關于房地產企業信托融資模式 問題的思考

秦曉梅

摘要：房地產行業的飛速發展為我國國民經濟的發展做出了重要的貢獻，現在房地產經濟已經和人民的生活息息相關。然而，隨著房地產經濟過熱發展帶來的一系列問題，主要是房價的飛快上漲給人民帶來了巨大的生活壓力，為了抑制房價不合理的上漲現象，政府逐漸出臺了一系列緊縮性的政策來調控房價，在調控政策等因素的多重影響下，房地產企業的融資渠道有所收緊，融資難度加大。在此背景下，信托融資作為一種新興的融資模式開始受到房地產企業的青睞。文章將對我國的信托融資模式進行簡要敘述并且圍繞著當前我國房地產企業在信托融資方面的發展現狀及存在的問題進行分析，最后提出對房地產信托融資模式的見解，希望給我國從事房地產企業信托融資的讀者起到一定的啟發和參考作用。

關鍵詞：房地產企業;信托融資;融資模式

一、房地產信托融資概述

信托融資的定義是委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。簡單說，就是信托公司受到企業委托向社會投資者發行信托計劃產品，為企業募集其所需的資金。信托融資作為一種新興的融資模式，主要包括信托貸款和股權信托兩種形式。一般來說，企業要通過信托融資可以選擇直接找信托公司或者間接委托相關銀行代找信托公司。信托融資具有發行速度較快、效率高、風險可控、適合中小房地產企業等優點。

眾所周知，房地產企業是資金密集型企業，房地產企業的開發項目普遍具有耗資巨大、開發建設周期長、資金回籠慢及投資風險大等特點。所以，對資金需求量很高的房地產企業來說，不可能只靠企業自有資金保持經營發展，房地產企業必須要對外融資。然而，隨著中央和地方政府為了打擊治理房地產亂象，對房地產行業出臺一系列新的調控政策，對銀行貸款投向的管控措施愈加嚴格。金融市場的各種融資方式都受到的監管力度不斷加大，房地產企業融資難度加大。當然，除了傳統的銀行開發貸融資，在其他多種融資模式中，信托融資憑借其靈活高效的融資特點也逐漸成為房地產企業融資的一種選擇。

二、房地產信托融資模式的主要類型分析

根據用益信托網站不完全統計披露的2019年信托業務數據顯示，房地產信托融資籌集的資金規模是所有信托業務中規模最大的，可見，盡管在“資管新規”出臺后，國家要打破剛性兌付，信托業務受到不小的挑戰的環境下，信托融資手段依然是不少房地產企業籌集資金的選擇。目前我國房地產信托融資主要有以下幾種模式。

一是股權型房地產信托，即房地產企業與信托公司簽訂增資協議，信托公司通過該方式投資房地產企業并且成為房地產企業的股東，不參與運營，只在信托計劃到期時房地產企業要溢價回購股權的模式。信托公司的投資收益來源于房地產企業股權的分紅、利息及到期轉讓股權的收益。比如華寶信托于2014年推出的房地產股權投資基金“華寶金石長贏系列-騰飛創新園信托計劃”即是一個真實股權投資房地產的信托產品。股權型房地產信托存在幾種風險，比如房地產企業的項目管理風險，一旦該企業經營出現問題，就有可能出現信托資金被挪用的風險，以至于影響項目建設結果和收益。要避免這種情況的發生，信托公司需要保證在信托期間能夠掌握房地產企業一定的控股權及財務控制權。還有房地產項目經營失敗的風險，這種風險比較常見。房地產項目的銷售情況決定企業的經營現金流狀況，一旦銷售情況不理想，企業沒辦法拿到預期中的銷售回款，企業資金出現問題，就很可能在信托到期時無法拿出足夠的資金回購股權。

二是債權型房地產信托，即投資者通過信托公司投資房地產企業，信托公司通過貸款方式把錢借給房地產企業，最后在信托計劃到期時按借款合同規定的利息支付本金和利息的模式。比如，中信信托為揚中恒瑞置業的恒大養生谷項目開發建設而發行的一款總融資額高達14億元的信托計劃——“HY367號恒大揚中養生谷項目集合資金信托計劃”，該信托計劃就是向恒瑞置業發放貸款的方式投資房地產項目。此外，還有萬向信托公司提供給蕭山銀城的4.5億貸款用于項目建設;為了擴張，佳源國際控股有限公司從大業信托、愛建信托、國通信托等幾家信托機構獲得了上百億元的貸款。對于發行債權型房地產信托的信托公司來說，最主要的風險就是融資方的項目建設過程中出現嚴重的資金鏈斷裂問題而且還發生開發商還跑路的情況。

三是特定資產收益權信托，即房地產企業將特定基礎資產所對應的收益權作為信托財產向信托公司融資的模式。信托公司對信托財產的選擇會非常謹慎，一般會選擇正常情況下大概率能夠產生相當穩定的現金流的資產作為標的，以此來保證信托財產的收益能夠化解信托產品可能出現的信用風險。特定資產收益權信托最容易發生特定資產收益權轉讓與回購協議方面的糾紛問題。比如北京天悅投資發展有限公司與安信信托公司的法律案件就是關于股權收益轉讓及回購協議的糾紛。由于《資管新規》明確禁止剛性兌付，“禁止金融機構為非標準化債權類資產或者股權類資產提供任何直接或間接、顯性或隱性的擔保、回購等代為承擔風險的承諾”。所以在收益權信托中，信托公司與房企簽約條款中含有的剛兌條款或為回購提供擔保的條款會被視為無效。除了禁止剛性兌付，信托機構還不能提供擔保及代為回購，還要注意特定收益權作為信托財產的確定性。

三、房地產信托融資的現狀

（一）監管不斷加強

自2003年“周正毅事件”后，中央開始出臺一系列政策規范房地產信托，加強監管。2018年，受到更加嚴格的銀信監管后加上《資管新規》的各種限制政策的出臺，房地產信托行業整體規模上受到了較大的影響。2019年，銀保監會的23號文對信托行業提出了更多的規范要求，尤其是針對信托公司通過不規范手段變相向房地產企業提供融資的情況進行更加嚴格的限制，對不合規的企業，一律暫停信托發售等。總之，更加嚴格的監管政策確實在一定程度上影響導致了房地產信托規模的收縮。

（二）不確定風險增加

基于房地產行業屬于資金密集型行業，房地產企業開發建設項目需要大量的現金流，且開發建設周期通常需要幾年的時間，再加上房地產項目從立項開始到結束需要多個部門的協調配合，時間越長，流程越多越復雜，風險點自然增多，在項目結束之前發生的經濟社會環境以及政策的變化等都不斷增加投資的不確定風險。就這兩年中央對房地產行業調控力度不斷加大的情況下，更多的政策都在不斷收緊。而且突發大事件也增加了信托產品的不確定風險。受疫情影響，全國的房地產企業樓盤銷售幾乎停滯，只有少數幾家大型房地產企業如萬科、恒大進行線上售房，但是對絕大部分的房企來說，疫情的突然爆發使房地產行業陷入一個前所未有的低谷期。房地產企業銷售情況不理想，直接影響到信托還款問題，信托產品的不確定風險必然增加了不少。

（三）信托公司項目違約現象頻發

2019年隨著《資管新規》的出臺，多個信托產品陸續發生項目違約的情況。中誠信托30億的“誠至金開1號”房地產項目違約;上市公司安信信托旗下總共涉及116.7億元的25個項目被爆違約，公司股票連續3天停盤;還有的信托公司因為違約項目太多導致公司慘遭強制退市甚至破產倒閉……這些知名信托公司都被爆出項目違約情況，嚴格投資項目的暴雷對投資人來說就是百分百的損失，可見信托行業亂象迫切需要更大力度的整治。

四、對房地產信托融資問題提出建議

（一）信托公司要加強自身合規審查能力

在銀保監會發布的《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》后，相關部門對多家信托公司關于房地產信托融資業務開展專項調查，嚴厲查處資金挪用、轉道進入房地產行業的違規現象。根據相關報道，隨著新一輪的強監管政策出臺，各地方的監管也在落實政策，對信托行業進行嚴格檢查，其結果是多家信托公司包括中信信托、建信信托、華信信托、粵財信托等在內的信托公司在房地產信托業務中因為種種違法違規行為被銀保監會開罰單，而且被處罰的金額創近五年新高。針對房地產信托存在的各種亂象暴露出許多信托公司自身確實存在很多不合規的問題。由這一次嚴厲打擊亂象的力度可以看出監管層對房地產信托問題的重視態度，因此，在當前越來越嚴格的監管政策下，信托公司必須要重視強化自身合規審查能力，保證信托公司的房地產信托融資業務做到合法合規，不鋌而走險鉆政策漏洞。

（二）加強風險管理能力

信托行業屬于風險管理行業，由于目前我國信托行業風控手段不多，整體風險管理水平不算高，而且關于信息披露的制度還沒有建立健全。很多投資者以及信托公司對所投資合作的房地產企業項目在開發建設過程中資金的使用情況是否合法合理的情況掌握不夠充分，而且目前也沒有建立起完善的信息披露平臺和監督平臺，以至于信托公司在信托期間針對房地產企業的實際營運能力了解不到位，在此基礎上所做的風險評估和預測可能不準確不全面，所以不能及時得到關于房地產建設項目的充分的風險提示。在這種情況下，一旦房地產企業信用水平下降，隱瞞相關的經營風險問題，企業開發建設的項目出問題，后續的資金變現困難，投資資金收不回來，企業就極有可能發生資金鏈斷裂的財務風險。在信托合同到期時由于房地產企業沒有足夠的資金，投資者和信托公司有可能因為信用風險而遭遇重大的經濟損失。此外，針對特定資產收益權信托融資模式，不僅要求融資方提供增信措施，還應該提供擔保措施以防范風險。總之，在當今變幻莫測的市場環境下，房地產企業項目暴雷現象頻頻發生，房地產信托融資風險也逐漸暴露出來，信托公司應該特別重視風險管理，豐富創新風控手段，培養風險管理能力，防范風險，尤其是要進一步提高房地產信托融資業務的風險管理能力。

五、結語

隨著新一輪的嚴格監管政策落地，信托行業要突破發展瓶頸，擴大向上發展空間，就必須要加強存量信托資產的管理，培育新的信托業務，帶動增量信托資產。對于在信托業務中占據重要地位的房地產信托業務，要特別警惕房地產信托融資業務可能會出現的信用風險，信托公司需要進一步提高風險管理能力。在嚴監管的趨勢下，短期內可能會對部分信托公司的經營業績有所影響，但是從長遠發展來看，經過多輪的政策調控和在嚴監管壓力的下，信托行業及房地產行業之間的信托融資業務將得到大大的規范，信托融資風險也會大大降低，房地產信托融資業務的發展前景將會更加廣闊。

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（作者單位：云南能投智慧能源股份有限公司）