略論房產測繪質量控制與對策

董華平

摘要：隨著我國棚戶區改造政策的不斷落地，房產拆遷補償關系著業主的經濟利益，房產業主對于房產的實際面積測繪精確度要求越發嚴格。本文擬對房產面積測繪質量控制問題進行探討，供參考。

關鍵詞：房產;面積測繪;問題分析;解決對策

近年來，我國關于房產測繪面積問題出臺了諸多政策規范，從法律政策上支持房產面積測繪質量控制，對于房產面積測繪過程中如何精確測量房產面積，減少房產面積測繪數值的誤差是每名測繪技術人員的職責。

1 房產測繪的重要意義

1.1房產測繪直接關系到業主的切身利益

房產測繪的全過程，面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據，同時也為房屋所有權產生法律糾紛，審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據，這些數據是核發房屋所有權證重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料，房產測繪直接關系到房產的價格，關乎業主的切身利益，也是房產證的重要組成部分，是保障業主利益的法律依據。

1.2房產測繪有利于保證房產市場的正常秩序

建筑面積是房產測繪中最基本的要素，也是我國房產測量中要測定的基本要素之一，建筑面積是我國城市規劃、產籍管理、房屋產權登記與交易、征收稅費、房屋拆遷安置和房屋面積統計中的計量單位，由于房屋面積的種類繁多，對于非專業人士而言，感覺高深莫測，特別在當前的商品房買賣中，部分開發商在利益的驅使下時常會打起面積的主意，有些中介總是偷換感念，誤導消費者，因此，通過加強對房產面積的測繪，可以減少商品房交易的糾紛，既維護了購房者的合法權益，也保證了房地產市場的正常秩序。

2 房產測繪中測繪面積的質量控制措施

2.1加強對前期收件資料及圖紙審查質量的控制

在房產項目建筑面積預測算時，要求委托方所提交的建筑施工圖紙必須由規劃部門審核通過，對于有設計變更的地方，還要有變更設計聯系單或變更設計圖紙;委托方提交的圖紙應當是包括建筑平面圖、立面圖、陽臺及飄窗大樣圖、樓梯詳圖在內的一整套完整、詳細的圖紙，以方便數據的查閱;委托方提交的收件資料必須要有規劃許可證和建筑總平面圖、門牌號和房屋配套設施及其功能說明，如發電機房、變電房、配電房、泵房等的使用說明及其相關資料。

2.2加強對房產面積測繪中關鍵環節的質量控制

2.2.1房產面積測繪各關鍵環節中的質量控制

進行房產面積測繪，對我們房產測繪機構來說增加了經濟收入的同時又承擔更大的責任，針對日益高漲的房價一旦工作疏忽發生了錯誤，造成的損失將是巨大的。因此我們在房屋面積的測繪環節中，應把質量控制放在首位，具體要做到四個：房屋計算面積部位認定要準確，長數據要準確：房產要素要準確：房屋面積計算分攤要準確。

2.2.2房產要素的調查與確定必須準確

在預測時必須以收件資料中的建筑施工平面圖、建筑工程規劃許可證、地名登記表等作為參照依據，對房屋的坐落、用途、幢號、結構、樓層數、房號等要素進行對照確定;在實測時要把預測得到的房產要素資料跟房屋竣工圖進行實地的核對。房產要素必須與設計圖紙保持一致，達不到一致的，必須要求委托方提供相關的設計變更圖紙、聯系單或文字等進行說明;房產要素必須符合《房產測量規范》中的相關規定，不符合規定的，必須要求開發商整改，直至符合規定;房產要素必須符合房屋產權證的發放要求，達不到的，必須要求開發商整改，直到符合要求。

2.2.3房屋套型、邊長數據的測算必須準確

預測時房屋套型、邊長數據的測算必須準確，實測時房屋套型、邊長數據的測算必須準確。實測前，要先調出預測資料，并將施工圖與竣工圖進行比較，如有不同的，可記錄下來做為實測時的重點。進行實測時，要遵循“從整體到局部，整體與局部相結合”的原則，先從整體上把測量面積分為兩部分，一部分是相同面積的標準樓層，另一部分是面積不相同的非標準樓層。在測量套內面積時，對于標準樓層，不用對所有樓層的內部尺寸作詳細的測量，對于非標準樓層，則需對其內部尺寸一一進行測量。

2.2.4房屋面積的計算、分攤必須正確、合理。首先，必須先準確計算出房屋各樓層的面積及總面積后，再對公用部分的面積進行分攤計算。公用面積的分攤必須嚴格按照《房產測量規范》和《房產測繪實施細則》中的相關規定來計算。其次，公用面積的分攤計算完成后，應當對分攤前后的總面積、套內面積、分攤面積進行核對，以保證分攤面積的正確合理。

2.3加強對測量精度的控制

按照《房產測繪規范》中的規定，末級控制點最大的點位誤差必須控制在50mm以內;獨立相鄰點間的點位誤差必須控制在±50mm范圍內，而非獨立相鄰點間的點位誤差則應當控制在±25mm范圍內。同時，要建立起一個具有較高密度、精度、質量、標準的控制網，以加強對房屋面積測量精度的控制。

2.4加強對房產測繪工作人員的培訓

房產測繪工作人員包括外業測繪人員、內業計算與資料整理人員、檢驗人員等，為了提高房產面積的測繪質量，就必須加強對這些人員的培訓。培訓的內容主要是各種測繪工器具的使用與相關的管理法規，通過這些培訓，提高測繪工作人員的職業技能與職業素質，從而提高房產面積測繪的質量。

2.5加強對外業測繪質量的控制

外業測繪的質量是提高房屋面積測繪質量的基礎。加強對外業測繪質量的控制，必須使調查表上的有關內容必須與房產圖保持一致，如房屋權界線、用地范圍及其相關說明符號等;房產測量要素必須完整、準確;房產面積測繪的原始記錄及其成果必須保證內容的完整和規范。

2.6加強對房屋面積測繪質量的檢查與驗收

房屋面積測繪的檢查與驗收是對房屋面積測繪質量的最后保障，必須在實行自查、互檢的基礎上，嚴格執行“二級檢查、一級驗收”制度。二級檢查指的是由單位測繪組的成員對測繪工作進行過程檢查，在核對無誤后，再由專職的質量檢查小組和檢查人員進行最終檢查;一級驗收是指在二級檢查合格后，由委托單位實施對測繪工作的最終驗收。

3 結束語

房產測繪工作是一項嚴禁的工作，需要專業的技術人員，使用先進的儀器設備，按照規定的流程對房屋進行勘察測量，從而得出相關的信息，為房產管理部門提供科學的依據。房面積測繪質量控制直接關系到房屋所有權人的合法利益，并且關系到房產市場管理的規范性，所以要保證房產面積測繪的質量，提高房產測繪工作的可持續發展目標。

參考文獻

[1]黨春麗，劉華軍.房產測繪中測繪面積的質量控制研究[J].科技創新與應用，2019（01）.

[2]李筠，奚延金.房產測繪分攤及測繪面積質量控制要點探析[J].現代物業，2018（07）.