對商品房預售資金監管模式的探討

摘要：房產資金監管是購房者將購房資金存于雙方認可、政府認證的三方機構，待交易成功以后，三方機構借助相關平臺，將資金向賣方賬戶當中劃撥。商品房預售形式常見，對于此類交易資金的監管為重點。但是，從商品房預售情況來看，還存在資金監管方面的問題，對此，下文重點論述資金監管價值，分析預售資金監管問題，并提出解決之策，以供參考。

關鍵詞：商品房;預售;資金監管;工作模式

商品房預售屬于常見的銷售模式，開發商利用此渠道進行融資。此銷售模式對于購房者、開發企業二者之間均十分有利。開發商能夠提前回籠資金，為房屋建設做準備，對于購房者來講，也能夠以理想的價格購取房屋。但是，從商品房預售現狀進行分析，在預售資金管理方面還存在諸多問題，因此，為了保證消費者利益，確保信貸資產的安全性，維持房產價格穩定性，需要相關部門思考預售資金的管理之策。

1商品房預售資金監管的意義

1.1控制交易風險

從群眾角度分析，房產為最關鍵的家庭資產，群眾購房可能花費大部分積蓄，因此，最為關心的也是購置房屋是否存在可靠的產權。商品房預售自合同簽訂起到不動產登記辦理，中間經歷時間相對較長。在此期間，如何確保雙方能夠履行合同需要著重思考。據《民法典》規定，購房者可向開發商提出開具預告登記的證明，告知房屋已售，防止出現“一房二賣”這類問題。因為預售商收取資金具有融資功能，所以，為了避免企業為達到其他目的，對于交易資金進行挪用，導致資金鏈斷裂，還需要對預售資金采取有效的監管措施，對于資金存儲、使用和支付環節加以規范，為購房者提供安全保障，保護群眾權益，控制交易風險，維持社會穩定[1]。

1.2掌握交易情況

從政府部門角度分析，做好預售房資金的監管能夠動態把握房產交易情況，對于市場及時治理。信息化的發展，社會進入全新的發展階段。國家提出“房住不炒”這一政策，對于房地產行業市場加以調控。在信息化技術的支持下，政府部門可以把握房產市場運行情況，以免出現次貸危機。同時，建設房產交易管理數據庫，借助大數據對于交易市場進行監管，可為群眾提供更優質的服務，對于房地產市場行為進行規范。使用有效的措施，打造預售房資金監管系統，便于政府部門調控和監測房產交易市場。

1.3建設誠信體系

房地產價值高，在居民的家庭支出過程當中占比大，而且涉獵行業相對較多，對地方政府具有依賴性特點。對于商品房的交易資金采取監管措施，有助于相關部門之間共享數據、互通信息。比如：金融、不動產登記和稅務部門之間進行聯網，能夠打造“一網通”管理模式，預防房產開發企業、購房者通過“陰陽合同”簽訂出現偷稅漏稅或者騙取貸款這類違規操作，讓房產交易過程公開透明，預防市場風險和糾紛問題，有助于社會誠信體系與構建。

2商品房預售的現狀問題分析

商品房預售可能存在資金監管問題，導致項目“爛尾”，為購房者帶來經濟損失;房屋質量、預售合同間信息不一致，售房信息對稱性不足，常常出現“一房多賣”現象;對于房產企業市場準入、退出機制沒有明確規定;預收款監管風險責任主體不清晰，上述問題對于監管質量都可產生嚴重影響。

3商品房預售資金監管模式探討

3.1完善預售制度

3.1.1健全預售資金的監管體系

從法律角度出臺對應法律法規，對于監管主體行為進行約束，規范監管流程，才可保證資金使用效率。資金監管主體的確認十分重要，針對監管主體差異，制定監管制度，確保監管主體獨立性和公正性，具備技術能力，能夠承擔法律責任。政府為主導，銀行、律師事務所、中介、監理等機構為輔，或者上述主體協調配合。監管主體確定以后，對于資金使用細則也應加以明確，規范房產企業對監管資金提取方式、流程等。除此之外，懲罰機制也需完善，針對監管機構出現違規操作的問題，應該制定對應處罰措施，追究瀆職主體責任，強化監管力度，督促管理者履行職責，控制房產交易風險。

3.1.2完善預售房信息公示機制

房產市場當中，預售者、預購者二者之間可能有信息不對稱這類情況，使得購房者出現錯誤購買行為。為了保證交易過程公平公正，應該建立披露制度，對于開發商售房信息公示行為進行披露，明確其披露義務、方式和具體內容，要求開發商履行自身職責和義務。除此之外，還可搭建信息共享平臺，相關部門需要定期公示房屋預售、權屬、交易等方面信息，公示違規企業行為，為開發企業敲響警鐘[2]。

3.1.3健全開發企業成立撤銷制

對于房產企業準入門檻適當提高，把握資金監管源頭，嚴格審核企業注冊信息，將注冊資本額度提高，注意對企業運行能力和自有資金狀況的審核，特別要注意購買土地資金不可列入建設投資額當中。如若開發商要退出項目開發，退出機制也應完善，由主管部門做好審批工作，對于在建項目完工情況、交付情況進行審核，如若未完全交付，那么需明確是否存在接管企業，保證所有問題安排妥當以后允許撤銷，針對已經撤銷仍然從事相關業務的房產企業，需要嚴格處理，沒收其違規所得。

3.1.4建設預售資金風險分擔制

在我國相關法律和管理條例當中對于商品房的預售資金用途方面并沒有明確規定，對應處罰規定也未提及。針對此情況，還可采取風險擔保金方式，要求開發企業按照營業額，繳納特定比例風險防范資金，如果存在問題，監管機構可利用此資金賠付。在房產項目完成一段期限以后，可向開發商返還擔保金，如若項目繼續擴大，那么還需要按照要求增加擔保金比例。對于預售資金使用應該出臺更多可操作的法律法規，對違規行為進行處罰，明確監管主體權責，避免各方出現推諉責任的問題。

3.2落實資金監管

3.2.1政府主導，確認房管部門監管主體地位

房管部門作為監管主體屬于以政府為主導的傳統監管模式，也是完整的行政監管形式，購房者極為信賴，在各大城市當中都運用此管理模式。因為政府部門掌握的信息全面，包括銀行放貸、預收款使用、房屋銷售等方面的信息，對于房產行業相關法律法規、項目開發流程、房產企業運作形式均有詳細的了解，因此能夠獲取房產市場一手信息，信息整合力極強。同時，政府是國家形象的代表，有國家強制力作為后盾，和房產企業之間無利益關聯，能夠保證監管過程公正性，還能提高監管權威性和公信力。

但是，政府監管也存在著不足，如果政府機構對商品房的資金監管無權限，那么就會阻礙監管過程進行。若政府對于房地產市場干預過度，還可能影響市場的正常運行，因此，政府監管權的界定、預防監管濫用等方面無明確標準。政府監管手段多樣化，雖然能夠對預售資金展開有效監管，但是會投入大量的技術、設備和人員，可能增加政府支出負擔。鑒于此，資金監管需要從立法層面上制定完善的制約機制，將內部約束體系加以健全，讓監管和被監管各方權責明確，對于監管主體采取有力監督，才能發揮監管作用。

3.2.2銀行參與，作為預售資金監管的主體

以銀行為主體對于預售資金展開監管，具有優勢。為銀行對于資金使用存在流轉明細記錄，可為資金監管提供便利，無需額外支付相關費用即可完成監管，將商業銀行作為主體，完成預售資金監管，還可避免政府機構監管模式之下，需要聘請測繪、建筑和監理等行業人員，額外支出其他費用，減少政府機構在資金監管方面的工作量，規避政府對于房產開發企業資金運用、生產經營過程過度干預。

但是，銀行監管模式之下，預收房款未存進銀行以前難以監管，部分房產企業建設資金需要通過貸款的方式獲得，所以銀行和企業存在業務關聯，如果商業銀行自身為監管主體，可能為了獲取效益，對企業提出不合理要求適當放松監管，導致監管力度削弱。除此之外，商業銀行對于房產項目開發進度管理也沒有專業技術人員，因此也需要支付對應成本。

所以，為了防止房產企業、商業銀行二者之間存在業務關聯，使企業選擇對自身有利的銀行擔任監管主體，可從立法層面，對于監管主體的資質加以明確，監管主體可以利用招投標方式確認，嚴禁存在監管方、被監管方二者之間存在包庇行為。如果商業銀行長期展開房產預售資金監管，那么必然會建立專業評估工作隊伍，開設賬號，并存入一定比例的保證金，為預售資金監管提供支持，這樣的監管主體可能更容易受到各方認可[3]。

3.2.3三方中介，輔助預售資金的全面監管

三方中介作為監管主體主要是通過經紀公司、保險公司、監理機構或者律師事務所等作為監管主體。該監管模式應用之下，因為中介機構、商品房企業沒有利益關聯，通過擔保公司這類中介機構，對于預售資金劃撥、使用進行監管，能夠預防政府部門干預過度問題發生，保證監管過程的獨立性。監理機構因為具備專業知識，因此，對于監管資金使用需求的判斷更為準確，能夠提高資金使用效率。

然而，該管理模式可能存在中介機構、房產企業二者之間長期合作，構成利益關系，這樣必然難以保證三方監管獨立職能的發揮。同時，三方機構民事責任承擔能力弱，可能難以抵御各類風險，中介機構作為主體這一監管模式只能在某些領域給出專業建議，對于資金監管知識的掌握方面可能不足，對于資金監管質量造成影響。

所以，若要以第三方作為監管主體，需要從政府機構、商業銀行當中選擇其中之一，與之合作，發揮各主體的監管優勢，才能揚長避短，高效對預售資金展開監管。

3.2.4多方聯合，打造完善的資金管理系統

所謂聯合主體，就是從具備資金監管資質的主體當中選擇兩個或兩個以上的監管機構。比如：選擇商業銀行、監理機構作為聯合監管主體，可以展現監理機構專業優勢，明確房產項目不同實施階段資金利用情況，對于企業資金調撥提出合理建議。商業銀行負責記錄資金使用明細。和單獨主體相互對比，聯合監管模式專業性更強。但是兩主體之間因為責任不同，使得不同主體在監管過程可能以自身角度出發，選擇對自身有利的監管模式，可能存在利益沖突，一旦意見不統一，也有可能出現推諉責任這類問題。

鑒于此，利用聯合監管這一模式，可以將不同監管主體的責任和分工加以明確，保證各方權責清晰，達成一致的意見，行業協會在必要時也可參與，如若購房者權益受侵害，那么可以介入調查，輔助其維權，降低監管成本，保證監管效益[4]。

4結束語

總之，對于商品房的預售資金采取監管，主要目的就是維持市場秩序，保障購房者權益，讓交易過程公開、合法高效，所以，需要房產管理部門多方考量，完善資金監管流程，讓房產市場能夠健康持續發展。

參考文獻

[1]胡瑜楨，祝德敬.關于商品房預售資金監管有關問題的思考[J].中國房地產，2021（25）：53-57.

[2]朱美秀.如何走出商品房預售資金監管業務困境[J].中國農村金融，2021（09）：47-49.

[3]張繼紅.新時代下商品房預售資金監管對房地產市場效率影響分析[J].大眾投資指南，2021（01）：22-23.

[4]翁石強.我國商品房預售資金監管制度問題及對策[J].法制博覽，2019（18）：199-200.

作者簡介：王承峰，（1977.02.26-），男，山東省泰安市高新區，本科，房地產經濟師，研究方面：房地產市場管理。