關于油田寶石花民用物業改革的調研與思考

任雪

摘要：積極對接寶石花物業管理體制和服務模式，整合出臺物業服務暫行標準;針對部分物業項目部出現小區環境服務質量波動問題，研究制定首辦負責制、失責問責制，及時處理化解問題矛盾;針對機構重組期業務界面繁雜、維修改造陸續進場施工等客觀因素，強化屬地監管，加強多方溝通協調，保證了維修改造施工進度，維護了礦區和諧穩定。

關鍵詞：寶石花;民用物業;調研;思考

一、油田寶石花物業模式改革的基本情況

結合礦區物業移交和機構改革的實際情況，站在礦區工作管理部代表油田公司發揮機關職能的定位上，我在礦區改革以來一直關注、關心并思考的課題，選擇托管寶石花民用物業運營管理情況作為調研課題。系統聽取了寶石花物業管理有限公司盤錦分公司的工作匯報，并同集團公司礦區服務工作部、寶石花物業管理有限公司相關人員進行了座談交流。到興隆臺公用事業處專題調研，了解實際情況，與班子成員，物業、企管法規、黨群等同志進行了深入探討交流。結合前期對托管民用物業業務與礦區工作管理部相關部門溝通交流和思考，形成調研報告。

（一）托管民用物業基本情況

根據《國務院辦公廳轉發國務院國資委、財政部關于國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作指導意見的通知》和集團公司統一部署，2018年3月，遼河石油勘探局有限公司與盤錦遼河智慧城市發展集團有限公司簽訂了職工家屬區物業管理分離移交協議，將遼河油田職工家屬區物業管理業務及資產移交給遼河智慧有限公司接管。根據《中國石油天然氣集團公司礦區物業分離移交實施方案》精神，2018年10月，遼河智慧與寶石花家園投資管理有限公司等共同成立寶石花物業管理有限公司，約定寶石花物業公司管理遼河油田職工家屬區（自管部分），以解決“三供一業”維修改造全覆蓋的問題。2018年12月，寶石花物業管理有限公司設立盤錦分公司，負責遼河油田職工家屬區（自管部分）物業管理業務。按照集團公司指導意見，結合遼河礦區民用物業規模較大、布局分散、隊伍龐大，以及配合監督協調“三供一業”維修改造的任務繁重，小區物業配套資產和市政業務移交同步交叉進行等客觀實際，遼河油田選擇托管模式，并于2018年12月底，與寶石花物業簽訂《委托管理協議》，由遼河油田對寶石花分公司實行委托管理，托管期限為三年。2019年4月底，遼河油田物業系統機構重組整合，興隆臺公用事業處與寶石花分公司合署辦公，承擔遼河礦區民用物業服務業務。

寶石花分公司與興隆臺公用事業處兩者是被托管與托管的關系，基本運行模式是：一個領導班子、一套機關機構、合署辦公，兩塊牌子、兩套賬本、分開核算。寶石花分公司服務范圍主要包括興隆臺中心地區以及沈、茨、高、歡、曙、錦、于樓、紅村等外圍獨立礦區共85個油田職工家屬區，共服務住宅樓3334棟，業主101888戶，承擔民用物業保潔、保安、保綠、維修、民用物業收費、民用物業車輛服務等業務。現有專兼職人員3576（年初數），其中機關管理人員872人，專業技術人員40人，操作服務人員2664人。在賬資產1948項，原值7489萬元，凈值3049萬元，凈額2068萬元，經評估入股2472萬元。

（二）今年以來工作情況

在完成機構重組整合、理清業務界面、穩定員工隊伍的基礎上，就托管民用物業業務做了以下工作。

1.理順組織機構

按照寶石花物業組織機構架構，設置了4個機關部門，27個物業項目部及4個專業化公司，實現了整合后的工作對接、業務接續，滿足了寶石花分公司的業務操作、獨立核算。依據《委托管理協議》，完成了寶石花分公司37名管理人員任命，開通了66個OA系統權限，全面對接寶石花管理業務。簽訂了勞務協議，建立了3576名勞務人員臺賬，確定了勞務價格的給付標準。

2.努力降本增效

面對寶石花物業收支平衡壓力，剛性壓縮各類外委費用，積極開展物資采購招標，大力清退外雇工，努力提升勞動定額及效能，截至目前，全面結束了綠化養護外委，清理了員工私自聘人問題，同比減少外委費用達近1120萬元，壓縮采購成本83萬元，人力資源管理增效1000萬元以上。

3.加快流程再造

參照寶石花物業“八大體系”建設目標，結合地區公司實際，探索創建了計劃管理、價格管理、市場管理、合同管理、物資管理等一整套業務流程;搭建了寶石花物業財務NC系統和物業收費系統，形成了依法合規、監督制約、銜接合理、界面清晰的獨立管理體系。

4.夯實工作基礎

按照寶石花總部要求，重新核實了遼河礦區民用物業業務各類基礎數據，為勞動定員、物料消耗、對標管理提供了定額依據;與遼河油田招標中心簽訂了招標委托代理協議，實現了限額以上的物業采購、外包工程依法合規開展招標;完成了寶石花收費系統操作培訓及基礎數據導入工作，有效保證物業收費順暢有序。

5.統籌管理體系和服務標準

積極對接寶石花物業管理體制和服務模式，整合出臺了統一的物業服務暫行標準;針對部分物業項目部出現小區環境服務質量波動問題，研究制定首辦負責制、失責問責制，及時處理化解問題矛盾;針對機構重組期業務界面繁雜、維修改造陸續進場施工等客觀因素，強化屬地監管，加強多方溝通協調，保證了維修改造施工進度，維護了礦區和諧穩定。

從實際運行效果看，在委托管理初期，采取“一托二”的管理模式和運行機制，在機構整合、業務接續、穩定隊伍上發揮了積極的作用，實現了托管業務和留存業務協同推進，收到了較好的總體效果。

二、調研過程中發現的問題

1.收支平衡問題。為支持寶石花物業可持續發展，按照集團公司部署，遼河油田實施收費制度改革，將民用物業收費標準由1.0元/m2·月調增至1.5元/m2·月，是對寶石花物業收支平衡的大力支持，為實現“交的出、接得住、可持續”奠定了堅實基礎。但是遼河民用物業隊伍龐大、小區“容積率”低，運營成本高等實際問題，給寶石花物業收支平衡上帶來挑戰，依據寶石花分公司當前的管理和服務范圍，按照收費率92%測算，預計住宅物業年服務收入12508萬元，年成本支出16279.03萬元，虧損3771.03萬元，在寶石花運營初期，特別是體制機制未到位的情況下，寶石花分公司勢必形成虧損狀態。

2.管理體制問題。目前，雖然寶石花分公司設立了4個機關部門，但只有財務管理部獨立運營，其余3個部門均與興隆臺公用事業處合署辦公，這種“一托二”的管理體制在托管初期有利于平穩接續、隊伍穩定，但持續運行將不利于寶石花物業謀劃長遠發展，不利于富余人員問題顯性化，不利于留存業務進一步整合，直接影響托管變直管的進程。

3.富余人員多問題。興隆臺公用事業處現有在冊人員4148人，除留存業務、為其他單位出勞務以及“十一條”政策分流人員以外，與寶石花物業簽訂勞務協議3576人，參照寶石花分公司組織架構及人力資源配置標準，物業管理僅配置2200人，人員安置崗位存在缺口;按照托管三年過渡期預測，到2021年，通過積落實“十一項”分流措施及自然減員，仍有近3300人從事民用物業業務，且管理人員近800人隊伍龐大，僅靠寶石花分公司分流安置，難度巨大，急需拓寬轉崗分流渠道，加大分流安置力度。

4.服務質量問題。綜合研判部分小區業主反映服務質量下降的原因，客觀上，原四家物業單位民用物業業務、人員、資產等進行統一整合，隊伍結構變化大、業務界面交叉多、職工思想波動大，加之“三供一業”維修改造陸續進場施工，給物業服務平穩過渡、保持服務質量不降低帶來了極大的挑戰;主觀上，改革整合階段，興隆臺公用事業處領導班子抓改革、建體制、做預算等牽扯精力較多，雖在對接寶石花服務標準和管理模式等方面做出了積極努力，但在加強政策宣傳解釋、提升服務水平、樹立服務品牌方面，工作還不到位。

三、對策與建議

1.多措并舉增收創效。一是要加強管理開源節流，盡快對接寶石花分公司經營及管理機制，依托寶石花物業先進理念，提高經營收益。二是建議油田公司盡快組織簽訂《中國石油遼河油田職工家屬區物業管理業務承接運營方案》確認書及《中國石油遼河石油勘探局有限公司 寶石花物業管理有限公司戰略合作協議》，為遼河油田支持寶石花良性運營提供政策支撐。三是礦區將積極支持寶石花運營，協助做好物業費收繳和清欠工作，力爭實現應收盡收;盡快協調興隆臺區政府將小區配套資產交由寶石花分公司管理和無償使用。四是寶石花分公司要充分利用小區人員、資產等優勢資源，在轄區內開展增值、便民服務，在周邊拓展物業市場，努力開辟創收渠道。

2.盡快理順管理體制。一是建議按照寶石花分公司的機構設置，選強配齊專職管理人員，采取中止勞動合同或借聘等方式，盡快組建寶石花分公司核心管理團隊，專門從事寶石花運營管理工作;加強寶石花管理人員培訓，建立骨干隊伍，搞好頂層設計，切實找出降本增效、提升服務、可持續發展的路徑和措施。二是留存業務要利用好“油公司”模式改革契機，加快推進車輛服務、社保、離退休等業務實施專業化重組或社會化，退出液化氣供應服務。

3.加大分流安置力度。一是充分利用油田公司人力資源調劑平臺，發揮“蓄水池”作用，結合油田公司業務結構調整和各類崗位需求，有針對性地開展主營業務跨界培訓，爭取分流轉崗一部分。二是積極落實“十一項”分流措施，鼓勵部分人員到新興業務、急需崗位、艱苦一線缺員崗位，爭取分流安置一部分。三是努力增加寶石花物業服務崗位，拓寬人員就業渠道，爭取新增一部分管理及勞務輸出崗位，力爭三年過渡期實現富余人員平穩轉崗分流。

4.叫響寶石花服務品牌。一是對接寶石花管理模式，采取“物業經理+管家”管理方式，為每500戶業主配備一名客服管家，加大區域范圍內保潔、綠化、保安等工作協調力度，提升服務效率。二是秉承寶石花先進服務理念，有針對性地開展生活、家政、租賃等便民增值服務，多提供定制式、智能化服務內容，讓職工居民真正感受到服務理念、服務方式、服務質量的優質轉換。三是鼓勵機關干部到基層義務服務，適時召開業主座談會，加大對寶石花品牌的宣傳力度，切實樹立并叫響寶石花服務品牌，贏得職工家屬的理解和支持，為日后提高收費率和滿意度、為寶石花持續管理遼河民用物業業務打下堅實基礎。