房地產(chǎn)企業(yè)融資策略和融資風(fēng)險(xiǎn)控制淺談

鄭曉迪

摘? 要;近幾年受到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、限購等政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率和成本都越來越高，加上原本房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和融資結(jié)構(gòu)就相對簡單，因此有必要分析房地產(chǎn)企業(yè)在融資管理中存在的問題，探討在新形勢下可行的融資方式及特點(diǎn)，并且探索通過科學(xué)評估融資需求、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)和提升資金利用率等方式，使企業(yè)獲得足夠的經(jīng)營資本并控制融資風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞： 融資策略;房地產(chǎn)企業(yè);風(fēng)險(xiǎn)防控

一、融資對房地產(chǎn)企業(yè)的意義

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)資金需求大且回收周期相對較長，依靠所有者的股本或企業(yè)運(yùn)營的積累遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足投資需要，只有通過外源性融資方式募集資金才能維持企業(yè)的現(xiàn)金流，因此融資渠道是否順暢關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存。通常情況下企業(yè)可以采用貸款、預(yù)售等多種方式增加可支配的現(xiàn)金，但受到國內(nèi)金融和資本市場管理機(jī)制的制約，房地產(chǎn)企業(yè)大多以向銀行等金融機(jī)構(gòu)借貸的方式融資，只有少數(shù)企業(yè)符合股市或債券等資本市場的融資條件。因此，在政府不斷加大調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨越來越大的現(xiàn)金流壓力，一方面需要按時(shí)支付貸款利息、償還到期貸款和維持日常運(yùn)營，另一方面又需要應(yīng)對融資成本上漲、傳統(tǒng)融資渠道收緊的困難局面，迫切需要探索能夠優(yōu)化融資策略、有效控制融資風(fēng)險(xiǎn)的方法。

二、房地產(chǎn)企業(yè)可行的融資方式

（一）內(nèi)源性融資

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，內(nèi)源性融資就是把企業(yè)的利潤、本金等內(nèi)部資金投入項(xiàng)目運(yùn)作過程，這一方式無須承擔(dān)債務(wù)壓力、辦理復(fù)雜的手續(xù)。但相對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求而言，內(nèi)源性融資顯得杯水車薪。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過轉(zhuǎn)嫁融資風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力的形式間接增加現(xiàn)金流，即在項(xiàng)目開發(fā)的施工招標(biāo)過程中讓施工方墊資，在一定的時(shí)間內(nèi)保障企業(yè)的現(xiàn)金流量。但這種變相籌措資金的方式會拉高施工成本，而且存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）從銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款

貸款是企業(yè)最傳統(tǒng)的融資方式，銀行等金融機(jī)構(gòu)都可以根據(jù)相關(guān)政策為房地產(chǎn)企業(yè)提供多種形式的貸款，相比股市等其他融資方式，融資成本相對較低，對推動(dòng)房地產(chǎn)市場的繁榮起到了關(guān)鍵作用。但近幾年為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)和抑制房價(jià)過快上漲，政府的金融政策和對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管法規(guī)越來越嚴(yán)，使得房地產(chǎn)企業(yè)越來越難以通過貸款獲得足夠的資金，而且利率的上調(diào)還導(dǎo)致融資成本上漲、償債壓力加大[1]。此外，目前絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)中的貸款比例都超出了風(fēng)險(xiǎn)控制界限，企業(yè)按照約定的期限償還本金和支付貸款利息的壓力極大。無論是要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展還是要規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，都必須引導(dǎo)企業(yè)拓展融資渠道。

（三）房產(chǎn)預(yù)售

在項(xiàng)目開發(fā)前期預(yù)售房產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)比較常用的籌資手段，雖然運(yùn)作成本相對較低，但籌集資金的效率不高。尤其是在限購等調(diào)控措施頻繁出臺的背景下，這一融資方式對房地產(chǎn)解決融資困難的幫助更加有限。

（四）股市或債券市場融資

股市和債券市場是房地產(chǎn)企業(yè)融資的兩個(gè)重要途徑，企業(yè)可以以轉(zhuǎn)讓股權(quán)、發(fā)行債券的形式募集資金，融資規(guī)模比較容易滿足企業(yè)的需求。而且通過股市融資，沒有償付壓力，但這兩個(gè)融資渠道對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言都難以通過入市審核[2]。首先，房地產(chǎn)企業(yè)上市的條件原本就比較嚴(yán)苛，加上近幾年政策導(dǎo)向的作用，使得已經(jīng)上市的企業(yè)在股市上的融資也受到了更多的限制;其次，通過債券市場融資具有較高的支付風(fēng)險(xiǎn)，國外的債券市場準(zhǔn)入門檻也非常高。例如2011年3月龍湖地產(chǎn)海外發(fā)債融資案例中，企業(yè)之所以能夠在新加坡以不到10%的票面利率拿到7.35億美元投資，仰仗的是其良好的穆迪和標(biāo)準(zhǔn)普爾信用評級，一般的房地產(chǎn)企業(yè)很難達(dá)到同等的條件。

（五）信托融資

房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)規(guī)律決定了企業(yè)需要有更加靈活的融資方式，確保在融資金額、還款期限與支付方式等方面有更多的選擇，從而降低綜合融資成本并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。信托融資恰好契合了房地產(chǎn)企業(yè)在這方面的需求。首先，企業(yè)可以以還本付息的方式從信托投資公司獲得貸款，后者則面向投資者募集資金、分配信托收益。例如2010年7月，中交地產(chǎn)集團(tuán)便以擔(dān)保的形式為子公司從多家信托投資公司籌集資金，融資規(guī)模和期限各異，總金額達(dá)到了132.7億。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還可以用股權(quán)交易的方式獲取信托投資公司的投資，在得到運(yùn)營資金的同時(shí)，還能夠通過使后者持有企業(yè)一定比例的股權(quán)滿足“四三二”條件，企業(yè)的賬面?zhèn)鶆?wù)與銀行征信都不會受到影響，因此可以進(jìn)一步拓寬融資渠道。而且這一融資模式下房地產(chǎn)企業(yè)可以以約定的條件回購股權(quán)，但這種操作有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過信托投資公司進(jìn)行權(quán)益融資，即企業(yè)把自身的商業(yè)地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)交由信托投資公司運(yùn)營，以轉(zhuǎn)讓權(quán)益的形式獲得投資。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資管理存在的問題

（一）沒有完善的風(fēng)險(xiǎn)評估和控制機(jī)制

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都借助市場的空前繁榮和政策支持在短時(shí)間內(nèi)順利壯大，因此管理方式相對粗放，在投融資環(huán)境日益復(fù)雜、行業(yè)競爭漸趨激烈的情況下，管理體系的不足被放大。而沒有完善的風(fēng)險(xiǎn)評估和控制機(jī)制是其最為突出的問題，體現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)在制定融資計(jì)劃時(shí)沒有對融資成本、環(huán)境變化趨勢和企業(yè)的資金需求進(jìn)行全面的評估和精確的測算，不僅容易導(dǎo)致資產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)失衡和流動(dòng)性、償債能力不足等風(fēng)險(xiǎn)，而且不利于控制經(jīng)營成本和提高資金利用率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)對資金使用情況也欠缺風(fēng)險(xiǎn)評估和控制，應(yīng)收應(yīng)付管理不規(guī)范等問題比較常見。

（二）融資結(jié)構(gòu)和渠道過于簡單

絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都以從銀行、信托投資公司等機(jī)構(gòu)貸款為主要融資形式，不僅需要承擔(dān)還款和支付利息的壓力，而且企業(yè)的負(fù)債率過高還會影響征信，在市場不景氣、企業(yè)收益達(dá)不到預(yù)期時(shí)會導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外，目前中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受到了更多的限制，不僅難以從股市、債券等高端資本市場得到投資，而且不符合各種形式的房地產(chǎn)信托融資條件。房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)與渠道過于簡單，導(dǎo)致抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足。

四、融資風(fēng)險(xiǎn)的控制策略

（一）完善融資風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制

目前房地產(chǎn)企業(yè)融資難度大、渠道窄且成本持續(xù)上漲，企業(yè)必須盡快完善融資風(fēng)險(xiǎn)評估和控制機(jī)制，避免融資決策失誤、資金配置不合理等問題導(dǎo)致經(jīng)營、法律或財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[3]。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)體系，以便于量化地分析各種融資方式和不同融資組合的成本，結(jié)合對融資環(huán)境變化趨勢和企業(yè)現(xiàn)金流變化的預(yù)測，判斷風(fēng)險(xiǎn)大小、發(fā)生概率，使管理層制定出正確的融資決策;其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過動(dòng)態(tài)采集各方面的信息，評估企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，以便對融資策略進(jìn)行前瞻性的調(diào)整。

（二）優(yōu)化融資渠道與融資結(jié)構(gòu)

在當(dāng)前的融資環(huán)境和行業(yè)市場發(fā)展趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)承受著償債和保障正常經(jīng)營活動(dòng)的雙重壓力，因此融資需求愈發(fā)迫切，使得融資成本普遍上漲，只有充分運(yùn)用各種理財(cái)工具、融資渠道，才能保障現(xiàn)金流安全。首先，在充分評估融資環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嘗試多樣化的籌資模式，全面衡量成本、資產(chǎn)流動(dòng)性等因素，選擇對企業(yè)最有利的融資組合;其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須精確測算資金使用需求和綜合融資成本，將資金利用率最大化作為優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)的決策依據(jù)之一，靈活運(yùn)用股權(quán)或債券交易完成融資，例如恒大地產(chǎn)在2011年江蘇啟東寅陽鎮(zhèn)項(xiàng)目的融資中，就通過向華人置業(yè)出讓49%的項(xiàng)目權(quán)益得到了5億美元的資金，僅僅依靠出讓下屬子公司的股權(quán)便成功解決了項(xiàng)目融資問題，既不會稀釋恒大的股權(quán)，也沒有增加償債壓力。

（三）強(qiáng)化資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)始終客觀存在，只有基于動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)評估強(qiáng)化資金管理，才能夠避免各類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審視現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理模式，通過強(qiáng)化財(cái)務(wù)分析和會計(jì)核算、改進(jìn)應(yīng)收應(yīng)付款管理機(jī)制等方式控制融資風(fēng)險(xiǎn)。首先，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都有多個(gè)分支機(jī)構(gòu)，并且同時(shí)運(yùn)作不同性質(zhì)的項(xiàng)目，為了提升企業(yè)的資金利用率、實(shí)時(shí)監(jiān)控現(xiàn)金流向和流量，應(yīng)通過建立財(cái)務(wù)共享中心實(shí)現(xiàn)集中結(jié)算，并且由母公司統(tǒng)一制定融資規(guī)劃和調(diào)配資金;其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善對應(yīng)收應(yīng)付款的管理，確保資金如期回籠、規(guī)范各類支出審核程序、避免出現(xiàn)現(xiàn)金流不足等問題。此外，房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化成本核算并優(yōu)化預(yù)算管理機(jī)制，對資金使用過程進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)控，為優(yōu)化融資決策提供可靠的依據(jù)。

五、結(jié)語

在目前的政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和風(fēng)險(xiǎn)都在不斷增加，只有健全風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，才能有目標(biāo)地拓展融資渠道，為企業(yè)提供充足的資金，同時(shí)確保投融資決策的合理性。

（作者單位為寧波錦官置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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