儲備土地不動產(chǎn)登記的相關問題探討

摘要：隨著經(jīng)濟和各行各業(yè)的快速發(fā)展，我國土地儲備制度始于20世紀90年代中期，在政府提高土地綜合利用效率、實現(xiàn)土地集中“凈地”供應、保障民生和重大項目用地需要、促進城市發(fā)展、增強政府調(diào)控土地市場能力、落實國土空間規(guī)劃及助推生態(tài)文明建設等方面都發(fā)揮了重要作用。建立以網(wǎng)絡互聯(lián)互通、不動產(chǎn)數(shù)據(jù)資源共享、部門協(xié)同辦公為核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記集成管理平臺尤為重要。本文在深入了解各部門登記平臺現(xiàn)狀后，以基礎地理信息、土地信息、房產(chǎn)信息為基礎，以不動產(chǎn)流程和業(yè)務整合為核心，以數(shù)據(jù)信息共享、地圖服務共享、平臺應用共享為目標，構建一個不動產(chǎn)統(tǒng)一登記集成管理平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)管理信息化和登記業(yè)務流程化，提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記效率。

關鍵詞：儲備土地;不動產(chǎn)登記;不動產(chǎn)權利

引言

明確了儲備土地不動產(chǎn)登記管理要求，但對于如何登記缺乏相關的操作規(guī)范，在一定程度上影響了土地儲備工作的規(guī)范開展。從不動產(chǎn)登記主體、客體、內(nèi)容、審核以及相關權利關系處理幾個方面進行探討，以期規(guī)范儲備土地不動產(chǎn)登記工作，實現(xiàn)土地不動產(chǎn)全生命周期管理。

1不動產(chǎn)登記制度存在的問題

1.1規(guī)章制度建設落后

基于我國當前的社會發(fā)展背景來看，和不動產(chǎn)登記有關的體制建設以及法律法規(guī)建設工作仍然有待完善與提高，所以這就使得不動產(chǎn)登記有關價值的作用并沒有在實際工作中得到真正發(fā)揮。因為在過去我國不動產(chǎn)登記工作發(fā)展的過程中，雖然面對不動產(chǎn)登記過程中存在的一些問題，制定了相應的法律法規(guī)，但是這些規(guī)章制度以及機制等在實際工作中并沒有真正落實，所以導致許多工作沒有得到很好的約束，對整個儲備土地市場的穩(wěn)定發(fā)展與健康發(fā)展造成了一定程度影響。所以在當前新時期發(fā)展背景下，需要就不動產(chǎn)登記工作執(zhí)行過程中所產(chǎn)生的一些問題進行論述并且提出相關建議，使不動產(chǎn)登記對儲備土地經(jīng)濟的正向影響得到增加。

1.2信息共享難度大

構建完整的信息共享平臺，在不動產(chǎn)登記過程中實現(xiàn)信息實時互通共享，并保證信息的隱私與安全是目前面臨的一大挑戰(zhàn)，關系到持續(xù)深化營商環(huán)境綜合改革，推進國際化營商環(huán)境建設取得創(chuàng)新突破的成敗。要想提高效率，加強對樓盤表和新建房的管理，加強對房屋抵押工作的監(jiān)督，加強對房屋交易中介的管理，就必然要采取信息集成、流程集成、人員集成等方式，全面優(yōu)化不動產(chǎn)登記流程、整合登記環(huán)節(jié)、壓縮辦理時間，全面實現(xiàn)不動產(chǎn)登記“減環(huán)節(jié)、減要件、減時間、減費用”的目標，切實提升便民利民服務水平，提升企業(yè)和群眾的獲得感。這就需要完善房屋的權屬和抵押信息，最大限度規(guī)避重復買賣、重復登記、重復抵押的情況出現(xiàn)，避免因信息不暢引發(fā)的市場秩序混亂。

2儲備土地不動產(chǎn)登記

2.1備土地登記內(nèi)容

根據(jù)《土地儲備管理辦法》有關規(guī)定，儲備土地一般為國有建設用地，不動產(chǎn)登記簿應填寫宗地基本信息和建設用地使用權登記信息。宗地信息中，不動產(chǎn)類型為“土地”，宗地面積按照權籍調(diào)查成果填寫，用途、容積率、建筑密度、建筑限高按照規(guī)劃條件填寫。權利類型按照辦法規(guī)定為“其他（政府儲備）”，但《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準（試行）》均未作出規(guī)定，因此應填寫“國有建設用地使用權”。權利性質(zhì)因儲備機構以政府財政資金取得，其本身不用向政府繳納費用，權利性質(zhì)應填寫劃撥，無使用期限。建設用地使用權信息中，權利人填寫土地儲備機構，登記類型為首次登記或注銷登記，登記原因可以填寫“批準儲備”“收購儲備”“出庫供應”，以登記時間為準并附記“政府儲備”。宗地不動產(chǎn)編碼時其宗地特征碼可以選擇“GB”，因儲備土地為臨時性編碼，供地時一般均有范圍變化，在登記時建議區(qū)別一般國有建設用地使用權，新增宗地特征碼“Z”，表示政府儲備。

2.2不動產(chǎn)登記與儲備土地經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展

不動產(chǎn)登記工作已經(jīng)充分證明了當前房屋不動產(chǎn)所擁有的固定性以及不可移動性特征，所以這就對房屋的所有權以及歸屬權利確定提供了重要依據(jù)。在以上述特征為基礎所開展的分析過程中，能夠發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)本身同時還擁有明確的復雜性特征，因此，在不動產(chǎn)登記時針對產(chǎn)權關系進行清晰界定是具有非常重要的意義的。從當前的房產(chǎn)情況來看，進行不動產(chǎn)登記工作的主要目的是順應國家政府對儲備土地市場所進行的宏觀調(diào)控，針對房屋價格進行有效的控制。對于二者來講，并不存在直接性以及必然性的聯(lián)系，但如果按照經(jīng)濟學原理進行分析的話，能夠發(fā)現(xiàn)房屋的價格本身會受到房屋供求關系的直接影響。同時對于儲備土地登記來講，主要目的也不僅僅是給儲備土地稅征收作準備，同時還具有其他的功能和意義。若是真正基于不動產(chǎn)登記工作意義為出發(fā)點，那么不動產(chǎn)合法登記過程中，產(chǎn)權人本身的合法權利會受到極大程度的保障。對于不動產(chǎn)登記工作來講，核心的目的是對產(chǎn)權性質(zhì)以及產(chǎn)權歸屬問題進行解決，在解決的過程中主要是依據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，然后在此基礎上使房產(chǎn)市場的交易秩序能夠更加穩(wěn)定。除此之外，對于不動產(chǎn)登記工作來講，還能夠使二手房屋資源得到極大程度的增加，并且將房屋的入住率提高上來，降低當前儲備土地市場中的房屋空置率。最后也是最主要的就是不動產(chǎn)登記可以使當前儲備土地市場的發(fā)展秩序以及健康程度大大提升，使政府所實施的宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策及措施能夠擁有更加基礎的保障。

2.3登記信息整理

登記信息整理主要是對房屋所有權、預告登記、抵押權登記、異議登記、查封登記以及相關權利的權利人信息進行整理，主要通過查找案卷信息（登記檔案）對各項權利的屬性信息進行逐一核對，特別是不動產(chǎn)權證號、證載面積、權利人名稱、身份證號等關鍵信息，需認真核實，確保數(shù)據(jù)的正確性。

2.4推進儲備土地交易與不動產(chǎn)登記一體化管理

因為儲備土地行業(yè)的發(fā)展離不開土地資源，我國目前城市化進程不斷加快，隨著經(jīng)濟的發(fā)展這種進程還會更快。我國的土地資源又相對有限，因此如果儲備土地行業(yè)發(fā)展得不合理，就會導致土地資源的緊張程度進一步加強，不僅不利于土地資源利用效率的提高，還會造成土地資源的浪費。促進儲備土地交易管理與不動產(chǎn)登記的有效結合，能夠?qū)渫恋亟灰资袌鲎龅竭M一步的監(jiān)管，同時也能夠讓政府對我國儲備土地行業(yè)的信息進行更加細致的掌握。從而能夠提升政府宏觀調(diào)控的有效性，保證我國土地資源得到有效的利用。對市民而言，兩者的相互結合有利于國家宏觀調(diào)控，進而降低房價，為我國居民提供更加舒適的生存發(fā)展環(huán)境。

結語

推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的大背景下，本文結合實際情況，提出了符合當前需求的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記集成管理平臺方案，目前平臺運行良好，能夠滿足不動產(chǎn)登記的要求，提高了不動產(chǎn)登記業(yè)務辦理效率，不動產(chǎn)登記機構只需收取核實生效征收決定、收回決定或收購、購買協(xié)議作為權屬來源辦理登記，無需進一步審查是否拆遷補償?shù)轿弧Ａ窃诓粍赢a(chǎn)登記單元編碼規(guī)則中，新增宗地特征碼“Z”表示政府儲備。

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作者簡介：潘紹輝（1974-），男，1974年2月壯族，廣西馬山縣人，大專，助理工程師，主要從事自然資源管理工作。