居住權(quán)相關(guān)問(wèn)題探討

摘要：居住權(quán)是《民法典》新確立的用益物權(quán)類(lèi)型，根據(jù)居住權(quán)的特征，探究居住權(quán)與相關(guān)權(quán)利類(lèi)型的關(guān)系，總結(jié)適用于居住權(quán)的標(biāo)的物范圍，并結(jié)合法律法規(guī)分析居住權(quán)的幾個(gè)相關(guān)問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);民法典;不動(dòng)產(chǎn)登記

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）05-0045-47 收稿日期：2021-03-18

作者簡(jiǎn)介：虎吉祥，西安市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心。

居住權(quán)是《民法典》新確立的用益物權(quán)類(lèi)型，共有6個(gè)法條，即第366條至第371條。其中規(guī)定了居住權(quán)的概念、居住權(quán)合同一般條款、居住權(quán)設(shè)立規(guī)則、生效規(guī)則、居住權(quán)的出租限制以及居住權(quán)的消滅等內(nèi)容，從正面回答了居住權(quán)是什么這一基本問(wèn)題。但是，要建立完善居住權(quán)制度，還需要明確居住權(quán)與鄰近的權(quán)利類(lèi)型的關(guān)系，以及適用居住權(quán)的標(biāo)的物之范圍。唯如此，才能從縱橫兩個(gè)方面厘清居住權(quán)的內(nèi)涵與外延。

1 居住權(quán)的特征

（1）可以約定具體期限，也可以約定期限至居住權(quán)人死亡;

（2）一般無(wú)償設(shè)立，但當(dāng)事人可以約定例外;

（3）登記生效;

（4）不得轉(zhuǎn)讓、繼承;

（5）一般不得出租，但當(dāng)事人可以約定例外;

（6）期限屆滿或居住權(quán)人死亡時(shí)，居住權(quán)消滅;

（7）可以按照合同設(shè)立居住權(quán)，也可以根據(jù)遺囑設(shè)立居住權(quán)。

2 居住權(quán)與相關(guān)權(quán)利類(lèi)型的關(guān)系

2.1 居住權(quán)與所有權(quán)的關(guān)系

居住權(quán)是在他人所有權(quán)上設(shè)立的用益物權(quán)，其典型特征是居住權(quán)具有與所有權(quán)更緊密的捆綁關(guān)系，所有權(quán)抵押或轉(zhuǎn)移時(shí)，居住權(quán)保持存在。已設(shè)定居住權(quán)的所有權(quán)，可能阻滯其用于出租。房屋滅失引起所有權(quán)消滅，居住權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)消滅。

2.2 居住權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系

居住權(quán)可以有具體期限，也可以存續(xù)至居住權(quán)人死亡，租賃權(quán)只能有具體期限。居住權(quán)通常無(wú)償設(shè)立，租賃權(quán)通常有償設(shè)立。已經(jīng)設(shè)立居住權(quán)的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)難以出租，已經(jīng)設(shè)立租賃權(quán)的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)也難以設(shè)立居住權(quán)。居住權(quán)是物權(quán)，因而登記生效，租賃權(quán)是債權(quán)，租賃合同成立時(shí)生效或者附生效條件的租賃合同在約定的生效條件成就時(shí)生效。

2.3 居住權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系

所有權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)之前或之后均可設(shè)立居住權(quán)。所有權(quán)上先設(shè)立居住權(quán)，再設(shè)立抵押權(quán)的，債權(quán)人可根據(jù)居住權(quán)已經(jīng)設(shè)立的事實(shí)，估算所有權(quán)的交易價(jià)值，從而確定債權(quán)合同金額，對(duì)將來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)沒(méi)有負(fù)面影響。所有權(quán)上先設(shè)立抵押權(quán)，再設(shè)立居住權(quán)的，由于后設(shè)立的居住權(quán)在抵押物以任何方式轉(zhuǎn)讓時(shí)，都會(huì)保持捆綁存在，事實(shí)上，會(huì)對(duì)抵押設(shè)立時(shí)估算的抵押物交易價(jià)值產(chǎn)生較大負(fù)面影響，從而對(duì)實(shí)現(xiàn)債權(quán)有較大的負(fù)面影響。

2.4 居住權(quán)與查封的關(guān)系

居住權(quán)只與居住權(quán)人捆綁存在，不能交易，因而沒(méi)有被查封的可能。已經(jīng)設(shè)立居住權(quán)的所有權(quán)被查封的，因查封導(dǎo)致所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，居住權(quán)應(yīng)當(dāng)保持存在。已經(jīng)查封的所有權(quán)上能否設(shè)立居住權(quán)？由于交易不能阻卻居住權(quán)，所以，已經(jīng)查封的所有權(quán)上不宜再設(shè)立居住權(quán)。

2.5 居住權(quán)與地役權(quán)的關(guān)系

通常，供役地上的地役權(quán)負(fù)擔(dān)不會(huì)影響或不會(huì)大幅影響所有權(quán)人對(duì)供役地的使用，需役地上的地役權(quán)利益只會(huì)改善所有權(quán)人對(duì)需役地的使用。所以，居住權(quán)與地役權(quán)相互不發(fā)生影響，可以獨(dú)立運(yùn)行。

2.6 居住權(quán)與標(biāo)的物房屋拆遷的關(guān)系

房屋拆遷是房屋產(chǎn)權(quán)人也不能阻卻的情形，來(lái)源于所有權(quán)人意思表示的居住權(quán)因拆遷而消滅是有理由的。且拆遷的對(duì)價(jià)不一定是別的房屋。所以，房屋拆遷的，居住權(quán)應(yīng)當(dāng)消滅。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷對(duì)價(jià)范圍內(nèi)考慮居住權(quán)人之居住需要。

3 居住權(quán)登記適用的登記類(lèi)型

居住權(quán)適用首次登記、變更登記、注銷(xiāo)登記、異議登記、更正登記，不適用轉(zhuǎn)移登記（含繼承）、查封登記。

4 適用于居住權(quán)的標(biāo)的物范圍

（1）房屋以基本單元為登記單位。除非房屋基本單元具有進(jìn)一步的可分性，否則居住權(quán)登記應(yīng)當(dāng)在基本單元上設(shè)立，即以基本單元之局部設(shè)立居住權(quán)的情形，應(yīng)當(dāng)禁止。

（2）居住權(quán)是為了滿足居住權(quán)人的居住需要，從邏輯上說(shuō)，擬設(shè)立居住權(quán)的房屋應(yīng)當(dāng)是住宅用途的房屋，但是由于實(shí)踐中存在大量的非住宅用途房屋作為住宅使用，也存在公寓這樣的模糊類(lèi)型，為了將居住權(quán)制度落到實(shí)處，不宜限定居住權(quán)僅適用于住宅用途之房屋。只要是現(xiàn)實(shí)中作為住宅使用的房屋，宜可以為他人設(shè)立居住權(quán)，農(nóng)村房屋宜包括在內(nèi)。

5 幾個(gè)需要進(jìn)一步探討的問(wèn)題

（1）居住用途的租賃權(quán)存在轉(zhuǎn)化為居住權(quán)的可能，是該禁止還是該包容？因?yàn)榫幼?quán)是用益物權(quán)，能夠通過(guò)登記發(fā)揮公示力和公信力，保障力度更高，更有吸引力。但是租賃權(quán)是一種成熟的權(quán)利制度，與居住權(quán)不應(yīng)該存在替代關(guān)系。

（2）法律規(guī)定居住權(quán)登記生效，但居住權(quán)登記以擬設(shè)立居住權(quán)的房屋所有權(quán)已經(jīng)登記為前提條件，所以不具備這個(gè)前提條件的居住權(quán)，能不能設(shè)立？如何才能設(shè)立？

（3）《民法典》第371條規(guī)定，“以遺囑設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定”。是不是表示遺囑設(shè)立居住權(quán)也要登記生效？這與《民法典》第230條關(guān)于繼承自開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力的規(guī)定是否存在沖突？退一步講，即使遺囑設(shè)立的居住權(quán)按登記生效辦理，也只能單方申請(qǐng)，與合同設(shè)立居住權(quán)之雙方申請(qǐng)明顯不同。

（4）《民法典》第1142條第3款規(guī)定，“立有數(shù)份遺囑，內(nèi)容相抵觸的，以最后的遺囑為準(zhǔn)”。該法條是否適用于以遺囑設(shè)立居住權(quán)？如是，是不是意味著以遺囑設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)與遺囑繼承同時(shí)登記？這種限定是否必要？

這幾個(gè)問(wèn)題澄清以后，居住權(quán)的內(nèi)涵與外延以及如何進(jìn)行居住權(quán)登記，就基本清晰了。