合同一方解除，已經登記的不動產該如何處理

摘要：根據一則案例，提出問題：合同一方解除，已經登記的不動產該如何處理？經分析認為，因生效法律文書產生的合同解除，辦理不動產房屋撤銷登記更為合理、科學。

關鍵詞：合同;不動產;案例

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）05-0043-45

收稿日期：2020-04-09

案由：有一則案例，甲與乙簽訂了一份房屋買賣合同，將自己名下的一套住房賣給乙，合同約定由乙支付定金后辦理不動產房屋所有權的轉移登記手續，乙在取得不動產權證書需向銀行貸款，后一并支付剩余房款。甲、乙雙方到不動產登記機構辦理完不動產轉移登記，因乙的原因無法支付余下房款，但乙卻不愿意返還房屋，甲為此訴至法院，要求乙返還自己的房屋，最后法院判決解除甲乙之間的房屋買賣合同，要求乙返還房屋。甲、乙到不動產登記機構辦理相應登記時卻遇到了麻煩，不動產登記機構認為需要辦理轉移登記，按重新辦理轉移登記的要求，甲、乙需承受十幾萬元的稅收。

基層不動產登記部門會經常碰到這樣的問題，類似情況該如何辦理相應不動產登記？為此，也有學者進行專門的論述，在法院及不動產登記業內引起很大爭議，爭議焦點主要是如下兩點：一是到底按什么登記類型辦理相應手續;二是登記時是否要繳納稅費。為此也形成兩種主要觀點：不動產房屋轉移登記觀點和不動產房屋撤銷登記觀點。本文從合同解除的法律后果、物權登記理論依據以及該如何操作等幾個方面闡述這兩種觀點的區別。

1 不動產房屋買賣合同解除后的法律后果

根據我國《合同法》的規定，合同解除是指合同所創設的合同債權債務終止、權利義務的終止。尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據合同的性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。

第一種觀點認為，合同解除不影響合同的效力。持房屋轉移登記觀點，主要從以下兩方面把握合同解除后的法律效果：一是合同解除并不影響合同的效力，比如解決合同糾紛的條款、清理結算條款等，不因合同解除而終止。且合同解除不同于合同無效或合同撤銷，并不發生使合同歸于消滅的效力。二是合同權利義務終止，只不過是使合同的行使受到阻止，尚未得到履行的債務可拒絕履行，對于已履行的債務，則發生新的返還債務。

上述案例中甲、乙的房屋買賣合同已成立，由此產生的房屋轉移登記當然是合理的，現合同被法院判決解除，只是發生了新的返還債權債務，應按新的轉移辦理，同時還應由新的轉移繳納相應稅費。

第二種觀點認為，合同解除后權利義務溯及至合同成立時自始終止。持房屋撤銷登記觀點，主要從以下幾點理解合同解除后的法律效果：一是因房屋買賣合同是非繼續性、一時性的合同，所以經解除的房屋買賣合同有溯及力，雖然違約責任的承擔不因合同解除而受影響，但權利義務的主給付義務、從給付義務溯及至合同成立時自始終止，在這一點上，解除的效果與合同撤銷的效果相同。二是對于未完成的給付，給付義務通過解除歸于消滅;原認定已履行的給付，成為無法律上原因，應作不當得利返還。

上述案例中，甲、乙訂立房屋買賣合同，合同解除后，除清算結算條款外，合同給付義務自始不存在，交付價款自始也不存在。

2 兩種觀點不動產物權登記的理論依據

我國《物權法》規定，不動產物權的設立、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。已登記的房屋產生物權的效力，登記即公示。

第一種觀點認定物權登記的物權的絕對性、無因性。持房屋轉移登記觀點，對物權登記的理論依據理解如下：一是甲、乙雙方共同申請的轉移登記，已記載登記簿，即已產生物權的效力，雖然法院解除了甲、乙之間的房屋買賣合同，但甲、乙在申請房屋登記時的買賣合同是有效的。二是雖然承認合同解除的法律后果是雙方返還，但假如甲想申請把已經登記到乙名下的房產轉回自己名下，這相當于產生了一個新的返還協議，屬于一個新的轉移，此時返還實際是又一個轉移登記行為，要提供房屋轉移稅費繳納票據或免稅證明。最后，法院也沒有撤銷甲、乙雙方共同申請的轉移登記，這說明甲、乙之間的房屋轉移登記是有效的。既然登記沒有過錯，也就不存在辦理更正登記的情形，同時也沒有辦理撤銷登記的理由。

第二種觀點認定物權登記的債權形式主義。持房屋撤銷登記觀點，理解如下：一是不動產登記，是將不動產登記事項記載于登記簿的行為，登記記載于登記簿即產生物權，登記簿是否有絕對的證據效力呢？根據我國《物權法》的規定，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。這充分說明登記簿的證據效力也并不是絕對的。相反，人民法院的生效法律文書是具有絕對的證據效力，只要人民法院的生效法律文書能證明登記簿是錯誤的，完全可以將其更正過來。二是我國物權登記是債權形式主義，這與是物權登記的有因行為、有給予行為是吻合的。如果有證據說明原因不存在或原因無效，那么不動產登記的法律行為也是無效的。按這種觀點，上述案例中，甲、乙買賣雙方的合同已解除，合同的主給付義務溯及至合同成立時自始終止，因而，物權變動的基礎關系的解除將影響物權變動的效果，原權利人甲仍對物享有所有權。既然原權利人一直享有著房屋所有權，那房屋所有權的再次轉移問題就無從談起，乙應返還原物所有權，物歸原主，不動產登記機構給其辦理撤銷不動產登記是合適的。

3 不動產登記的具體操作

第一種觀點認定操作模式的法律依據如下：

堅持房屋轉移登記的，認為以上案例不能適用不動產撤銷登記。首先，《不動產登記暫行條例實施細則》并沒有撤銷登記的類型，于法無據;其次，因該房屋登記在記載于登記簿，在具體操作中又不屬于不動產撤回登記的情形。

相反，在買賣轉移登記事項記載于登記簿之后，買賣雙方人申請事項產生了物權變動效果，就不能由當事人雙方以解除債權合同的方式撤回轉移登記申請改變物權歸屬，上述案例中的退房則適用不動產轉移登記，大部分不動產登記機構在具體操作中所持這種觀點。

《不動產登記暫行條例實施細則》第38條規定的申請不動產轉移登記需要提交的相關材料中，包括相關稅費繳納憑證。也就是說，稅費繳納憑證是辦理不動產轉移登記的前提材料。

但在操作中可能會有一些麻煩，比如，稅務部門可能會認為，原房屋所有權人甲本意辦理退房手續，其不是專業的交易管理部門，難以認定退房的性質問題，要求甲明確辦理退房手續后才能核定稅費。

在具體實務中，可能會造成申請人往返徒勞，無所適從，最后可能再次申請法院強制協助執行的情況。

第二種觀點操作模式的法律依據如下;

堅持房屋撤銷登記觀點的人認為，如果認可我國物權登記的債權形式主義，合同沒有轉移，房屋本來就是自己的，物權也應該沒有轉移，而辦理轉移登記可能產生了十幾萬元的稅，顯然是不合理的，所以，辦理房屋撤銷登記是合適的，也是合法的。

我國《房屋登記辦法》就是將依人民法院生效法律文書辦理相應登記、撤銷登記與更正登記一起納入其他登記類型的范疇，《房屋登記辦法》至今仍未被廢止。

撤銷登記與更正登記都有糾正歸位的意思，在本質上是一致的，撤銷是特殊的更正，根據《不動產登記暫行條例實施細則》的相關規定，只要有證據證明不動產登記簿確有錯誤的，均可辦理更正登記，所以撤銷登記是更正登記的特殊情形，理應適用其相應規定。

撤銷登記與撤回登記都有取消的意思，但在具體操作時也應予以區分，撤回是在記載不動產登記簿前，如果已記載登記簿了，就應該應用撤銷登記了。撤銷登記與撤回登記本質上都是對本次交易的取消，在產生的法律后果上也是差不多的。

這種操作也會產生一些問題，比如，已記載登記簿的登記可撤銷，這樣做是否會造成權利濫用，信用缺失，甚至惡意轉移財產之嫌。筆者認為，這些情形可以通過誠信建設等規范，與是否可辦理撤銷登記并沒有必然的因果關系，我們考慮的是理性謹慎的行為人的行為。此外，是否可退還先前交易已繳納的稅費，應由稅務部門根據規定具體操作，與本次撤銷登記無關。因而，只需甲、乙雙方憑解除合同的生效法律文書，直接辦理撤銷登記即可。

4 兩廂比較，辦理撤銷登記更科學合理

合同解除后，當事人應相互返還依據合同取得的財產。試想，原房屋所有權人將屬于自己的財產還是歸位到自己名下，如果按轉移登記辦理讓其繳納十幾萬元的稅，是不合理的。

強調辦理不動產房屋轉移登記的觀點，是強調取得物權的絕對性，即便原因不存在，原因無效，法律行為也不因此而受影響，實際上也是物權登記無因性的觀點，而物權登記債權形式主義理論是我國物權登記的主流觀點。

綜上，筆者更傾向后一種觀點，根據我國物權登記債權形式主義理論，我國法律行為原則上都是有因行為，物權變動的基礎關系的解除將影響物權變動的效果，原權利人仍對物享有所有權，另從物的流通、減少交易成本以及便民服務等其他方面考慮，因生效法律文書產生的合同解除，辦理不動產房屋撤銷登記的觀點更合理、更科學。作者簡介：戴志榮，溧陽市不動產登記交易中心。