不動產登記數據資源建設研究

張瑩光 李彥 張菲菲

摘要：不動產登記數據是不動產統一登記制度規范運行的數字化體現，是不動產物權歸屬和內容的重要依據。從時間階段、不動產登記業務內容、數據類型、數據生產等角度對不動產登記數據進行了分類，分析了不動產登記數據包含的主要內容，并從實踐出發介紹了歷史存量數據整合、不動產登記數據庫建設、數據安全保障機制建設等，為了解不動產登記數據資源建設和應用提供借鑒。

關鍵詞：不動產登記;數字化;數據資源分類;數據資源建設

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）05-0014-17 收稿日期：2021-04-20

作者簡介：張瑩光、李彥、張菲菲，自然資源部信息中心。

數據已經成為最具時代特征的生產要素，是推動數字化發展、加快轉變政府職能、促進國家治理體系和治理能力現代化的關鍵要素。不動產登記數據是不動產統一登記制度規范運行的數字化體現。《不動產登記暫行條例》明確規定，各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。如何建設完善不動產登記數據資源，以數字化賦能不動產登記服務和業務管理，是貫徹落實新發展理念，創新便民利企服務方式，深化“放管服”改革的重要技術路徑。

1 不動產登記數據資源建設的重要意義

不動產登記數據是保障不動產安全的重要基礎。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記機構應當依法將不動產的自然狀況、權屬狀況、權利限制狀況等事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿，不動產登記簿應當采用電子介質。按照法律法規的要求，隨著各地不動產登記數據整合不斷完善、不動產登記信息平臺常態化運行，不動產登記簿和相關的檔案資料逐步實現全數字化管理，將成為物權歸屬和內容的重要依據。

不動產登記數據是創新政務服務方式，促進服務能力升級的動力源泉。為深化“放管服”改革，優化營商環境，不動產登記大力推進壓縮辦理時間、優化業務流程、精簡要件材料，實現不動產登記信息共享集成，推進“互聯網+不動產登記”。通過人臉識別、互聯網+等技術創新不動產登記業務受理方式;通過人工智能、數據自動校驗等技術輔助業務審核;通過共享集成相關部門信息精簡要件材料;通過電子證照、區塊鏈等技術推進不動產權證書、證明數字化、便利化應用;通過提供查詢共享服務，為相關部門使用不動產登記信息辦理相關業務提供協助。不動產登記業務的集成創新以便民利企為目標，以“互聯網+不動產登記”等數字化手段為抓手。“互聯網+不動產登記”離不開數據支撐，數據是不動產登記服務創新和升級的動力源泉。

不動產登記數據是提升業務管理水平，賦能科學決策的關鍵要素。用數據說話、決策、管理、創新，數據是現代管理決策中最客觀的依據。不動產登記數據能夠反映某一區域不動產的保有量、權屬狀況、登記業務活躍度等客觀情況。通過登記業務受理、辦結時間分布的統計分析能夠優化不動產登記服務;通過對土地、房屋權屬情況，交易活躍度、交易價格等進行統計分析能夠為土地等資源要素配置、產權制度改革、房地產市場發展等科學決策提供輔助依據。依法依規對不動產登記數據進行開發利用，能夠推動不動產登記相關業務決策科學化，業務管理精準化，公共服務高效化。

2 不動產登記數據資源分類

從時間階段劃分，不動產登記數據包含不動產統一登記制度實施前和實施后的兩類數據。不動產統一登記制度實施前的數據是指不動產統一登記制度實施前分散在國土資源、住建、農業、林業、海洋等部門的土地、房屋、林地、草原、海域等登記資料數據。不動產統一登記制度實施后的數據是指依據《不動產登記暫行條例》規定，土地、海域以及房屋、林木等定著物統一辦理不動產登記，遵循《不動產登記數據庫標準（試行）》形成的登記資料數據。

從不動產登記業務內容劃分，不動產登記數據包含主體、客體、權利和業務四類信息。主體信息是指不動產權利歸屬的權利人信息，包含權利人名稱、權利人證件號等數據。客體信息是指不動產的自然狀況信息，包含土地、海域以及房屋、林木等定著物的面積、坐落、四至、用途等數據。權利信息是指所有權、用益物權和擔保物權等物權信息，包含各類權利的權利類型、登記類型、登記時間、起止時間、權利轉移的價格、權屬狀態、不動產權證書號或不動產登記證明號等數據。業務信息是指受理、審核、繕證、發證等業務流程信息，包含流程起始時間、辦理人員等相關數據。四類數據之間通過不動產單元號、權利人證件號、不動產權證書號/不動產登記證明號、業務號進行互相關聯，按照國家統一的標準格式規范，生成相應的不動產登記簿、不動產權證書、不動產登記證明以及不動產登記電子證照。

從數據類型劃分，不動產登記數據包含空間數據和非空間數據。空間數據是不動產的空間圖形和位置的表達形式。非空間數據是不動產登記包含信息的屬性字段、檔案資料等內容信息的表達形式。

從數據生產的角度劃分，不動產登記數據包含不動產登記業務生產的數據和共享集成的相關部門數據。不動產登記業務生產的數據是指權籍調查、不動產測繪、各類型登記業務辦理和不動產登記數據統計分析等過程產生的數據和數據產品。共享集成的相關部門數據是指辦理不動產登記需要共享的公安部門的戶籍人口基本信息，市場監管部門的營業執照信息，機構編制部門的機關、群團、事業單位統一社會信用代碼信息，住房城鄉建設（房管）部門的竣工驗收備案等信息，稅務部門的稅收信息，銀保監部門的金融許可證信息，法院的司法判決信息，民政部門的婚姻登記、涉及人員單位的地名地址等信息，公證機構的公證書信息，國有資產監督管理機構的土地房屋資產調撥信息，衛生健康部門的死亡醫學證明、出生醫學證明信息等。

從上述分類可以看出，不動產登記數據包含了不動產、不動產權利以及權利歸屬人、歸屬內容的全部信息。各類數據圍繞不動產單元進行組織。不動產單元按其空間位置必須落在宗地或宗海上。針對歷史存量不動產，以不動產登記存量數據為本底，進行地-樓-房-人-權利的數據整合關聯，查清“左鄰右舍”關系;針對新增不動產，通過首次登記將不動產單元“落地”并完成相關信息采集。完成“落地”關聯后，便建立起了完整的不動產客體-主體-權利-業務的關聯關系，通過不動產的變更、轉移、注銷、更正、異議、預告、查封等登記業務，實現數據更新。不動產登記數據中包含大量敏感信息，涉及個人隱私、商業秘密等，將成為我國社會主義產權制度的關鍵信息基礎設施。

3 不動產登記數據資源的建設內容

3.1 歷史存量數據整合建庫

不動產統一登記制度實施前的土地、房屋、林地、草原、海域等登記資料分散在國土資源、住建、農業、林業、海洋等部門，歷史存量數據整合建庫就是指各級不動產登記機構按照統一的不動產登記數據庫標準對分散登記時期的各類數據進行標準化整合。由于不同地區、不同行業分散登記時期數據資源的數字化程度不同，對于歷史存量數據整合建庫主要有三方面內容：

（1）對于已建成的土地、房產等數據庫，先依據土地、房產等現行相關標準進行標準化、規范化后，再依據《不動產登記數據庫標準（試行）》，建立映射關系模型，對已有的登記信息補充完善后，轉換形成符合標準要求的不動產登記數據庫。

（2）對于已有不動產登記電子檔案或部分電子數據的，首先對已有的登記信息通過提取、轉換、補錄等技術方法，建成符合土地、房產等現行標準的標準化、規范化的數據集，再依據《不動產登記數據庫標準（試行）》，經整合后建成符合標準要求的不動產登記數據庫。

（3）對于沒有電子數據只有不動產登記紙質檔案的，依據現行的土地、房產等登記數據庫標準錄入數據建成對應數據庫，再依據《不動產登記數據庫標準（試行）》，經整合后建成符合標準要求的不動產登記數據庫。

3.2 不動產登記數據庫建設

遵循《不動產登記數據庫標準（試行）》統一要求建立不動產登記數據庫，將歷史存量數據整合成果導入不動產登記數據庫支撐業務辦理。按照不動產登記業務規范要求，對于不動產統一登記制度實施前的不動產辦理業務，通過業務辦理流程采集、生產相關新增數據，并更新對應歷史數據。對于不動產統一登記制度實施后的新增不動產，按照《不動產登記數據庫標準（試行）》采集、生產相關業務數據。建立包含歷史存量登記數據和新增不動產統一登記數據的全量數據庫，完整、準確地記錄每一個不動產單元及其權利歸屬的“前世今生”。

不動產登記數據庫要支撐不動產登記業務辦理、信息查詢共享、統計分析等各類業務運行。由于不動產登記數據量大、更新頻次高、操作復雜，為保障不同業務運行性能互不影響，針對不同業務建立相應的數據庫進行數據管理和業務支撐，并實現各庫之間的同步更新。

（1）不動產登記業務庫。具體支撐不動產登記業務辦理，側重事務處理的安全高效，是不動產登記數據的生成源頭。各類不動產登記業務通過不動產登記信息系統進行辦理后，不動產客體、主體、權利、業務的相關信息按照統一的數據庫標準采集生產，存入業務庫數據。

（2）不動產登記基礎庫。主要承擔不動產登記信息數據庫管理維護、更新功能。不動產登記數據采集進入業務庫后，同步更新納入基礎庫。依據統一標準設計數據庫結構，對登記結果、過程、要件等信息進行統一管理和維護。不動產登記基礎數據庫包含不動產單元的空間數據、屬性數據和檔案數據。不僅包含現狀數據，還包含歷史數據，支持歷史數據的回溯。

（3）不動產登記共享庫。主要支撐不動產登記信息查詢共享服務，是基礎庫的子集，利用自動化數據抽取、轉換、關聯技術，實時或定時將基礎庫中的數據進行轉換提取，進入共享庫。共享庫的架構設計要考慮實效性、安全性、海量數據查詢速度等因素，按照各級政府部門、社會公眾等服務對象組織數據，確保信息查詢共享嚴格按照用戶權限進行。

（4）不動產登記分析庫。主要面向不動產登記機構開展登記信息綜合分析的需要，建立指標體系和分析模型，通過抽取、轉換、加載從基礎庫中提取相關信息，進行清洗、組織后形成不動產登記分析庫，直接支撐綜合分析。包括分析對象數據和生成的相關數據產品。

3.3 數據安全保障機制建設

不動產登記數據包含不動產的位置信息、權利歸屬信息、權利人個體信息、不動產價格信息等數據，涉及到權利人隱私或商業秘密等敏感信息。一旦泄漏，甚至可能涉及到權利人人身安全，將對經濟社會穩定發展造成重大影響。不動產登記數據資源建設和應用，必須以安全可靠的數據安全保障機制為前提。

建立貫穿不動產登記數據生產、傳輸、存儲、管理、查詢、分析等全流程的管理制度，確保對數據使用操作全程可追溯。建立網絡和信息安全防護技術體系，搭建滿足信息安全等級保護制度要求的數據生產、傳輸和存儲管理的網絡環境，對不動產登記敏感信息進行加密存儲、傳輸和安全認證，嚴格規范數據獲取使用的權限和程序，實現對不動產登記數據全生命周期的安全管理。

不動產登記數據是不動產物權歸屬的數字化體現。隨著不動產登記業務運行不斷規范，不動產登記數據資源不斷完善，不動產登記數據將在經濟社會發展中發揮重要作用。

參考文獻：

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