不動產登記制度實施中的問題及對策

王坤

摘要：介紹當前不動產登記制度的模式，分析不動產登記制度實施過程中的問題，并在此基礎上提出了相應的建議和措施。

關鍵詞：不動產登記;制度;實施

中圖分類號：F293? 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）08-0043-45? 收稿日期：2020-05-29

不動產登記是《物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生司法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。2015年3月1日《不動產登記暫行條例》落地實施，2016年1月21日，原國土資源部公布《不動產登記暫行條例實施細則》，對集體土地所有權登記、國有建設用地使用權及房屋所有權登記、宅基地使用權及房屋所有權登記等各種不動產權利的登記都做出了更為細致的規定。2017年4月，原國土資源部辦公廳印發壓縮不動產登記時間實施方案，要求各地在確保登記資料移交到位、人員劃轉到位的基礎上，進一步簡化登記流程，提高登記效率，分類壓縮不動產登記辦理時限。2018年3月起，我國正式開展農村房屋不動產登記發證試點工作。

1目前不動產登記制度的模式

目前近現代各國的不動產登記制度，大致可歸納為三種模式：契據登記制度、權利登記制度和托倫斯登記制度。第一種契據登記制度，也稱形式主義登記，是指不動產物權的變動，經當事人訂立契約即發生效力，但非經登記，不得對抗第三人。第二種權利登記制度，又稱實質主義登記，是指不動產物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生效的立法體制。權利登記制度為德國民法首創，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國以及我國臺灣地區所采用。第三種托倫斯登記制度，又稱權利交付主義登記，是指經實質審查后用登記機關發放的權利證書確認產權以便利不動產物權轉移的登記制度。

目前我國現行不動產登記制度，既不是契約登記制，也不屬于權利登記制或托倫斯登記制，而是介于權利登記制與托倫斯登記制之間的一種登記制度。這主要表現在不動產權屬變動的生效要件、采取實質審查主義、強制登記及實行登記發證等方面。上述三種不動產登記模式各具特色，無論是權利登記制、契據登記制還是托倫斯登記制，均與各國的政治、經濟、文化、歷史傳統等因素緊密結合，如果脫離了具體的國情，將很難判斷孰優孰劣。

2不動產登記制度實施中的問題

2.1不動產登記的基礎信息整合難度大

一是不動產登記資料檔案整合工作量很大，原土地、房產、林業等登記所形成的存量數據和檔案資料非常龐大，格式標準各不統一，集體建設用地和農村宅基地數據還不夠詳盡完善，實行統一登記后，要在短時間內按照新的統一標準對原存量數據和檔案進行整合存儲，技術要求高，工作量大，任務艱巨。二是各部門之間實現數據共享難度大，因部分部門利益化現象仍然存在，在數據移交和數據共享方面，不夠及時準確完整，部門協調機制還不夠完善，以至于不動產登記信息共享效率提速慢。三是部分數據仍過于分散甚至缺失，直接影響到不動產登記服務的質量和效率，影響群眾對不動產登記工作的滿意度。

2.2不動產登記的依據還不夠統一

在不動產登記制度實施以前，各類不動產登記歸屬于不同部門，因此，各部門均以本部門發布的各種規章制度來指導本行業的業務工作，各類登記辦法均具有各部門的特色。但從國家層面進行信息整合和制度實施，各部門的規章制度一定程度上阻礙了登記的實施。為了不動產登記的高效運行，適當廢止和修改部分部門規章是迫切之舉。

2.3不動產登記歷史遺留問題難以處置

隨著統一登記不斷展開，一些分散登記的遺留問題不斷浮現，“有房無地”“有地無房”“房地不符”等問題導致部分群眾和企業無法辦理不動產登記，相關權益無法得到有效保障。隨著登記工作的深入，群眾對這些問題訴求越來越迫切，相關信訪案件不斷上升。還有使用存量土地的一部分房產，沒有相關的測繪數據來源，在申請登記的同時，要收集以前的土地資料和測繪資料，往往很難查找，業主負擔重導致辦證時間較長。

2.4不動產登記效率有待進一步提高

不動產登記是一項綜合能力較強的工作，直接涉及著千家萬戶的切身利益。隨著房產證和土地證合二為一，不動產登記窗口工作人員的從業素質有待進一步提高，急需建立一支綜合能力和業務能力都過硬的干部隊伍。目前隨著國家進一步縮短不動產登記時間的要求，更需要不動產登記人員業務能力和作風建設同步提高。

3完善不動產登記制度的對策

3.1登記信息共享和信息保護

市場經濟是產權經濟，產權保護是市場經濟的基石。黨的十八大以來，在全面深化改革的大局中，不動產統一登記作為一項基礎性和前置性改革，成為黨和政府對人民的莊嚴承諾。不動產登記具有一定的隱私性，是受到保護的權益，在對不動產進行登記的過程中，必須做好登記信息的共享和保護工作。首先通過建立統一的登記信息平臺和信息查詢服務制度，明確具體的平臺建設和責任主體的范圍，確保信息得到實時共享;進一步加強不動產登記部門之間的合作和交流，確保溝通有效;進一步增加合法性檢索，便于各相關機構查詢工作的便捷和高效。其次對于具有查詢權利的主體，也要對其查詢的范圍進行界定，確保不動產登記信息不外露，保障信息安全有效。

3.2加強不動產登記規范化建設

規范化建設是不動產統一登記的必然要求，也是不動產登記服務提質增效的重要保障。不動產登記工作要堅持“服務為民”的工作理念，不斷推進不動產登記規范化建設。做到嚴格按照相關法律法規的要求，確保登記條件、程序以及結果的合法性。受理審核的各個環節都要職責明確清晰，確保登記簿記載的每項權利真實準確，都能夠經得起歷史的檢驗。同時加強不動產登記窗口作風建設，為群眾營造舒適、便捷的環境。

3.3吸收借鑒發達國家的先進經驗

我國不動產登記的相關制度和法律法規還不夠完善，應根據我國國情的發展，結合工作實際，在吸收和借鑒發達國家不動產登記的精華基礎上，大膽創新，進一步完善我國的相關的法律制度，并將制度實施過程中形成的經驗進行匯總，為后續相關制度的出臺提供支持，進一步保證不動產登記工作有法可依。

3.4完善不動產便捷化智能平臺

積極制定切實有效的便民服務措施，不斷優化、規范辦事流程，縮短辦理時限，減少群眾往返次數，提升不動產登記服務的綜合水平。進一步拓展“互聯網+不動產”服務模式，充分利用不動產登記網站、微信公眾服務平臺等網絡平臺研發、完善在線預約、網上申報、抵押登記進銀行等服務模式，全力打造“智慧登記”，讓信息多跑路，群眾少跑腿，提高辦事服務效率。

參考文獻：

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