住宅工程各階段成本控制的重要性淺析

摘要：住宅工程各階段成本控制對整個項目工程成本控制至關重要，結合多年工作經驗，先將成本控制總結如下。

關鍵詞：住宅工程; 成本控制; 階段

一、注重決策階段成本控制

據統計，技術經濟合理的設計，可以降低工程造價5 %～10%，甚至可以達10%～20%。在市場經濟下，開發商要獲得一個技術先進，經濟合理的優秀設計方案，除了積極配合設計單位工作以外，還必須要做好招標投標擇優選擇設計方案、嚴格設計合同條款、制定圖紙會審制度。而開發項目成本的控制卻是貫穿于項目建設全過程。但是，決策階段的決策是否正確尤為重要，如果決策失誤，成本控制已經失去作用。因此，要達到工程造價的合理性，就要以保證項目決策的正確性為前提。針對以上問題，應做好以下三個方面的工作。

（一）市場研究，主要是解決上馬房開發項目的必要性問題。房作為特殊，其開發的大額性、固定性及建設周期長等特點，決定生產該產品有一定風險性。所以做好市場調研就顯得尤為重要。市場研究包括市場調查和預測分析兩個方面。市場調查包括開發區域內住宅建設分布、人均收入、住宅 建設現狀。預測分析包括住宅建設未來發展趨勢預測、房屋銷售預測及價格分析，同時判斷開發產品市場竟爭能力及發展前景。

（二）技術研究，主要解決開發項目在技術上的可行性問題。技術研究包括開發條件、地址選擇、規劃及設計方案優選 、企業組織、 開發計劃及進度要求等。在技術研究上應突出房開發的特點，既要滿足居民生活、工作和生產基本要求，又要創造方便、舒適、優美的居住環境，同時體現小區獨特面貌。

（三）效益研究，主要是解決開發項目在經濟上的合理性問題。效益研究包括投資估算，資金籌措和經濟指標評價等。投資估算含主體工程、輔助配套工程、拆遷補償及前期工程費用估算等。通過項目費用、資金籌措等相關指標的計算，進行項目盈利能力、償還能力等分析，得出經濟評價結論。

二、加強以設計階段為重點的人成本控制

據資料顯示，設計費雖然只占工程總費用不到1%，但在決策正確條件下，他對工程造價的影響程度75%以上。顯然，設計是有效控制工程成本的管件。

（一）住宅建設小區規劃設計。小區規劃設計應根據小區的基本功能要求確定小區構成部分的合理層次關系，據此安排住宅建設建筑、公共建筑、管網、道路及綠地布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距與建筑層數，合理布置公共設施項目的規模服務半徑。

（二）住宅建設建筑的平面布置。在多層次建筑中，墻體所占比重較大，是影響造價高低的主要原因。因此，在住宅建設建筑中往往才用墻體面積系數控制住宅建造成本，精良建設墻體面積系數。

（三）住宅建設的層高。住宅建設的層高直接影響工程造價，因為層高增加，墻體面積增大，柱體積增加，并帶來基礎、管線、采暖等因素增加，使成本增加。

（四）房住宅建設單元組成以每棟住宅建設單元數3-4單元較為經濟，弧形要達到就是、客廳、廚房及衛生間的合理布置，單元組成及戶型設計做到結構面積系數越小越好。

三、強化施工階段成本控制

在施工階段，工程造價人員必須加強對建設項目的工程造價管理，認真審核合同價的工程量清單、單價及有關文件，指導建設者合理優化施工組織設計，選擇技術上可行、經濟上合理且能夠促進工作效率的施工方案。在具體施工工程中，還要經常深入現場，調查了解定額工程量與實際工程量之間的差異，獲得第一手資料，為以后妥善處理經濟糾紛仲裁、編制審查工程結算和竣工決算提供可靠的依據。

（一）建設工程要嚴格實行招標投標制度。所有房住宅建設施工項目都要大力推行招標投標制度，這是施工階段降低開發成本的一種有效的手段。通過工程招標投標把施工企業推向市場，促使施工企業加強生產管理，提高技術水平，施工企業為了在社會上贏得信譽，必然增強質量意識，嚴格履行合同，減短建設工期，從而加強資金周轉，減少期間費用及其他開支，較好的發揮投資效益。

（二）科學管理。在施工過程中，影響工程造價指標的因素有很多，如設計變更，材料代換、生產要素價格波動、政策性價格調整及其他不可預見因素等都可能引起工程造價的提高，從而加大成本。因此要采取科學的施工方法。一是要利用網絡計劃組織施工，編制施工網絡計劃要建立以工程技術負責人為主要領導小組，制定多種施工組織方案，對每種施工方案從技術上、經濟上進行對比分析確定最佳方案。二是要認真編制資金使用計劃，通過資金使用計劃的嚴格執行，可以有效地控制工程造價的上升，最大限度地節約投資，提高投資效益。三是要實行工程監理，賦予監理工程師應有的權利。增加質量出效益，管理出效益的觀念，真正做到保證質量、保證進度、避免索賠，有效地控制造價。四是要認真對待簽證工作，不但要建立簽證制度，而且要謹慎選擇簽證人員，要求簽證人員既有良好的思想素質，又要有較高的技術水平。

（三）材料控制。工程施工中的材料費是工程項目費用的一個重要的組成部分，因此應當嚴格控制工程中的材料費用。這就要求施工中相關單位嚴格按照合同中的材料用量進行費用控制，對工程造價進行科學的管理和控制。密切注意市場行情，掌握材料用費的相關市場信息，可以做到竣工后結算階段的有理有據。

四、認真把好竣工決算

竣工階段是造價控制工作的最后階段，也是真正體現工程實際造價的收尾階段，開展工程結算審核不僅要嚴格，而且要準確，只有在準確意義上的嚴格才是合理、真實、可行的。首先，要編制好的施工組織設計，施工組織設計要于工程預算項目、工作內容和方法相符合。如果實際施工中需要改變、調整、優化施工組織設計，必須有相應的注明性文件，否則會影響結算工作的進程。其次，結算前要搜集簽證齊全、有效的經濟文件，為結算提供準確依據。辦理竣工結算的經濟文件應包括：施工圖紙、圖紙會審記錄、設計變更、施工組織設計、隱蔽工程驗收記錄、竣工圖紙等。在工程施工過程中，工程變更應通過設計單位同意并加蓋設計單位印章后下發才能有效。否則是不能納入結算的。第三，施工計算時要仔細斟酌施工合同的條款及用詞，認真按合同辦事。一旦施工方于建設方產生矛盾，應有理有據協商解決。

綜上所述，由于住宅工程的建設工期較長，受到各種外部因素的影響于制約，項目的初始階段難以確定一個正確的造價，隨著工程的開展與深入，對工程的了解也更加全面，從而造價的估算也愈加合理。作為工程造價實施和管理人員在完善項目開發的基礎上要加強成本意識，以實現住宅項目開發對社會效益和經濟效益的最大化。

作者簡介：

陸勃，營口市蓮花房地產測繪有限公司。