策研究

符德友

摘要：近幾年來，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，同時(shí)行業(yè)競爭也越來越激烈，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模大小及專業(yè)管理能力也參差不齊，從而不可避免地會(huì)產(chǎn)生各種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。文章對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)進(jìn)行闡述，分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范存在的主要問題，在此基礎(chǔ)上提出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防范

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)特的行業(yè)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)除了具有一般企業(yè)所共有的特性，如客觀性、全面性、不確定性等，還具有其獨(dú)有的特征，主要包括以下三個(gè)方面。

第一、國家的宏觀調(diào)控政策，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。國家的每一輪宏觀調(diào)控都有其深層次的原因，當(dāng)房地產(chǎn)投資過熱，房價(jià)上漲過快時(shí)，國家就會(huì)出臺(tái)抑制政策，如限購、限售、限貸政策等;當(dāng)房市低迷時(shí)，國家就會(huì)出臺(tái)刺激鼓勵(lì)政策，如降低首付比例、貸款利率優(yōu)惠政策等。這些調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響非常大，若不能及時(shí)采取有效措施來應(yīng)對(duì)，就會(huì)形成巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第二、項(xiàng)目投資規(guī)模大，所需周轉(zhuǎn)資金多，會(huì)給企業(yè)帶來巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)，其開發(fā)成本本身就很高，所需投入資金就大。大多數(shù)房企的自有資金是有限的，一般都不會(huì)超過投資總額的30%，其余的開發(fā)資金除了預(yù)售資金外，均依靠外部融資。由于多數(shù)小型房企的融資條件有限，能融到的資金成本會(huì)相當(dāng)高，這就會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第三、項(xiàng)目開發(fā)周期長，容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目從取得土地到竣工交付一般要經(jīng)過很長的周期，開發(fā)規(guī)模大的項(xiàng)目可能要七八年時(shí)間，開發(fā)周期越長，不確定性因素就越多，如政策的變化、市場(chǎng)的變化、消費(fèi)者的購房偏好變化等，就越容易產(chǎn)生各種風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范存在的主要問題

（一）對(duì)國家宏觀政策和市場(chǎng)發(fā)展變化缺乏前瞻性

房地產(chǎn)企業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展具有積極的指導(dǎo)意義。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也必然會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。近年來，國家相繼出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策，如限購、限售、限貸、培育租賃市場(chǎng)以及貸款利率調(diào)整、土地供給等政策，這就會(huì)導(dǎo)致部分地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，銷售出現(xiàn)下滑，資金運(yùn)作不流暢，從而加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的決策層要有政策的前瞻性，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)策略。除了一些大型房企有專門的政策研究部門，很多中小企業(yè)都是滯后的。

（二）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)通過融資方式所籌集的資金與所有者投入的資金之間的比例關(guān)系。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模大，動(dòng)輒數(shù)億、數(shù)十億，這些資金主要來源于所有者投入的資金、金融機(jī)構(gòu)的貸款、其他企業(yè)借款、開發(fā)產(chǎn)品的銷售款，以及施工方、供貨商的墊資等。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)高于其他企業(yè)，正常在70%左右，有些房企的負(fù)債率高達(dá)80%～90%。但所有者投入的自有資金比例通常不超過30%，而且因?yàn)閲艺呦拗?，房地產(chǎn)企業(yè)拿到銀行的項(xiàng)目開發(fā)貸相當(dāng)困難，有超過50%均來自于非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款和民間高利貸，資金成本相當(dāng)高，企業(yè)一旦銷售業(yè)績下滑，資金回籠慢，就很容易出現(xiàn)難以支付到期本息的窘境。當(dāng)然，適當(dāng)負(fù)債有利于企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，提高市場(chǎng)競爭力，增加財(cái)務(wù)杠桿，減低企業(yè)綜合資金成本，同時(shí)利息還有抵稅效應(yīng)，但過多的負(fù)債會(huì)加劇企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）融資渠道和融資方式單一

隨著金融改革深化和資本市場(chǎng)發(fā)展完善，企業(yè)的融資渠道和融資方式呈現(xiàn)出了多元化。融資渠道有國家財(cái)政資金、金融機(jī)構(gòu)信貸資金、個(gè)人閑置資金、企業(yè)自有資金、境外資金等。融資方式有內(nèi)部融資、股權(quán)融資、債務(wù)融資和銷售資產(chǎn)融資。股權(quán)融資主要包括吸收其他法人單位或個(gè)人的投資、發(fā)行股票等。債務(wù)融資主要包括銀行借款、發(fā)行債券、融資租賃等。很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有權(quán)衡各種融資渠道和融資方式的利弊，只要能融入資金，解決項(xiàng)目發(fā)展的燃眉之急，管它來源于哪里和多高的利息。且由于小型房地產(chǎn)企業(yè)本身融資條件有限，其融資渠道和融資方式主要來自于小貸公司和民間高利貸。這樣很容易使企業(yè)陷入不能按時(shí)償還到期本息的困境，同時(shí)也降低了投資者的收益水平。

（四）企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度不健全

很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制缺乏完善的制度，有些企業(yè)雖然有制度，但只是流于形式，沒有審計(jì)監(jiān)督機(jī)制。相關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體制、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法、如何進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部監(jiān)督與評(píng)估等均不夠完善。很多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制制度都側(cè)重于事后控制，而對(duì)于事前控制和事中控制的重視程度不夠，沒有真正達(dá)到預(yù)防和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（五）預(yù)算管理不完善

房地產(chǎn)企業(yè)因其投資規(guī)模大、回報(bào)高，項(xiàng)目的投資回收周期長，資金占用時(shí)間長數(shù)量大，受國家政策的不可控風(fēng)險(xiǎn)制約，這些特性就決定了房地產(chǎn)企業(yè)做好預(yù)算管理的必要性。然而一些房地產(chǎn)企業(yè)特別是小型房企根本沒有周密的開發(fā)計(jì)劃和詳細(xì)的項(xiàng)目預(yù)算，如開發(fā)建設(shè)進(jìn)度、銷售節(jié)點(diǎn)、資金回籠計(jì)劃、工程款支付計(jì)劃、目標(biāo)利潤等，這極有可能導(dǎo)致企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中盲目決策，資金鏈容易斷裂。有時(shí)為了趕工期、搶進(jìn)度，經(jīng)常是邊改圖紙邊施工，導(dǎo)致設(shè)計(jì)概算突破概算指標(biāo)、施工圖預(yù)算突破設(shè)計(jì)概算、竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破施工圖預(yù)算。這就會(huì)造成企業(yè)的開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用得不到合理的控制，引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

（一）研究國家政策導(dǎo)向，并積極關(guān)注國家政策變化

國家每出臺(tái)一項(xiàng)房地產(chǎn)政策都有它的背景，跟國際、國內(nèi)形勢(shì)息息相關(guān)，如其他國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)基本面、房價(jià)走勢(shì)等等。國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)制定的政策也正反映了國家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展態(tài)度以及發(fā)展趨勢(shì)。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極關(guān)注國家政策的變化，從政策的導(dǎo)向來分析房地產(chǎn)行業(yè)的走向以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的影響，分析對(duì)企業(yè)帶來的是機(jī)遇還是挑戰(zhàn)，從而采取措施調(diào)整投資、融資、經(jīng)營等戰(zhàn)略，積極應(yīng)對(duì)，增加收益降低風(fēng)險(xiǎn)。

（二）做好市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行充分的可行性分析

一是根據(jù)國家政策導(dǎo)向，對(duì)可以投資于哪些項(xiàng)目進(jìn)行研究。如我國近年來對(duì)養(yǎng)老、旅游、特色小鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)予以高度關(guān)注，房地產(chǎn)企業(yè)可適時(shí)把重點(diǎn)放在養(yǎng)老、旅游、特色小鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)的投資上面。

二是投資方向確定下來后，就要成立專門的調(diào)研團(tuán)隊(duì)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。從宏觀環(huán)境、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況、消費(fèi)者購買行為、城市房地產(chǎn)供應(yīng)狀況、項(xiàng)目中長期主要競爭者等方面做好周密的調(diào)研，并出具可行性研究報(bào)告。

經(jīng)過這樣的市場(chǎng)調(diào)研可以有效避免盲目跟風(fēng)的情況發(fā)生。同時(shí)，在項(xiàng)目投資前進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)研和相對(duì)準(zhǔn)確的項(xiàng)目預(yù)測(cè)和預(yù)算，有助于房地產(chǎn)企業(yè)做出科學(xué)合理的投資決策。

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，使融資渠道多元化

資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化從狹義上講是指債務(wù)融資與權(quán)益融資的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。從廣義上講資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化除包括債務(wù)融資與權(quán)益融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化外，還包括內(nèi)部融資與外部融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化;短期融資與長期融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

房地產(chǎn)企業(yè)適度的負(fù)債經(jīng)營，可以達(dá)到抵稅效應(yīng)，增加收益，提高企業(yè)價(jià)值。但過度負(fù)債經(jīng)營，可能會(huì)出現(xiàn)到期不能償還巨額的本金和利息，而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。房地產(chǎn)企業(yè)本身投資規(guī)模大，資金需要量大，若房地產(chǎn)企業(yè)處于成交量萎縮、貨幣政策緊縮時(shí)，資金壓力就會(huì)變得很大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加劇，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)資金的管理，制定科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)。

首先要提高權(quán)益性資金比例，降低債務(wù)資金占比。如吸收法人單位或個(gè)人的直接投資，引入戰(zhàn)略投資者;上市公司還可通過發(fā)行股票（配股和定向增發(fā)）來進(jìn)行權(quán)益融資。

其次通過制定嚴(yán)格的銷售回款制度，加快銷售資金的回流，同時(shí)在合理期限內(nèi)推遲各種工程款、材料款等應(yīng)付款項(xiàng)的支付，通過內(nèi)部挖潛，減低外部融資的數(shù)量。

第三，適當(dāng)提高長期借款比率。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)在期限上呈現(xiàn)短期化，長期負(fù)債率過低，其資金鏈?zhǔn)执嗳?，一旦出現(xiàn)突發(fā)狀況，使得企業(yè)經(jīng)營受挫，企業(yè)就會(huì)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)。

第四，做好現(xiàn)金流量預(yù)算。根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算，編制現(xiàn)金流量預(yù)算;根據(jù)資金缺口，合理選擇融資渠道和融資方式;對(duì)現(xiàn)金作出合理的安排，保持現(xiàn)金的流動(dòng)性，提高現(xiàn)金的盈利能力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（四）完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

企業(yè)內(nèi)部控制是對(duì)企業(yè)的人、財(cái)、物以及各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)實(shí)行有效監(jiān)管的過程。建立和實(shí)施一套統(tǒng)一、高質(zhì)量的企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系，有助于提升企業(yè)內(nèi)部管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。建立內(nèi)部控制制度必須要遵循全面性原則、重要性原則、制衡性原則、適應(yīng)性原則和成本效益原則。建立和完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，可以從以下幾方面著手。

首先，要建立規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)和議事規(guī)則，并結(jié)合公司具體經(jīng)營情況和內(nèi)部控制要求設(shè)置內(nèi)部機(jī)構(gòu)，明確職責(zé)權(quán)限，將權(quán)利與責(zé)任落實(shí)到各責(zé)任單位與個(gè)人。

其次，梳理公司各項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)事項(xiàng)，并針對(duì)具體業(yè)務(wù)和事項(xiàng)建立標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行控制，將關(guān)鍵控制點(diǎn)落實(shí)到位。如銷售業(yè)務(wù)、采購業(yè)務(wù)、招標(biāo)業(yè)務(wù)、資金活動(dòng)以及合同管理等業(yè)務(wù)，要抓住關(guān)鍵控制點(diǎn)并采取相應(yīng)的控制措施，防止和減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

最后，企業(yè)的監(jiān)管部門要定期對(duì)內(nèi)部控制的有效性進(jìn)行全面評(píng)價(jià)、形成評(píng)價(jià)結(jié)論、出具評(píng)價(jià)報(bào)告;還要聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行審計(jì)。從而對(duì)內(nèi)部控制的各項(xiàng)缺陷進(jìn)行整改和優(yōu)化。

（五）加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)算管理是企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)的事前、事中和事后的全過程管理。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理應(yīng)以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)，以工程項(xiàng)目預(yù)算為核心，以工程形象進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在取得項(xiàng)目后根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略及開發(fā)計(jì)劃，進(jìn)行一系列的估算、概算和預(yù)算，即從投資測(cè)算階段的項(xiàng)目估算，到規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目概算，再到施工圖確定后的項(xiàng)目預(yù)算，并根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度逐步細(xì)化，每一個(gè)階段都應(yīng)有嚴(yán)格的控制標(biāo)準(zhǔn)和控制重點(diǎn)。只有這樣才能對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行合理的規(guī)劃，才能做到何時(shí)投，投多少，資金來源，開發(fā)計(jì)劃，合同如何簽，銷售計(jì)劃，資金回籠計(jì)劃等一系列問題都盡在掌控中，使企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

所有這些都離不開一整套適合本企業(yè)的預(yù)算管理體系，從事前預(yù)算的編制，執(zhí)行過程中的控制，以及事后的評(píng)價(jià)與考核，都有詳細(xì)的規(guī)則。只有這樣才能真正發(fā)揮預(yù)算管理的作用，從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已過去，而且國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管也越來越嚴(yán)，市場(chǎng)競爭也越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想生存下來并能可持續(xù)發(fā)展，唯有加強(qiáng)企業(yè)管理，規(guī)范各項(xiàng)規(guī)章制度，從而降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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（作者單位：江蘇萬嘉置業(yè)有限公司）