房地產企業進行低成本開發方式的研究

作者簡介：羅杰（1984— ），男，漢族，湖南耒陽人，本科。主要研究方向：房地產經營開發。

摘 要：隨著我國經濟的快速發展，社會人文也不斷進步，房地產行業越來越大，房地產建設也越來越受到關注，而隨著我國的建筑建設的快速發展，房地產企業規模擴大，這使得房產經濟得到更好發展，房地產企業漸漸成為我國的經濟建設發展的重要推力支柱，當中對于開發項目的管理、成本的控制以及項目建筑設施的高品質是房地產的重要發展方向。而對于房地產企業的競爭與開發來說，應該適應和滿足更新的、更高的、更優質的建筑開發要求，因為房地產開發的建筑實施是一個復雜的建筑工程，需要有一個高效率高品質同時低成本的建筑工程實施以及更好的運營方式，從而來提高一個房地產企業的競爭能力以及更優質的開發質量。通過對開發成本的管理可以大大減少企業當中的資源浪費情況的發生，從而一定程度節約社會資源以及經濟資源，并且在做到高效高質降低成本的同時，獲得更高利潤也增長了企業的整體競爭力。文章在研究總結的基礎上，同時分析房地產企業開發成本管理的解決問題以及相關信息。

關鍵詞：房地產;低成本;開發

在國家的經濟快速發展下，經濟增長的機制也在不斷地完善，并且在國家出臺的政策及社會市場上的不同因素的影響下，房地產企業也在不斷地邁向創新的發展。房地產企業的開發，是為了實現城市規劃和城市的建設，包括對于城市新區的開發以及舊區的建設。對于房地產的市場來說，是跟隨著城市經濟的發展而產生快速發展變化的，近年來中國的房地產開發的投資規模逐年地增長，成為了國家社會的經濟增長的強力支柱，對于各個城市以及國家GDP的影響都占據了重要的角色。

與此同時，房地產業也屬于高風險行業之一，導致很多有資金有條件的企業通過各種方式進入房地產及房地產開發領域。那么由于房地產的快速發展以及各地房價的不斷增長，引起了廣泛的關注，而近幾年房地產的盈利呈現逐漸下降的趨勢，主要就是由于在開發成本管理方面的控制不完善，而對于房地產建設國家也同時下達了調整措施，希望將房地產產業領向更合理健康的方向發展。房地產企業的開發成本管理需要企業充分認識到項目開發成本控制的重要性，實打實地落實項目全方面管理，使成本管理成為房地產企業的核心競爭力的重要組成部分。在房地產企業的管理競爭戰略中，首要抓的就是對于成本的管控以及在成本管控下的高效率的過程和結果，在各個企業產品價格都相接近或相同的情況下，從中找到低于行業的平均成本水平也就一定程度上地獲得更高的競爭能力以及盈利水平。房產企業的整體競爭性雖然激烈，但也同時在推動經濟的大規模發展，并以這樣的推動力加強成本管理在各類企業中的運行和發展。對于整個企業經濟市場來說，企業的成本管控運營到企業競爭中需要降低對硬性條件的依賴，就需要探索創新采用更加科學的成本管理制度，以這樣的方式去成為企業競爭中的主力軍。

而本文針對房地產企業的開發，通過一定的房地產開發項目進行研究，整理建筑開發的關鍵點以及建筑項目的重點環節，建筑建設項目的成本開發分析研究，研討房地產企業的高效高質低成本的開發方式。而成本管理是一項系統化的工作內容，一動牽百動的一個效果，要改善房地產開發成本的管理同時，需要在各方面做一定的調整，留意到在研討成本管理的每一個流程，盡全力做到使自己的企業在市場上具有低成本的競爭力，從而取得更有優勢的競爭能力。

最新數據12月15日上午，國家統計局公布了2020年1-11月國民經濟運行情況以及房地產行業數據。總體來說，1-11月房地產行業韌性顯現，開發投資額累計同比增長6.8%，商品房銷售面積和銷售金額分別累計增長1.3%和7.2%。與之相對的則是，土地購置與房屋新開工面積均顯疲態。預計全年全國商品房銷售面積和金額分別增長1.5%和7.7%，行業銷售規模將再創新高。國家統計局數據顯示：11月全國商品房銷售面積、金額為17540萬平方米和17304億元，環比分別增長8.1%和8.0%。同比分別增長12%和18.6%，漲幅較10月進一步收窄。受此推動下，前11月商品房銷售面積、金額達150834萬平方米和148969億元，累計同比漲幅擴大至1.3%和7.2%。

一、房地產企業開發成本現狀

房地產開發成本是企業在為一定數量的建筑開發所需要支出的所有費用。

目前的房地產企業對于成本開發方面的管理以及制度是比較落后的，現在的房地產企業對于房地產開發成本并沒有更多地與市場具體情況進行結合，很多房地產在建設時更多的只關注重視到了建筑產品本身的成本控制，而沒有將市場對于產品的需求以及各類建筑產品的投入使用以及產出視為重點之一。

根據調查顯示目前土地費在我國的商品房開發中是主要的開發成本之一，而對于土地費也是在以一個較快的速度逐年的在增長，而對于土地費的增長主要原因之一是由于土地的一個資源稀缺以及土地的再生性導致土地費的不斷增長，從而導致房地產開發的成本管理方面需要更多的有效制度。所以，這項工作任務不是一蹴而就的，是需要長時間的創新與探索的實踐過程，是將企業的整體能力提升至市場的競爭水平線之上的重要途徑的方式。

二、房地產企業的開發成本問題

（一）發展制度不健全

首先，在房地產企業的開發運營中，制度的完善在整個企業項目中都起到引導指導的作用，由制度引出的整個管理模式也關系著房地產項目建設的效率、質量、成本等;其次，在房地產的項目建設過程當中，需要制度化的管理模式，加強項目建設過程中的進度，并且可以監督督促施工人員高效地完成施工內容并且規范工作態度，也可以通過制度化的項目管理，對項目成本資金的整體情況，可以更好程度上的控制成本的投入，整體提升企業的經濟效益。房地產的發展制度也會直接關系著成本管理部門的工作人員整體能力水平，影響工作時的積極性，以及工作效率。制度的不健全會帶來項目多但是質量不高的影響，以及制度的層次低、效率差等情況的發生，如果企業在房地產開發的過程中，只關注到更加容易操作的成本管理，會降低成本控制的效率。由于我國經濟體制的逐步發展，企業之間的競爭不可避免，而對于房地產開發企業來說，制度的完善健全性也是最重要的根本基礎存在。

（二）成本核算項目不完善

房地產的建設開發項目是多樣復雜化的，不僅僅是房屋的建筑項目，其中還包括有在建筑設施過程當中的其他設施以及電、水、暖、氣等一些基礎，由于這些的建筑建設周期瑣碎并且耗時較長，加上建筑建設的項目比較多，從而也可能導致核算成本的難度以及內容的不完善。

項目成本核算的周期。同樣由于房地產的建設過程當中項目的復雜多樣性，項目的支出資金也比較多，而同時也會影響成本的核算周期，對于較為大型的建筑來說也是相對的增大了施工的難度以及需要更多的時間，這也就在某種程度上給企業帶來了成本核算周期的問題。

企業財務部門的問題。在整個的核算項目里緊抓財務部門的工作也是重中之重，需要制定合理的高效的財務部門的運行制度以及管理模式，從而去提高財務部門對于相關項目成本核算的工作效率。

（三）成本核算對象不明確

對于成本核算對象不明確，應該確定成本核算對象。一些企業對于成本核算對象的確定模式歸于簡單，導致人為地簡化的成本核算對象的確定環節。所以應該要明確成本核算管理的對象，找到目標，并且實施有效的成本核算管理工作。

在房地產開發成本核算過程中，開發產品比較多樣，核算對象也比較復雜，小區核算、工程發包標段、能否單獨編制概算、分批開發項目和施工圖預算等都是常見的核算對象，但無論是哪種核算，都可能造成房地產開發單位面積成本的不合理，無法保證成本和收入配比，并且存在人為調節利潤現象，促使會計信息缺乏可靠性。

（四）成本意識淡薄

房地產企業建設生產的過程中，需要具有清晰明了的成本控制管理的觀念，完善的成本管理制度，從而提升人員的成本管理意識。大多的房地產企業在建筑建設當中對于成本的核算意識比較淡薄，成本意識是一個企業的經營的重要戰略，如果的成本意識淡薄，是無法為企業帶來高利潤高回報的企業盈利的。

以及制度化的觀念也不強，對于一些存在于建設中影響建筑實施的工程項目成本因素，缺乏一定的認知跟處理手段，以及企業中領導的成本管理意識重視程度也不夠，對于成本的決策較隨意，也就會間接地導致員工在成本的責任方面工作不到位，而忽略掉應該注重精打細算的成本控制意識，導致在房產的開發項目中損失或浪費方面的情況比較嚴重。

以及被傳統的成本管理模式影響，只注重了成本核算產品設施過程成本，從而忽略了同樣重要的創新成本管理制度;只注重了產品投入使用后的成本管理，忽略了產品投入使用前的開發成本。然而隨著社會經濟的發展，隨著各方面技術的進步，對于產品成本的市場競爭也在發生改變，所以僅管理部分的成本，就會一定程度上會使得建設成本的增加。

三、房地產企業低成本開發的措施

（一）加強系統制度建設

加強企業的系統制度管理建設是影響企業在成本管理運行機制的關鍵，是房地產企業對于成本開發的根本保障，強化企業財務管理制度的同時，也需要加強系統化的制度建設，通過加強系統制度，起到控制成本的作用。對于系統制度的建設包括了成本管理控制當中的管理標準以及管理程序，以及確保成本管理的相關部門有規則有制度的運行，增強調動成本管理的相關部門以及財務部門的良好運作以及對于工作的積極態度。加強企業對于項目建設各個階段的成本管理，同時也要重視開發時的建設施工圖的設計成本，其次就是在企業的招標與投標還有項目施工階段的成本控制管理制度，以及對市場進行研究分析，更便于掌握市場的整體動向，在日常的成本管理中，一定程度上加大對制度的管理執行力，將成本管理與制度相結合促使各部門各個工作人員的自發調動性，也要讓員工在日常的工作中對于成本管理同樣負有重要責任，感受到自己是企業重要的一部分。

（二）建立有效的成本核算項目

在房地產開發過程中，需要正確劃分成本核算項目，在開發前期的工程費、拆遷和土地征用費、公共基礎設施安裝非工程開發費等都需要核算，通過這種核算方式，客觀分析材料使用情況，降低成本。通常情況下，需要按照房地產開發會計制度規定，在一級科目開發成本下，根據具體的項目需求，建立合理的成本項目，加強明細核算，對于發生較少的成本應該進行合并，而涉及金額較大，且伴隨陸續發生的項目應該設立單獨的科目核算。涉及到的土地費用，如果屬于合同發包，應根據合同進行明細核算，這樣做的目的是能夠及時了解工作的進度以及付款情況，為后期工程竣工提供資料核算基礎。

（三）強化會計核算的真實性

房地產企業的開發成本對于會計核算工作需要有一個完善的制度以及強化會計核算的真實性，規范好會計核算的工作流程。而會計核算是對企業的各個單位部門在進行或是已經完成的業務上進行準確的成本的經濟核算和反映，而對于會計核算的真實性，也是代表了企業會計在核算時應該為具體關于經濟業務上的數據提供準確的報表或是相關依據，數據中準確體現出企業在業務上的財務情況明細，以及在開展過程中的實際成本，需要做到數據內容的真實性、準確性。因為對于會計核算的真實性，反映了一個企業的經營狀態以及經濟效益，會計的核算真實性也更加便于投資者清晰明了的了解企業的基本經濟收益情況，從而做出投資合作。

會計核算的真實性過程里，應該要做到有關于數據憑證，企業的賬簿登記，數據報表的詳細內容等，杜絕違反基本準則的不規范會計操作行為。并且從根本完善企業上層管理人員以及企業工作人員的素質考核，提高企業中會計工作人員的綜合素質，加強會計人員的職業道德素養，將誠實守信的精神帶到工作中，以此來達到企業的長期高效的發展。

（四）樹立科學的成本核算意識

由于成本核算是基礎，所以成本核算管理需要一個有體系的管理模式，每個單位部門都應該將成本核算納入自己工作的一部分，每個人都有義務有責任去形成一條明確的工作線。

科學的成本核算，對于企業內部來說需要加強企業的成本核算的管理制度建議，而對于外部建設需要做到密切的跟蹤進程，建設報價，從而在降低成本的同時提高經濟開發效益。科學的成本核算就要摒棄一些傳統的成本核算理念，用更加有效的成本控制理念和方法，提高成本核算的科學性和精確度。

關于作業成本法，以此來完善成本核算的觀念制度以及準確和科學性。在企業開發成本核算的過程中，項目工程中加入作業成本法進一步的進行分解和細化，根據其發揮的特點，將項目中所產生消耗的作業量分支到項目里的其他作業成本中，接著在將它們歸集核算起來，而獲得開發項目的總成本。

四、結語

綜上所述，由于房地產開發不斷的快速發展，社會經濟市場的競爭關系也越來越激烈，房地產企業需要做到不斷地提高并且凸顯出企業的能力與優勢。雖然在目前的實際情況下，房地產企業在成本管理方面還有部分問題的存在，企業需要意識到當下的競爭環境激烈，需要完善自身的問題，用心去經營企業發展，不斷提高改善企業的成本核算管理。房地產企業的競爭中如何得到長期的發展，關鍵點就在于項目管理以及成本管控，這對企業的發展是具有至關重要作用的。

房地產企業的開發成本是作為房地產企業管理中的重要部分，需要建立起更加完善的成本管理制度，加強企業在開發項目的成本控制管理以及結合企業的整體發展情況進行以更加高效高質低成本的科學有效管理方式，以此來提高企業的發展穩定性。房地產企業實施高效高質低成本的戰略，在節省成本的同時也在同行業競爭中獲得更高的利潤和名譽，提高企業的成本管理整體水平。同時對于成本管理時需要重點關注的內容，在管理的同時堅決不能造成成本浪費的情況發生，對于成本管理控制好的工作予以一定程度上的鼓勵獎勵制度，從而調動起員工對于工作的積極性。

總的來說，對于外部激烈的競爭環境，緊抓企業內部的學習管理更加需要落到實處，完善優化企業的管理體系，以及成本核算的管理理念，創造創新向上的工作環境氛圍，在房地產企業開發中建立起更高效的成本核算管理和創新的運營模式，增強企業的綜合效益，推動企業在房地產企業的競爭中的可持續發展。

參考文獻：

[1]潘旭敏.房地產企業開發項目成本控制的探討[J].中國管理信息化，2020，23（18）：4-5.