《民法典》背景下居住權登記若干問題

徐玨 朱桐梅

摘要：《民法典》作為我國第一部以法典命名的法律，開創了我國法典編纂立法的先河，有著固根本、穩預期、利長遠的基礎性地位，已于2021年1月1日正式施行。其中物權編第14章居住權，為新增的一種權利類型，歸類為用益物權。有關居住權的規定均濃縮在《民法典》第366條至第371條，很多細節則需先行考慮并結合實務操作摸索探討，以更好理解和適用居住權。

關鍵詞：居住權;用益物權;住宅;抵押權;不動產登記

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）03-0014-18 收稿日期：2021-01-22

作者簡介：徐玨、朱桐梅，無錫市不動產登記中心。

1 居住權的內涵及特征

1.1 內涵

《民法典》第366條規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。第370條也提到了還可以遺囑方式設立居住權。因此，居住權帶有社會民眾生活保障的目的，一般是無償設立，也可根據當事人約定為有償，設立初衷是期望解決養老、離婚或者喪偶時生存配偶的住房問題以及低收入人群的基本住房需求等問題。除了包含老百姓日常生活中所理解的“對于房屋居住的權利”之外，其在設立和使用中還存在諸多額外的限制。因此，正確理解“居住權”的內涵和外延，準確把握其特征，對于恰如其分地發揮此種新增用益物權的作用，妥善解決百姓日常生活中可能遇到的難題，很有必要。

1.2 特征

居住權作為《民法典》出臺后新增的一種用益物權，是一種性質獨特的權利類型。居住權的客體是“他人的住宅”，同時也受到主體生活居住需求的限制。居住權的用益屬性，僅限于在房屋中居住的權能，并不具備傳統意義上的可收益性。從居住權的定義來看，具有主體特定性、有限使用性、非營利性、登記生效性等特征屬性。

1.2.1 主體特定性

這里的主體首先鎖定為自然人，居住權是住宅所有人為了其他自然人在自己所有的住宅上設定的權益，而法人或其他組織不能享有居住權。

其次，享有居住權的自然人是特定的。《民法典》第369條規定，居住權不得轉讓、繼承。這說明居住權人是不可替的，居住權是為了保障居住權人住有所居，這種需求是針對特定主體的，帶有剛需的性質，倘若可以隨意轉讓或是繼承延續給下一輩，則違背了其設立的初衷，沒有存在的必要。

1.2.2 有限使用性

居住權是設立在所有權之上的一種他物權，結合其定義可知，居住權人享有的僅是對房屋占有、使用的權利，并不能對他人的房屋進行收益和處分。這就決定了居住權人對于所居住房屋的有限使用性，其目的是能滿足生活居住需要。當然，居住權人為了充分利用自己的權利，對于房屋的各種附屬設施亦享有占有使用權。

1.2.3 非營利性

根據《民法典》第368條規定，除當事人之間另行約定，居住權人取得居住權一般都是無償的，因而無需支付對價。雖然居住權是用益物權的一種，傳統的用益物權一般是指以一定范圍內的使用、收益為目的而在他人之物上設立的定限物權。但居住權并非以收益為目的，這一點也是居住權區別于其他用益物權的重要屬性。

1.2.4 登記生效性

我國現行法律中物權設立模式有兩種，一種是登記生效主義，一種是登記對抗主義。根據《民法典》第368條，可知在幾種用益物權中，居住權與建設用地使用權、宅基地使用權一樣采取的是登記生效主義，即如果當事人需要設立居住權，有義務向不動產登記機構提出登記申請，居住權登記是居住權設立的客觀表征方式和生效要件。

2 居住權可以辦理哪些登記類型

根據《民法典》第14章關于居住權的規定，當事人可以申請居住權的首次登記、變更登記以及注銷登記。但基于居住權不可轉移、繼承的屬性，因此不存在居住權轉移登記這一類型。

2.1 首次登記

適用情形：按照合同約定設立居住權;以遺囑方式設立居住權;因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等設立居住權。

申請主體：居住權合同中載明的居住權人和居住權義務人應當共同申請;以遺囑方式設立居住權的，可以由居住權人單方申請;因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致居住權設立的，可由當事人單方申請。

申請材料：

（1） 共同申請居住權的應當提交不動產登記申請書;申請人身份證明;不動產權屬證書;居住權合同以及其他必要文件。

（2） 以遺囑方式設立居住權的應當提交不動產登記申請書;申請人身份證明;不動產權屬證書;居住權設立的遺囑;不動產權利人的死亡證明以及其他必要文件。

（3） 因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致居住權設立的，提交不動產登記申請書;申請人身份證明;不動產權屬證書;人民法院、仲裁委員會的生效法律文書。

辦理流程：申請-受理-審核-登簿-發證。

2.2 變更登記

適用情形：居住權當事人的姓名或者名稱身份證明類型或者身份證明號碼等發生變化;居住權的期限發生變化;其他。

申請主體：由居住權當事人單方申請;居住權的期限發生變化應當雙方申請。

申請材料：提交不動產登記申請書;申請人身份證明;居住權發生變更的材料;居住權的證明。

辦理流程：申請-受理-審核-登簿-發證。

2.3 注銷登記

適用情形：居住權期限屆滿;居住權人死亡;不動產滅失;居住權人放棄居住權;因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致居住權消滅的;其他。

申請主體：居住權人放棄居住權，應當由居住權人單方申請;居住權人死亡的，可由不動產所有權人單方申請;居住權期限屆滿、不動產滅失、因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致居住權消滅的，當事人可以單方申請。

申請材料：不動產登記申請書;申請人身份證明;居住權的證明;居住權人死亡的，提供死亡證明;居住權人放棄居住權的，提供放棄居住權的材料;因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致居住權消滅的，提供生效法律文書。

辦理流程：申請-受理-審核-登簿。

3 辦理居住權登記若干問題的思考

3.1 居住權可否設立預告登記

3.1.1 從《民法典》關于預告登記的規定中分析

《民法典》第221條規定，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起90日內未申請登記的，預告登記失效。

從該條關于預告登記的規定來看，居住權既然屬于物權的一種，居住權合同則屬于“當事人簽訂不動產物權的協議”，出于當事人對現實因素的考慮，為保障將來順利實現居住權，可以申請預告登記。

3.1.2 從《不動產登記暫行條例實施細則》關于預告登記的規定中分析

《不動產登記暫行條例實施細則》第85條規定，有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動產預告登記：

（一） 商品房等不動產預售的;

（二） 不動產買賣、抵押的;

（三） 以預購商品房設定抵押權的;

（四） 法律、行政法規規定的其他情形。

從該條規定來看，居住權并不歸屬于可辦理不動產預告登記的前三款類型，或可依據《民法典》，將其歸于最后的兜底條款中。

但筆者認為，綜合考慮預告登記的存在意義和居住權的產生背景，居住權并非具有期待物權性質，要設定居住權的房屋是現實存在的物，不是尚未竣工的在建工程。因此只要當事人雙方約定一致，也無需支付對價，可隨時設立居住權，這也是其區別于預購商品房買賣預告登記和預購商品房抵押預告登記的重要表征。因此，辦理居住權預告登記的現實意義不大。

3.2 如何區分居住權與租賃權

從外觀表現上看，居住權和租賃權在一定程度上頗為相似，都是對不動產的占有、使用，但需明確這是兩種不同的權利類型。租賃系現實生活中通過租賃住宅從事經營活動的現象，居住權出現后，亦不能排除那些在形式上系“滿足生活居住的需要”而取得居住權，但實質上從事經營的情形，對此也需謹慎防范。

3.2.1 性質及設立基礎不同

居住權為物權，經登記發生效力，即當事人簽訂居住權合同后，還需要經登記機構記載于不動產登記簿后方才生效。租賃權為債權，其存在的基礎是租賃合同，合同一經生效即產生租賃權，辦理登記非必要條件。

3.2.2 權利期限規定不同

《民法典》第705條規定，租賃期限最長不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。但對于居住權并未有期限上的制約，依據雙方當事人合意，可以隨意約定居住期限。

3.2.3 適用對象和條件不同

居住權適用的對象和條件是“住宅”以及“滿足生活居住的需要”，因此對于非住宅以及以經營為目的的住宅，不應當設立居住權。且居住權一般無償取得，無需支付價款。而租賃權又稱“使用收益權”，其適用的對象和條件是“租賃物”以及“為了使用收益目的所必要的占有”，因此如果租賃物為不動產，性質不必須為住宅。且租賃權人需支付租金使用租賃物，是有償取得。

3.2.4 權利人死亡對權利狀態影響不同

《民法典》第370條規定，居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。也就是說，如果居住權人在期限屆滿前去世，居住權即消滅。但在租賃關系中，參考《民法典》第732條，如果承租人在租賃期內發生同樣情況，與其生前共同居住的人或者共同經營人可以按照原合同繼續租賃房屋，并不必然導致租賃權的消滅。

3.3 能否按不動產實際居住范圍來登記居住權

《不動產登記操作規范 （試行） 》規定了不動產登記應當以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。一般來說，一個房屋即為一個不動產單元，若當事人申請居住權登記的使用范圍為部分房屋，則對于房屋是否還能分割為更小的不動產單元，登記機構就要進行判斷。且可能為了確定邊界范圍多收取證明材料，比如：房屋結構，所占范圍示意圖等，這對于申請人和登記機構來說，并不便利。因此建議居住權登記的客體為他人的不動產整體，其實際居住的范圍可由雙方當事人自行協商約定。

3.4 居住權與抵押權的順位問題

在居住權和抵押權的優先順序方面，目前法律并未有明確規定。一個是用益物權，一個是擔保物權，兩者在性質上屬于并列關系的他物權，筆者分兩種情況對其進行分析。

3.4.1 抵押權登記在先，居住權登記在后

抵押權雖不以標的物的實體利用為目的，僅注重標的物的交換價值，由于抵押權的實現需要處分該不動產，因此如果抵押權登記后，仍不加任何條件地允許居住權設立于抵押物之上，勢必會影響抵押物在變現后相對于抵押權人的價值。

在抵押權之上設立居住權與設立余額抵押不同，設立余額抵押時，若債務人因無法償還債務致使不動產被法院拍賣、變賣等，所得價款將先行保全前順位抵押權人的利益;但若是已經抵押的不動產設立居住權，在債務人無法償還債務時，因居住權的限制，極大可能會造成無人競拍不動產導致流拍，不能發揮物的最佳價值，影響到抵押權人的利益。

因此，已經抵押登記的住宅，再進行居住權登記時，建議登記機構收取抵押權人同意的書面材料。

3.4.2 居住權登記在先，抵押權登記在后

如果居住權登記辦理完成后，仍不加任何條件地允許抵押權設立于抵押物之上，同樣會影響居住權人的實際居住，因為后設立的抵押權可能會因為財產發生處置而影響在先設置的居住權的實現，故需考慮到抵押物變現后對居住權人的保護問題。

因此，已經登記居住權的不動產，再進行抵押權登記時，建議登記機構收取居住權人同意的書面材料。

參考文獻：

1.劉遷.淺析我國居住權現有法律之規定.湖北經濟學院學報 （人文社會科學版） .2021.01

2.朱俊.對《民法典》中“居住權”的探討.上海房地.2020.12