淺議城市更新某地騰退工業國有劃撥（中外合營，有期限）建設用地收（回）購價格的思考

【摘要】經濟發展需要土地空間，由于前些年的快速發展，蘇州市吳江區的建設用地總量已逼近“天花板”，發展空間受限，同時部分“散亂污”企業既造成土地資源浪費，更帶來生態環境、安全生產等諸多隱患，為此近年來吳江區通過開展淘汰落后產能、土地騰退、治理生態污染問題、降低各類安全隱患，實現空間大優化、環境大改善、隱患大消除、推進城市有機更新。在對各類騰退土地的價格補償方面，一些常見的土地權利類型各地區均有制定出臺相關的補償標準和評估細則，而一些不常見特殊的土地權利類型常成為爭議點及難點，本文重點對某地在騰退工作中出現大量的工業國有劃撥（有證載年終止日期）建設用地進行調查及分析，并在此基礎上對其收（回）購補償價格的確定提出評估思路及方案。

【關鍵詞】騰退補償價格;國有劃撥（有期限）;評估;思考

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

隨著經濟社會的快速發展，各地都面臨著土地資源日益緊張、生態環保壓力巨大、安全形勢不容樂觀，這三個亟待破解的問題，為此蘇州市吳江區近年來開展“三優三保”、“三治”等治理工作及土地騰退推進城市有機更新工作。通過此項工作用前所未有的重視程度、前所未有的嚴格要求、前所未有的措施力度，實現了空間大優化、產業大提升、隱患大消除、環境大改善。更重要的是，騰退的土地指標和空間，為吳江搶抓長三角一體化戰略機遇，吸引重大、優質項目落地，實現生態綠色發展提供了堅實保障。在治理工作中，騰退的土地的價格直接涉及各方利益，影響騰退進度，為此全區各地針對收（回）購工作制定出臺較為統一的價格評估細則，但一些不常見的土地權利類型出現，由于利益各方對其認識不同，而評估細則中未涉及，往往成為影響騰退進度的難點，也是價格的爭議點。本文就筆者工作中接觸到的某地工業用地騰退工作中出現大量的工業國有劃撥建設用地（中外合營，有期限）結合實例進行一些觀點的提出及思考意見的探討。

1、項目狀況

1.1項目背景

二○二○年六月，因工業用地升級需制定統一的騰退收（回）購補償方案需要，委托方某地人民政府委托對其轄區范圍所涉的工業國有劃撥（中外合營，有期限）建設用地騰退收（回）購補償價格提供評估建議方案和咨詢意見。公司委派筆者作為該項目負責人承擔此項工作。

1.2基本情況

根據前期調查和收集掌握的資料，某地轄區范圍的此類工業國有劃撥（中外合營，有期限）建設用地基本為九十年時期中外合營企業取得使用沿續至今，土地權屬登記用途為工廠（21）、工業（21），使用權類型為國有劃撥，有證載終止日期，部分證載終止日期已到期但仍由原權利人使用，部分證載終止日期未到期，尚有剩余使用年期，正常使用中。

另經調查，我國土地權利性質按所有權分類，分為國有土地和集體土地。按獲得途徑分類，國有土地又分為國有劃撥跟國有出讓兩種。國有劃撥土地是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用無償交給土地使用者使用的行為，以劃撥方式取得土地使用權的沒有使用期限限制，法律、行政法規另有規定的除外。

此次轄區范圍的工業國有劃撥（中外合營，有期限）建設用地為改革開放初期國家對中外合營企業（中外合資經營企業、中外合作經營企業）使用土地的一種方式，其特點為：①具有一定期限，該期限應同企業經營期限一致;②企業通過繳納場地使用費方式取得國有土地使用權，并按相關合同等約定繳納場地使用費;③隨著國家對土地制度的不斷完善，國家對劃撥用地的用途進行全面限制，并規定“中外合資經營企業、中外合作經營企業、外資企業使用土地的，適用”，現該類型的工業國有劃撥用地（中外合營，有期限）已退出歷史舞臺，屬特定時期條件下的土地權利類型。

2、面臨的問題

由于此類工業國有劃撥（中外合營，有期限）建設用地土地權利類型屬特定時期條件下形成的，具有時代的特殊性，當前已退出歷史舞臺，也無該類用地的價格市場及形成體系。如對已到期的土地簡單考慮期限已到不作補償或只對未到期土地作象征性的補償，會造成了騰退收（回）購工作難度，如直接按國用劃撥土地補償，雖會有利推進速度，但未能體現出“終止年期、繳納場地使用費”等差異因素，且某地轄區范圍內的此類用地涉及面積大，畝數多，政府將面臨資金支出的壓力，土地騰退價格補償涉及各方的利益，故如何適合確定該類用地的收（回）購補償價格標準成為主要的難點。

3、思路及方案

3.1調查轄區內現行收（回）購價格標準

根據《某地工業建設用地使用權收購評估細則（試行）（2020年）》目前某地騰退收（回）購工作中工業國有建設用地分為“出讓”及“劃撥”兩種類型，其中國有出讓收（回）購價格基準價為420元/平方米（28萬元/畝）;國有劃撥收（回）購價格基準價為252元/平方米（16.8萬元/畝）。另據調查，目前某地范圍內工業用地土地一級市場的出讓最低價19.2萬/畝，實際土地一級市場掛牌工業用地成交價在20萬/畝-26萬/畝之間。收（回）購價格的評估價公式為：

（1）國有建設用地出讓使用權收（回）購價格公式：

P=PB×K×（1±∑Ki）×Kj

式中：

P —國有建設用地出讓使用權收購價格;

PB—基準價（420元/平方米，28萬元/畝）;

K—土地剩余使用年期修正系數，K =〔1-1/（1+土地還原率）待估宗地土地剩余使用年期〕÷〔1-1/（1+土地還原率）收購價格基準價內涵對應的土地使用年期〕，土地還原率取6.5%。

∑Ki—地價影響因素修正系數;

Kj—權證修正系數。

（2）國有建設用地劃撥使用權收（回）購價格公式：

P=PB×（1±∑Ki）

式中：

P —國有建設用地劃撥使用權收購價格;

PB—基準價（按252元/平方米，16.8萬元/畝）;

∑Ki—地價影響因素修正系數。

3.2咨詢土地管理部門相關政策

經至土地管理部門咨詢，此類工業國有劃撥（中外合營，有期限）建設用地在合同期范圍可正常使用，目前國家及土地管理部門對該類型用地到期后如何處理未有統一的規定、實施方案、操作細則、指引等。參照各地的管理辦法一般是土地到期后可以辦理續期，應在期滿前一定期限內提出，土地行政主管部門一般會審核企業取得的劃撥用地實際用途是否符合《土地管理法》及《劃撥用地目錄》中關于劃撥用地用途限制的要求。符合要求的，可以繼續以劃撥方式簽訂土地使用合同，約定使用期限，并繳納場地使用費。不符合用途要求的，土地管理部門可依法將劃撥用地調整為出讓用地，直接以協議出讓的方式同企業簽訂出讓合同，企業繳納相應的土地出讓金;或將其變更為租賃用地，簽訂租賃合同，由企業繳納土地租金。隨著土地制度和監管的不斷變化與完善，企業通過劃撥獲取用地的方式已經被嚴格限制，且對于存量劃撥用地也進行規范及調整。按某地此類用地的現實際用途，經咨詢不符合現行《劃撥用地目錄》中關于劃撥用地用途，故如企業繼續申請使用土地的，一般情況下是需經批準后重新簽訂《國有土地使用權出讓合同》，繳納相關土地出讓金才可繼續使用。

3.3解決思路

（1）對于終止日期已至期的此類用地

由于權利人與土地部門簽訂的相關協議合同中并未明確劃撥用地到期后的處理方式，法律法規對到期后的續期及延用并無明確禁止規定，故按理性經濟人及最高最佳利用原則（法律上允許、技術上可能、財務上可行）分析，到期后企業一般將以出讓方式繼續使用土地，企業按規定繳納出讓金。因此，對于已到期的此類用地可按假設開發法的估價思路，先預測轉變為國有出讓土地后的收購價值和轉變土地權利類型需繳納的必要支出，將兩者的價值折現到價值時點后相減即為其在價值時點收（回）購的基準價格。

其中，轉變為國有出讓土地后的收購價值即為目前某地國有出讓土地收購基準價420元/平方米，28萬元/畝;轉變土地權利類型需繳納的必要支出即為繳納的出讓金及契稅，土地出讓金一般是按第三方評估機構評估后確定出讓金額，經了解某地目前原企業續用協議出讓的工業用地出讓金按出讓最低價計288元/平方米，19.2萬元/畝;契稅按出讓價格的3%計;假設兩項均在價值時點發生，則：該類終止日期已到期的收購基準價=國有出讓土地收購基準價-應繳納的土地出讓金-應繳納的稅費。

即，收購基準價=420元/平方米（28萬元/畝）-288元/平方米（19.2萬元/畝）-288元/平方米×3%（0.58萬元/畝）=123元/平方米（8.2萬元/畝）。

另外考慮到土地已到期但原權利人仍在使用，按規定需每年繳納場地使用費，如到期后超期使用未繳納場地使用費的，需扣除超期后使用未繳場地使用費至價值時點的終值。

（2）對于終止日期尚未到期的此類用地

對于尚未到期的此類用地，考慮到其尚有剩余使用年期，可按轄區內現有的國有劃撥用地收（回）購基準價格（252元/平方米，16.8萬元/畝）結合年期進行修正，如尚有剩余使用年期較短，修正后計算出的價格小于在價值時點提前辦理到期轉用地權利類型手續的價格，可按提前辦理計算，即可按“（1）終止日期已至期的此類用地”中的思路進行評估。

3.4計算公式

（1）工業國有劃撥用地（中外合營，有期限，已到期）

P=PB×（1±∑Ki）-Fi

式中：

P —國有建設用地劃撥使用權（中外合營，有期限）收購價格;

PB—基準價（按123元/平方米，8.2萬元/畝）;

∑Ki—地價影響因素修正系數;

Fi—超期使用未繳的場地使用費至價值時點的終值。

各年未繳的參照當年正常使用需繳場地使用費計，如每年需繳場地使用費相同則，

Fi=A場/i〔（1+i）n-1〕;A場=正常使用每年需繳納場地使用費，i=土地還原率，n=超期未繳年期。如使用年期到期后每年仍繳納場地使用費的此項為零。

（2）工業國有劃撥用地（中外合營，有期限，未到期）

P=PB×（1±∑Ki）×K

式中：

P —國有建設用地劃撥使用權（中外合營，有期限）收購價格;

PB—基準價（按252元/平方米，16.8萬元/畝）;

∑Ki—地價影響因素修正系數;

K—年期修正系數;K=〔1-1÷（1+i）n〕，i=土地還原率，n=剩余年期。

說明：如未到期的剩余年期較短，計算出的價格小于“公式（1）”中的基準價123元/平方米，8.2萬元/畝的，假設其在價值時點提前辦理到期轉用地類型手續，價格按公式：P=PB×（1±∑Ki）計算，其中PB基準價為123元/平方米，8.2萬元/畝，∑Ki為地價影響因素修正系數。

結語：

隨著社會經濟建設的發展，城市有機更新的推進，各地在騰退土地收（回）補償方面都力求做到公開、公平、公正，一把尺子量到底，且做出較為詳細的細則意見，但部分特殊的情況仍需要我們分析探討深入研究，如何理論結合實踐進行科學的計算保障各方的利益，值得我們思考。此次總結和概括了一些問題，希望能對城市有機更新和土地騰退補償方面可以提供一些作用。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國土地管理法》

[2]《中華人民共和國城市房地產管理法》

[3]《中華人民共和國中外合資經營企業法》

[4]《中華人民共和國中外合資經營企業法實施條例》

[5]《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

[6]《國務院關于中外合營企業建設用地的暫行規定》〔國發（1980）201號〕

[7]《劃撥用地目錄》〔國土資源部令第9號〕

[8]《關于繳納土地使用費問題的批復》〔原國家土地管理局〕

[9]《關于進一步明確外商投資企業場地使用費有關問題的通知》〔財稅〔2018〕16號〕

作者簡介：

朱宇，出生年月：1979年12月，性別：男，民族：漢，籍貫：江蘇蘇州市吳江區，學歷：大學，職稱：經濟師，研究方向：不動產評估、土地規劃。