稅務管理在房地產企業成本管控中的應用研究

張曄

摘要：隨著我國經濟快速發展，城鎮化水平加快，房地產企業迅速地發展壯大，成為推動我國經濟發展的重要力量。隨著改革的不斷深入，稅務成本提高，國家相關政策的出臺都給房地產企業的發展帶來了巨大的挑戰。因此，稅務管理工作對房地產企業的發展越來越重要。本文旨在分析稅務管理在房地產企業成本控制中的作用，目前存在的問題，并提出相應的策略，為我國房地產企業的進一步發展做出貢獻。

關鍵詞：稅務管理;房地產企業;成本控制

我國已經進入全面深化改革的新發展階段，房地產行業因其投入成本高、項目周期長及資金回流慢等特點，行業進一步發展面臨著巨大的挑戰。另外，房地產行業的稅務成本十分高昂，需要上繳土地增值稅、房產稅等大量稅款。由于房地產市場過熱，國家為了解決住房這一民生問題，對房地產市場采取了一系列的調控措施，導致房地產企業的利潤空間進一步縮小。由此可見，要想實現進一步發展，房地產企業必須實現企業的深化改革，不斷生產節約成本，提高企業的管理效率。其中，加強稅務管理工作，完善稅務管理機制，降低稅務成本，是房地產企業深化改革、實現企業在行業內快速發展的重要手段。

一、目前房地產稅務成本籌劃的問題

（一）納稅意識差

企業是市場經濟最活躍的主體，納稅是每個企業的法定義務，對于房地產企業來說更是如此。然而，房地產企業的項目周期長，涉及的納稅項目十分繁雜，在短期內稅收對房地產企業的經濟收益影響甚微，因此，很多房地產企業對稅務管理工作不夠重視，只有在項目進行稅務清算工作時才注意到稅務管理工作的重要性。

（二）對納稅工作存在錯誤認知

稅務成本籌劃工作對于房地產企業至關重要，需要企業設置不同的部門參與納稅管理工作，以保證企業的納稅工作正常開展。但是在實際工作中，各部門之間由于缺乏必要的溝通，導致企業的稅務管理工作比較混亂，多繳稅款等現象時有發生。企業的工作人員對稅務工作流程雖然比較清楚，但是在進行稅務管理工作時卻很難將理論知識應用到實際中，甚至在面對實際工作時無從下手。為了解決企業當前存在的稅務管理工作難題，企業應當成立專門的稅務工作管理團隊，進行專門的培訓，避免因為納稅的錯誤認知導致多繳稅款等現象的發生。

（三）稅務管理工作存在風險

目前房地產企業的稅務管理工作體系并不完善，企業無法開展根據自身發展的降低稅務成本的工作，甚至還因為稅務管理工作不能有效開展而出現大量的稅務隱患，進而影響了企業戰略目標的實現。因此，企業管理層應當高度重視稅務管理工作，在企業內部開展稅務管理宣傳工作，使員工形成正確的稅務認知意識，在實際工作中具有稅務節約意識，從而節約稅務成本，降低企業的稅務風險。

（四）納稅管理機制不完善

目前，針對房地產企業財務人員的培訓課程中涵蓋了稅務成本管理內容，但是培訓課程的稅務成本管理內容十分寬泛，在實際工作中因為缺乏針對性很難得到實際應用。財務管理人員不僅不能利用這些知識進行稅務成本管理，反而有部分財務人員利用這些知識進行偷稅漏稅等違法行為。

（五）稅務成本管理工作缺乏計劃

大多數房地產企業的稅務管理工作滯后于核算工作。當進行稅務管理工作時發現有些稅款項目完全可以規避，但是因為核算工作已經完成，納稅金額不能再進行變動，導致企業額外繳納大量稅款，提高了企業的稅務成本，降低了企業可獲得的利潤。

二、房地產企業稅務管理工作優化策略

（一）在項目全過程開展稅務管理工作

房地產企業的稅務管理工作應當覆蓋項目全過程，從獲得土地使用權開始，到項目開始建設，直至項目建設完成。因為房地產項目一般周期較長，涉及的人員數量多，政府部門廣泛，導致稅務成本管理工作很難進行，因此企業必須全面深化自身建設，同時從多方面進行稅務成本管理工作，如在明確當前土地使用權之前，就必須對當前土地開發產品類型以及貸款比例、項目開發盤時間進行有效核算，明確當前形式下企業將要進行稅務成本籌劃的多項內容。

由于不同地區對于項目住宅面積有不一樣的規定，戶型的具體設計模式則會直接影響到土地增值稅的具體核算模式;貸款利息主要是從稅務前進行抵扣，貸款數量將會直接影響到企業所得稅的具體計算，會直接影響當前公司的財務風險。因此，企業在進行稅務管理工作時，財務人員應當從整個工作流程開展稅務成本管理，只有這樣才能全面深化企業內部稅務管理工作機制，降低企業的納稅金額，為企業創造更多的利潤。

（二）選擇最佳會計核算方式

一般來說，房地產企業對獲取使用權的土地會進行多個項目開發工作，這些項目會根據具體情況選擇整合核算或者分開核算。這就需要財務管理人員權衡兩種核算方式的利弊，列出不同核算方式的優缺點，結合房地產企業當前的稅務管理工作機制，選擇一種最適合企業稅務管理工作的核算方式，有效地降低企業的稅務成本。

（三）有效利用“起征點”優惠政策

我國出臺的土地增值稅“起征點”的優惠政策為房地產企業進行稅務管理工作提供了政策支持。房地產企業可以積極利用“起征點”這一優惠政策，結合企業發展的實際，有計劃地進行企業的稅務管理工作，避免做出錯誤的決策。另外，房地產企業可以通過稅收負擔數據等相關內容實現企業納稅最小化的目的，比如一家房地產企業獲得了兩塊地的使用權，企業想將這兩塊地開發成普通住宅區或者高檔別墅區，由于開發項目的規劃不同，項目具有的潛在價值也有區別，如果開發的項目達不到土地增值稅起征點時就避免了這項稅務支出。房地產企業可以利用這一政策，決定項目的規劃，從而進行項目的稅務管理，為企業創造更多的利潤。

（四）有借貸項目的稅務管理計劃

目前，大多數房地產企業在項目開盤之前會通過借款來保證項目具有充足的流動資金，但是借貸的利息一般都比較高，即使是銀行機構其借貸的利息也十分高昂。針對這一情況，企業可以借助利息扣除的方式來規劃借貸利息，盡可能使企業需要支付的利息降到最低。除此以外，房地產企業對于借款比較多的項目，企業可以利用現行的企業借貸利息保護政策來進行項目監管，制定出符合項目實際的稅務管理工作方案。

（五）房產稅收有關計劃

一般來說，商品房是房地產企業的產品，所以不用繳納房產稅。但是如果修建的房屋是辦公用或者企業自用的，則需要繳納以房屋原產值1.2%計算的稅款。如果企業修建的房屋用于出租，則需要以繳納租金部分12%計算的稅款。如果企業將建好的房屋辦理所屬公司的產權證，則該房屋屬于公司的商品，因為具有產權證，因此公司按照房屋原產值1.2%計算的房產稅。如果企業開發的房屋再次出售，此時的房屋按照二手房交易進行，無形中給企業增加了額外的稅務。根據上述情形可知，企業的管理層應當盡量避免房屋成為存量房出售，在國家有關稅收法律范圍內盡量降低納稅額。

三、結語

隨著我國城鎮化建設不斷加快，房地產企業快速發展，但是企業的稅務管理工作卻十分混亂，導致大多數房地產企業需要付出高額的稅收成本，降低了企業可獲得的利潤。當今，隨著國家出臺的一系列房地產行業調控政策，對房地產企業的稅務管理工作提出了更高的要求。房地產企業應該從各項目的全過程入手，開展稅務管理工作，發現企業存在的稅務管理問題，采取有效的措施改善稅務管理工作，降低企業的稅收成本，促進企業的長遠發展。

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